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远洋2018年目标千亿 人寿安邦密切介入多元化业务

来源:地产壹线   发布时间:2017-08-25 00:00:00

中报会当天,远洋受利好刺激,股价现2016年以来*涨幅。

导 读

“现在我觉得这个速度,特别是今年市场限售、限价,今年过800亿也是可以的。明年按照销售资源和公司安排达到1000亿也没所谓,这个不是我们现在追求的规模。”

地产壹线 刘乾超 发自香港

昔日北京楼市老大、内地在港上市房企*远洋,在2017年中期业绩发布会上终于重提规模。

“你如果问我什么时候能做到千亿,我可以告诉你明年就可以!”

远洋集团董事局主席兼总裁李明是在媒体交流会结束后、与记者交换名片的轻松氛围下说出这句话的。某种意义上,这是人们更想听到的答案。但在稍早前的提问环节中,他多次对规模愿景避而不答。

不同公司正在当下的微妙节点悄然分层,后劲房企猛踩油门朝*梯队发起进攻。公开口径下,远洋只将今年的销售目标由600亿上调至700亿。

荷尔蒙爆棚时代,这显然不是一个令人感到兴奋的数字。尽管伴随楼市整体红利,远洋今年上半年交出了历史*成绩单——

期内,远洋录得协议销售额305亿,同比增长48%。此外,毛利38亿,同比增长69%;净利润27亿, 核心净利润15亿,每股基本盈利人民币35.8分,分别大幅提升84%、59%及101%。

“关于远洋的规模和江湖地位,我想你指的可能是开发销售规模。”李明在回答网易房产抛出的问题时说,“现在我觉得这个速度,特别是今年市场限售、限价,过800亿也是可以的。明年按照销售资源和公司安排达到1000亿也没所谓,这个不是我们现在追求的规模。”

“远洋的销售规模和我们自身的业务布局有关系。”李明强调,除了开发业务以外,(远洋还是)有其它相关业务的有限多元化公司。

李明治下,旧“远洋地产”走入历史,新“远洋集团”来到台前。至*,单纯从地产开发主营业务这一个角度评测这家公司,已显局限。

尽管行业正变得唯规模论,李明的观点是,除了寄希望于销售额快速增长(比如低调卖出千亿后再高调),远洋还要加快现有新业务发展,诸如持有物业、房地产基金、养老服务和物业管理。这可能是更长远、更健康的发展思路,尤其是在远洋股价长期徘徊在低水位的背景下。

至2017年中报发出,远洋几年来布局的新业务,逐渐形成了一定的业务规模、较为成熟的运营模式和可持续的盈利能力。在常规和多元化两个赛道上游走,远洋须在抵抗诱惑和把握机会中寻得平衡。

“曾经的优等生”远洋证明自己的能力,还可从与人寿、安邦两大股东的关系处理,换血中高管团队的策略中一一窥见。

“宁可错过机会,绝不买贵地”

2018年销售资源1600亿

李明将远洋2017年上半年305亿协议销售额的实现,归功于*近三年业务结构、战略结构和区域结构调整的结果。

到6月30日,远洋完成了全年销售目标的51%,不含车位的销售均价来到20100元/平方米,较2016年进一步提升12%。

过去,远洋布局别墅、中高端产品多一些,现在则关注首置、首改需求。进一步下调140平方米以下比例,能够保证库存在6-10个月后实现销售,2-3年后变成收入。

远洋上半年22%的结转毛利率略显羞涩,27%的销售毛利率表现尚可。“结转毛利率低的主要原因是今年上半年结转的项目主要是2015年销售的项目,2015年当时市场还是很严峻的,此外,很多城市为远洋*次进入。”李明说,远洋有望全年保持25%-30%的销售毛利率。

中报还显示,上半年远洋有85%的协议销售额来自五大城市群,其中,京津冀、长三角、珠三角、长江中游和成渝分别贡献36%、14%、25%和10%。退出三四线城市动作基本完成,布局逐渐均衡。

截至目前,远洋布局25个城市,总土地储备达到3003万平方米。2018年的销售资源超过了1600亿,按上半年积极拿地态势来看,下半年仍将持续补仓,这是明年冲击千亿销售额的基础。

2009年前后屡受*拖累的远洋,学会了对风险的敬畏。远洋土地平均获取成本为6100元/平方米。“宁可错过机会,绝不使用过高价格买地。”

远洋*者会议结束后、媒体交流会开始前,李明被热情的*者围住。有关地产和多元化的提问一半一半。

养老、金融、物业等四条腿走路

“哪一块业务*脱颖而出,可能是不动产

市场向好,远洋业绩可能会以每年30%-40%的速度增长,李明认为谈1000亿、2000亿意义不大,“要规模不是*终目的。”

在其他房企疯狂做大蛋糕时,远洋选择有限多元化战略,其他几个触角慢慢清晰:稳定布局持有型物业、房地产金融、养老业务和物业管理四个领域。

细分方向上的不同抉择,是远洋从主流视角中缺席的原因。以养老业务为例,银发经济爆发,李明放弃“养老地产”思路,战略性转向“养老服务“。后者显然更适合擅长高端资源搭建的远洋,这变相导致远洋拿养老地块意愿不足,对规模的渴望,变成了对服务质量的提升。

椿萱茂如今在北京、上海、广州、武汉等核心城市积累了一定认知度,储备床位数达7209张。“远洋能够做到拿到物业后六个月内完成改造、装修,开业三年达到85%左右的入住率,三年后实现盈利。”李明说,椿萱茂每张床位*大概在50万左右,预计2020年增至20000张床位,实现营业收入10亿。

上半年以来,远洋还以合理价格买入了北京、上海、成都等核心城市成熟写字楼和商业物业,杭州乐堤港成为远洋*独立运营的大型综合体,成都太古里销售额18.4亿元,同比增长43%。未来五年,远洋计划在六个*性物业身上获取40亿租金收入。

金融层面,远洋资本资产管理规模已达500亿元,净利润3.4亿。2014-2017年基金管理规模复合增长率超过75%。

远洋亿家全国管理物业近100个,包含住宅、写字楼、购物*、商业综合体等,营业收入5.8亿元,同比增长17%,净利润约8900万元,同比大升84%。

“开发应该这么做,持有是那么做,把几个业务分开来看、综合来看,就能形成对远洋的价值重新判断。“面对*者,李明说,“哪一块业务*能够脱颖而出,可能是不动产,它的规模和盈利水平、可能性都比较大。”

相比远洋地产,远洋集团正努力呈现更多面的盈利业务和盈利模式。

X因素

人寿、安邦与高管调整

“险资入股以后,远洋比较平稳地完成了过渡,有关人寿和安邦,有没有什么可以分享的?”网易房产提问。

“我们的主要股东都是保险公司,我认为保险公司按照国家政策是属于财务*,远洋拥有财务保险背景的财务*者是好事。从目前来看,公司经过上市十年的打造和维护,已经具有完备的治理结构,股东变化对公司治理影响不大,而且现在我们股东结构比较稳定。”

李明温和、官方的回答中没有释放更多信息。但据网易房产了解,无论是老朋友人寿还是新股东安邦,均对一个变化中的远洋施加了深远影响。

财务领域的融资便利首当其冲。

报告期内,远洋融资成本下降到5%出头,较2016年进一步下降31个基点。作为人寿*房地产*平台,远洋获Baa3评级,人寿发挥了2个notch的提升作用。人寿现持有远洋29.99%股份,并承诺未来持股比例不会低于25%。

远洋发公司债时,安邦方面则付出了真金白银,予以认购。

另一方面,人寿或安邦,均介入远洋多元化业务进程,并扮演重要角色。网易房产发现,人寿与安邦*喜好不同,在远洋体内,大股东选择在不同方向分别动作。

李明曾公开表示,远洋做养老*无上限。事实上,安邦正是远洋探索养老业务的支持者,负责出资——安邦倾向于短期资金需求大、受益更高的业务,远洋的金融、基金业务,也被其纳入视线之中。

远洋大手笔持有物业、开发写字楼背后,出现了人寿的身影。

前有万科股权争夺战的负面案例,人寿、安邦与远洋需在动态发展中找到*相处姿势,更好发挥协同效应,实现财务*目的之外,有可能收获战略*红利。

就在昨天中报会当天,远洋受利好刺激,股价现2016年以来*涨幅。截至收市,远洋报收4.70港元,大涨15.76%,但这相比安邦入股时的5港元价格,仍有一段距离。

“关于股价的影响因素很多,作为管理层来说,我不做评价。”李明表示,作为上市公司,股价和市值是企业运营管理的综合表现,不便分析,但将持续关注。销售额之争以外,提振股价一定是这位董事局主席下半年to do list上的重要一项。

更多微观变化继续影响远洋走向。去年开始,李明牵头进行远洋管理层更新换代,到今年,被调整的级别由副总裁扩大到了中高层管理岗。李明告诉网易房产,调整已基本完成。

“大多数新的管理人员都是年轻人,受过高等教育,在基层做过项目经理,在公司工作时间超过十年。”现在,约有数十位量级的年轻精英被输送到了远洋中高管职位。

“你问我调整的目的和为远洋带来了什么,我想今年上半年的业绩就说明了一切。”李明给出了他的答案。

作者刘乾超

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