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恒大:抓紧买票,上车!

来源:地产大哥   发布时间:2017-08-29 00:00:00

详解恒大过去180天中,如何完成转型与增效两大难题 。

2017年中,推开恒大这扇大门,舞台剧情更加波澜壮阔——

上半年实现营业收入1879.8亿,同比增长114.8%;净利润231.3亿,同比大增224%;截至6月30日公司总资产达14930亿。业绩大增的同时,恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。

这是过去180天中的一幕,却是酝酿已久。

3年前,恒大在高速扩张中嗅到行业变化,由此启动创业已来*剧烈的战略变革,剧情从“规模*”切换到“规模*+利润*”,“利润增速要大于“规模增速”。

作为行业*,恒大以往的规模之路,是绝大多数房企命运缩影,亦与国内宏观形势吻合。在过去,房地产行业生存在巨大的机遇之中,只要能抓住,就能快速成长。做到一定的规模,你才能有面对上下游的话权语,才有更高的市场份额,才有更低的成本,才有更高的竞争力。

市场也提供了规模为王的模式基础。但是,未来不可能再依靠这种模式了,这一模式是建立在所有要素成本都很低的情况下的发展路径,而并非效率驱动。

恒大的转型之路拉开了另一个时代的序幕,这也将预示,地产行业即将掀起滔天巨浪,自我颠覆,谁也无法独善其中,置身于浪潮之外。

在多幕剧情切换的背后,我们终于看到这份成绩单:

除了净利润大幅上涨至231亿,上半年恒大实现核心业务利润273亿,同比大增249.6%,归属股东利润188.3亿,同比大增832%,股东*51.8%,同比增43.6个百分点,均创上市以来*纪录。

这份成绩单的背后,是对全行业沿着扩大*、扩大规模的路径狂奔的善意提醒,是在告别过去粗放型“天天办喜事,月月有剪彩”,是在告别低级别的销售兴奋剂,是在告别低利润含量的滚雪球。

没有比较,就没有伤害。在此之前,行业中盈利*强的中海地产,上半年净利润约为184亿,万科和碧桂园的半年净利润则分别为73亿与75亿,这意味着恒大上半年利润已力压众多龙头房企,成为行业的新任利润*。

在过去,曾经有下游服务商对某园说,“你要*,我要赚钱。”虽然是同行间的玩笑话,却也倒出一个现象:库存、存货周转率、成本控制、管理费效比等,正在面临严峻考验。

这也恰恰是很多同行的苦恼:“加班加点,搞得鸡飞狗跳还没钱赚,不知为啥?”“知道自己有多傻吗? ”

恒大的铁军管理模式,在企业战略面前,又一次发挥巨大的威力。但对其它同行来说,“团队里形成高度认同,*达成具体行动,是*难的”。

很多同行早已习惯过去考核体制下追求规模增长的玩法,如果突然提出转型,似乎频道切换太快,甚至短期内难见成效。还有同行认为,“过去自己还不够狠,把他们(竞争对手)灭掉,我们日子也就好了。哪怕利润已经薄如纸片了也要杀、杀、杀。”

要记住,恒大不是做加法,更不是做减法,而是既做加法,又做减法。这远比或做加法,或做减法更加艰难。因此,恒大的战略转型,不是大转弯,而急速飘移——在保持规模适度增长的同时,*注重增长质量、增加效益。

当恒大这台庞大的机器被激活后,强大的考核机制矫正每一个齿轮的位置。

半年报显示,恒大的齿轮运转符合预期:上半年恒大毛利率达35.8%,较2016年末大幅提高近三成,12.3%的净利率更大幅提高近六成。与之相对,上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半,平均融资成本也明显下降,显示其“增效益、控成本”措施已取得明显成效。

万房标准信用评级CEO傅硕打个形象的比方:恒大就像一辆高速公路的跑车,要维持120公里的速度,不能刹车,这个时候还准备提速到150公里,突然市场告诉你这条高速公路快要到尽头了,你要赶紧找到另外一条高速公路。

恒大的半年报成绩单,已经证明,它找到了另外一条高速公路,从以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式转向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展。

按照教科书理论,在这条高速公路上,恒大已经成为一台永动机。很多金主看在眼里,急在心上,能挤上恒大这台永动机,财富增长则是永动。

事实上,有人已经上车。上半年,恒大成功引入700亿战投。接下来,还将有人上车。在第三轮上车售票,只给到300—500亿的额度。

即便如此,更多的*者则希望通过二级市场挤上恒大战车。花旗、法国巴黎银行、中银国际、国泰君安纷纷给予恒大“买入”评级。国泰君安认为,随着后周期时代龙头房企集中度上升以及回A进程的推进,恒大估值仍具备上行空间,给予目标价31.8港元,对应2017年10倍PE。

上高速跑道,与行业霸主同行,永远是财富守恒的亘古定律。

更多人关心的是,*你上车了吗?

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