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欧阳捷:楼市黑天鹅没来,灰犀牛真的会来吗?

来源:欧阳先声   发布时间:2017-08-27 00:00:00

文 | 欧阳捷

但是,直到9.30调控浪潮涌来之前,*政府部门和地方政府都未曾发出声音。如果调控迟迟不出,恐怕灰犀牛真的要来。

灰犀牛会从哪里冒出来?

三四线城市吗?显然不会。灰犀牛要来,也只会先到一二线城市。

那么,哪些一二线城市会是灰犀牛出没的地方呢?

从房价收入比来看,武汉、长沙、沈阳、青岛等市均低于10,显然算不上灰犀牛。

有11个城市的房价收入比高于10、但低于15,或许只能算是小灰犀牛。

有5个城市的房价收入比高于15、低于25,正在成长为大灰犀牛,值得警惕。

真正令人担心的是北京、厦门、深圳等城市,其房价已经接近甚至高于人均可支配收入,如果说灰犀牛会来,恐怕这些城市会首先出现超级灰犀牛。

灰犀牛会不会真的来呢?它们离我们是越来越近还是越来越远?或者远远的站在某处冷眼看着我们?

如果我们再看一下今年以来的房价上涨幅度,就会发现上海、深圳、广州、苏州等市的房价上涨幅度成为负值,也就意味着,即便它们的楼市泡沫是灰犀牛,这些被限价令套上缰绳的灰犀牛正被慢慢拽向远方,离我们远去。

也有一些城市平均房价涨幅低于10%,对应前述的超级灰犀牛,其中包括厦门,或许可以说,这头超级灰犀牛正在放慢走近的脚步。

如果房价收入比畸高,房价涨幅较快且快于人均收入增速,就意味着灰犀牛正在长大并向我们走来。

房价上涨幅度超过10%的城市为数不少,其中有些可能是小灰犀牛的城市如西安、哈尔滨,正在向着大灰犀牛成长。

北京、杭州、福州等市的房价上涨幅度明显是过快的,其中重庆*,意味着这头小灰犀牛正在快速长大。

结合房价收入比与房价增速,我们发现,杭州、福州、郑州的大灰犀牛,以及北京、福州的超级灰犀牛正在加速向我们靠拢。

如果灰犀牛真的来袭,这些城市显然是首当其冲的。

这应该能够解释:为什么今年北京的住宅用地供应政策很快出现了反转,并且北京至今的住宅用地供应已经远远超过去年全年水平、并且正在接近前年供应水平的背后逻辑。

抑制资产泡沫的根本之道还是增加供应、限制需求,才能改善供求关系,才能抑制房价过快上涨并驱使灰犀牛远离。

一定有人会说,这是国家统计局的数据,相信不得。房价数据也是限价、限签的结果,做不得数。

其实,我们倒是宁愿相信统计局的数据,即便它是不够客观准确的,也确实有很多人为因素。但如果我们不限价、不限签,我们排除人为调整因素,仅仅凭借市场感觉判断,这头灰犀牛的块头肯定会更大,而且奔袭的速度会更快,快到我们眼前一晃、措手不及。

房价泡沫的灰犀牛会不会离我们已不太远?

对于某些城市来说,真的并不太远。

而且,在经济去杠杆、房价被限制、地价还在涨,中小房企不断出现跑路、倒闭的大背景下,灰犀牛“犇袭”过来只需要一个触发点——降价潮。

如果我们应对不当,灰犀牛却可以很近。

因此,调控更需要掌握节奏和力度。

拉车上山难,拽住下山的车更难。

如果现在的调控过于严厉,一旦房地产出现降价潮,很可能房价下跌不止10%,并拖累房地产销售下降不止10%,甚至拖累房地产上下游和国民经济再次滑坡。

显然,下山的车想重新上山那是难上加难。

幸好,大城市进入限制性发展新周期就是解决房价继续快速上涨、楼市泡沫的一剂良药,也是为灰犀牛套上了五条保险的缰绳。

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