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勒泰一号与公募REITs的距离 境内首单不依赖主体评级信托上市路径

来源:观点地产网   发布时间:2017-08-30 21:32:00

台风过境后的早晨格外清新,在深交所涌动的人群里穿梭着一个忙碌的身影,为了定格这个历史时刻,他正满头大汗地跟一波又一波合作伙伴留影。

8月30日,勒泰集团创始人、董事局主席杨龙飞带着他的“勒泰一号”,敲响了深交所的挂牌宝钟。这一刻,意味着勒泰集团头次携手中联基金、前海开源发行的REITs产品,正式登陆金融资本流通市场。

在挂牌仪式上杨龙飞的发言虽简短,但从其欣喜的言语间无不透露着该次REITs产品对于勒泰的重要性。这不仅是“境内首单不依赖主体评级REITs产品”,也是“首单河北省REITs产品”,还是“首单非一线城市优质商业REITs产品”,甚至创“同类型产品REITs成本较低”。

中国证监会亦对勒泰集团此次REITs产品非常重视,认为其开创了中国金融资本市场的先河,“意义重大,方向正确,值得行业研究”。

不过,“勒泰一号”作为中国商业地产REITs产品发展探索的一次创新突破,虽创下三个“首单”,但与真正意义上的公募REITs落地仍有一定的距离。

“勒泰一号”的上市路径

根据发行计划书,“勒泰一号”是勒泰集团联合中联基金成功设立的境内首单不依赖主体评级REITs产品“中联前海开源-勒泰一号”资产支持专项计划。

此次勒泰REITs产品发行规模35亿元,其中优先A1类证券10亿元,占比28.57%;优先A2类证券21亿元,占比60%;权益级4亿元,占比11.47%。中诚信证评给予A1类证券AAA评级,优先A2类证券AA+评级。

优先级资产支持证券与次级资产支持证券一样,存续期限为3+2个计划年度,自专项计划成立日起算,优先级资产支持证券预计存续期限为3个计划年度,但计划管理人有权根据《标准条款》、《计划协议》和《计划说明书》决定提前终止或继续存续2个计划年度。

据观点地产新媒体了解,该产品吸引了商业银行、证券公司、公募基金等主流机构*者和*担保公司、私募基金公司等另类*机构的青睐,认购倍数超过1.3倍,发行效果明显优于近期发行的同类产品。

“勒泰一号”的基础资产是石家庄勒泰*,地处石家庄城市主轴线交汇处的核心商圈,是石家庄首条交通便利项目。项目总体量超62万平方米,本次入池的裙楼购物*建筑面积38万平米,于2012年开业,长年保持95%以上出租率。

值得一提的是,与此前市场推出的其他REITs产品不同,勒泰REITs选择为非一线城市的石家庄商业物业作为基础资产,而以往REITs产品倾向于一线城市商业物业。

对此,戴德梁行一等董事胡峰认为,近年来非一线城市涌现出一批优质商业物业,其实际利润率和增长率表现往往优于一线城市项目。因此本次勒泰发行的产品不仅为非一线城市优质商业项目资产证券化提供了成功范例,还将对市场后续发展将起到良好的引导作用。

另一方面,勒泰集团此次完全按照国际标准REITs模型设计底层架构的证券化产品,头次实现了彻底无主体增信、完全基于资产信用,打破了市场对强主体的信用依赖,推动*逻辑向真正的资产证券化靠拢。

**方面,勒泰REITs产品本专项计划的**主要来源于基金账户分配的基金*,基金*主要来源于目标公司偿付的委托贷款利息及本金,目标公司以目标资产运营收入偿付委托贷款利息。

以此看来,无论在基础资产的特殊性,还是选择REITs交易结构的独特性,“勒泰一号”的成功发行对于国内REITs产品上市路径具有启发意义。

公募REITs还有多远?

对于中国的*者而言,公募REITs是既熟悉又陌生的事物,随着越来越多资管机构发行资产证券化产品,并不时爆出一款“首单”产品。

例如2015年6月,国内首只公募REITs鹏华前海万科REITs发行。2017年2月16日,国内银行间市场公募REITs产品正式开闸,兴业皖新阅嘉一期房地产*信托基金在银行间市场成功发行,成为首单央行批准REITs试点的公募产品。

在业内人士看来,目前国内的已经发行的“类REITs”主要采取私募的形式发行,而这两只REITs采取公募的形式,有助于增强资金的募集能力,并提高证券的流动性。

事实上,关于REITs的看法不一,那么国内发行的REITs,从定义上是属于资产证券化的,但这到底是不是REITs呢?

泰宏资本董事总经理陈志豪在2017博鳌房地产论坛上分析道,“那就要看它是否符合一般在国际资本市场上所说的REITs所必须拥有的要素。”

首先全流通是REITs(房托、商业信托)较大的特点,同时是永续的,没有一个到期兑付的时间节点,并能在交易所上市。而勒泰此次发行的REITs产品明确规定了存续期限,仅这一要素就表明该REITs与真正意义上的公募REITs仍有一定的距离。

其次,REITs必须要有产权,并具有稳定现金流的潜质。在上市的信托里面,一般股权结构都是很分散的,没有一个很大的控股股东存在,同时也不存在到期兑付的元素。另外REITs是开放式的,很多国内看好的资产证券化,不一定是开放式的,可能是封闭式的。

实际上REITs作为中国房地产证券化的创新手段,还没有在中国金融市场上完全正名,而是发展了具有中国特色的类REITs。在很多实践过程中,房地产信托资金仍然要借助各种法律通道,借助保监会或者银行间市场的票据规定,甚至借助公募*基金实现融资。

而公募REITs迟迟未能落地的原因,行业仍然缺乏明确的法律条文、行业规章制度来保障REITs的发展,另外就是行业内讨论了多年的税制障碍。

也有观点认为,“其实并非是发行的REITs条例不成熟,REITs迟迟未能放开,更多是政策导向问题。”

不过,在需要提升GDP、活跃市场、拉动*的情况下,国内对于REITs落地的呼声已越来越高。

无独有偶,中国房地产开发集团理事长孟晓苏也于8月在2017博鳌房地产论坛上表示:“我相信在全世界已经风行的REITs,一定能在中国大行其道。”

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