中粮地产拟收购大悦城地产股权 五年后要做北京商业市场老大

导 读

举国混改再拉大幕，这次真能规避同业竞争了吗？

地产壹线 田晏林 发自北京

8月21日晚间，中粮地产（集团）股份有限公司（000031.SZ，即“中粮地产”）与大悦城地产有限公司（207.HK，即“大悦城地产”）同时发布内幕消息公告，涉及中粮房地产业务重组事宜。

公告显示，截至8月21日，中粮集团有限公司透过其全资附属公司中粮集团(香港)有限公司，间接持有大悦城地产全部已发行股本(不包括大悦城地产发行之不可赎回可转换优先股)的 66.76%。

作为中粮集团有限公司整合其房地产业务进行集团内部重组的一部分，其附属中粮地产(000031)正探索自中粮(香港)或中粮集团有限公司的相关方收购该公司控股权益或收购持有该公司有关控股权益直接控股公司的股权的可能性。

随后，大悦城地产官方微信平台发文称，中粮地产正在进行中的重大资产重组的初步交易方案为：中粮地产向中粮集团（香港）有限公司或中粮集团有限公司下属的其他关联方发行股份及/或支付现金购买资产；标的资产初步确定为大悦城地产的控股权或持有大悦城地产控股权的持股公司股权，具体标的资产范围尚未*终确定，可能根据交易进展情况进行调整。

据网易房产了解，本次交易不涉及两家上市公司层面重大人事调整。同时大悦城地产方面也强调，相关方尚未就重组达成或订立具体条款或具法律约束力协议或合约。

早前，在一文中，网易房产曾*报道，“中粮地产和大悦城地产虽然业务上做了明确区分，但一直就是沿用一套领导班子，且都由中粮置地统管，当时分拆上市是为了细分产品线，但在国资改革的大背景下，这种细分或将失去意义。”

此前，中粮地产曾宣布，因公司拟筹划重大事项，股票自2017年7月24日开市起停牌。8月18日，在停牌后的第4周，中粮置地总经理助理，兼大悦城地产总经理周鹏在品牌发布会现场，与公众分享了自己对自家两个地产企业重组的看法。

当天的发布会启用“中粮集团地产板块北京区域”的说法，用词严谨，不提及中粮地产，也不单讲大悦城地产。让这两个名词*一次同时出现，是周鹏的开场白。

“对于中粮来讲，我们有两个地产板块的平台，一个是中粮地产（000031）在A股；一个是大悦城地产（HK 00207）在香港。我们似乎对这个问题讳莫如深，一直说要规避同业竞争，实质上我们又会看到，其他没有任何血缘关系的地产企业也都在联合。”

打通资源端和客户端来做好客户服务，这是周鹏对重组的理解，“我们之间联合，我想这个问题应该就迎刃而解了。”他明确表示，会严格按照上市公司的要求、按照证监会的要求来规划业务。

“*我们要整合集团的资源，要为我们的品牌赋予情感的内涵。”“整合资源的核心词就是开放，希望我们是一个平台，把所有行业*的资源都向我这儿来进行聚集。

在周鹏看来，地产行业已经进入到一个纵横捭阖、强强联合、塑造品牌的时代。这背后不仅仅是风险共担，更重要是资源共享。

央企大混改 边缘业务重新洗牌

提质增效 规避同业竞争

求新求变是企业生存发展的必需。

去年7月，国务院办公厅发布了《关于推动*企业结构调整与重组的指导意见》，包括中粮集团、中纺集团、招商局集团、中建集团、保利集团、中航工业集团等*企业旗下的房地产业务开始陆续进行整合、收购与重组。

东兴证券指出，从混改路径看：一是资产证券化；二是通过增资扩股、股权转让等方式与民资混合；三是国企内部的员工持股。

今年1月，国资委在官网披露了中粮集团2016年业绩。数据显示，去年中粮集团逆势增长，共实现利润总额61.5亿元，超额完成50.5亿元的预算。作为首批国有资本*公司改革试点企业，中粮集团也在尝试推进混合所有制、董事会建设、市场化选聘经营管理者等多项改革。

目前中粮集团的核心主业依然聚焦于粮油糖棉。在集团内部，地产业务由中粮置地负责。主攻住宅的中粮地产和专注商业的大悦城地产均属中粮置地统一管理。

然而纵观这两年的房企业绩单，中粮集团的地产业务成绩一直处于中游水平，并不突出。

2016年以全年销售额310.1亿，在百名房企中排名第51位；2017年上半年以121.6亿，位列64名。周鹏在发布会上坦言，目前中粮的地产板块在市场的影响力比较弱，“感觉还有一点点没有准备好。”

不过中粮集团曾在2016年表示，要推动非核心业务的混合所有制改革，淘汰退出非主业不良业务，用三年时间重组整合和淘汰退出企业百户，法人机构减少20%。

从今年开始，中粮集团从“整合、品牌、混改”三处着手，深化改革。有媒体报道，预计到2018年，中粮下属18家专业化公司全部混改，解决体制问题。

大悦城地产方面认为，本次交易能够*解决中粮地产与大悦城地产的同业竞争问题，双方能够更加有效地分配住宅和商业资源，给大悦城地产的业务拓展与业态配比带来更多的灵活性和更大的空间。

（中粮置地总经理助理，兼大悦城地产总经理周鹏在品牌发布会现场演讲）

谈未来五年战略 誓做北京“老大”

横向做宽 纵向裂变

8月21日，大悦城地产在中期业绩公告中披露：2017年上半年，公司营业收入总额约为人民币4,813.8百万元，较上年同期增长72.5%。其中，*物业及相关物业管理服务租金收入约为人民币1,730.6百万元，较上年同期增长12.3%；销售待售物业收入约为人民币2,505.5百万元，较上年同期增长276.0% 。

两天前，8月18日，周鹏在“中粮集团地产板块北京区域”的品牌发布会上，丝毫没有掩饰中粮在地产业务上的野心，“我们希望持有型的物业，尤其是商业市场占有率，5年之内坐到北京商业市场老大的位置上。”

13个住宅、8个商业、3个写字楼，这是他给“中粮集团地产板块北京区域”团队定下的KPI。

“我们的团队从原来羞羞答答，到*把北京区域的所有项目、资源搬出来，就彰显着我们有这样的野心。”

然而一炮走红容易，一路走好很难。

三天前，8月17日，大悦城地产有限公司董事会宣布，公司与多名知名机构*者共同成立境内、外基金，在中国境内潜在物业项目中寻找收购机会，输出“大悦城”旗舰品牌。据悉，*金额约为人民币114亿元。

一边中粮地产停牌重组，另一边大悦城地产战略扩张，这胳膊肘怎么拐还不都是自家的买卖？

周鹏给“中粮集团地产板块北京区域”立了个价值观，即成为未来品质生活方式的提供商。他也把这看成是中粮的使命愿景和核心资产。

相比土地获取、规划设计、工程管理等前期开发环节，周鹏认为，运营管理与物业管理等价值链后端才是价值成长的关键。通过对存量用地的开发利用和旧城空间的焕新，为城市可持续发展注入新生机。

这条路还需要走多久？是否“大悦城地产”的名号从此就要匿迹江湖？关于重组是否能顺利进行，中粮将根据上市规则于适当时及时作出进一步公告。

作者 田晏林

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