一份来自瑞银的数据 透露地产股股价*的玄机

导 读

认规模，不认小而美

地产壹线 梁爽 发自上海

上市房企越来越重视市值管理。尤其*近房企中报季，被问及股价时，管理层往往表达出对股价的“不满意”。

例如——

恒大CEO夏海钧：恒大市盈率4-5倍，一般行业较大的企业市盈率可以达到8-10倍，恒大股价还有上升空间。“华人置业应该舍不得卖掉恒大的股票。”

绿城CEO曹舟南：抄底绿城股票可以赚大钱。“去年我买100万股赚大钱了，*买了肯定赚大钱。”

时代地产董事长兼CEO岑昭雄：我们市值只有110多亿港币，全部折现也买不了几块地。股票目前是4倍左右的市盈率，意味着公司四年赚的钱就可以购买公司了，全世界没有比我们更低的公司。

新城发展公告：自2012年上市以来，本公司的股价表现一直不令人满意。要约人认为股价低迷对本公司在市场上的口碑造成不利影响，继而对其业务以及员工士气造成不利影响。

龙湖是少有的公开对股价表示“不感冒”的房企。吴亚军在近期的中报业绩会上曾表示，自己不关注股价，因为龙湖融资能力很强，多种融资渠道很畅通。

算是难得的底气。

实际上，过去这半年，大量的房地产股票价格*。瑞士银行的数据显示，房地产股今年上半年的涨幅几乎接近科技股，远超过工业、教育等等各领域行业的股票表现。

瑞银董事总经理陈锐彬认为，过去一年的房地产市场活跃度对地产股票起到了支持作用。与此同时，“南下”资金持续流入香港市场，也对港股内房企有推动作用。陈锐彬认为，随着港股和沪深联动的逐步打开、人民币贬值预期、国内资产*下降以及资产配置多元化的需求等多因素驱动，未来1-2年将是南下资金配置的重要窗口期。

如何进行市值管理，让股价达到房企心目中的合理水平？陈锐彬给出了一些有意思的数据，去看待房企经营指标与股价的相关性。

他发现，中国开发商的股价与全国销售面积高度相关。简言之，股价与房企规模高度相关。整体而言，收入增长快、规模大，且未来业绩增长确定性高的房企更受*者青睐。

房地产经营6个指标中，5个与股价的关系都是正相关，只有毛利率跟股价的关系是负相关（图表来自瑞士银行董事总经理陈锐彬8月30日在亿翰智库“中国房地产业战略峰会”上的公开演讲）

他分析了6个经营类指标，发现销售规模、规模增速、土地储备、预售与确认收入甚至负债率，都与股价呈现正相关的趋势。

独有一个指标与股价呈现负相关——毛利率。市场有时倾向于给毛利率低的公司高估值，因为毛利率低的公司规模更大。

高规模、高增速的房企往往在负债和毛利率方面有所“牺牲”，*人“用脚投票”表达了对此的认可。从瑞银的数据可以看到，以高负债推动收入增长的模式更容易得到资本市场青睐；同时，如果规模够大，资本市场是认可房企牺牲利润率以追求规模的。

除了股价的“门道”，陈锐彬还提醒，如今海外资本市场的债券利率正处于历史低位，交易也很活跃，今年上半年房企在海外融资的交易量是210万亿美元，几乎是去年全年100万亿美元的一倍。但这个窗口期可能会逐步收紧，未来中小型规模房企在海外融资上可能没那么好过。

他表示，过去低评级公司与高评级公司之间融资利息差价很高，在2009年到2011年，低评级的公司融资成本约12%、13%，而高评级公司的融资成本仅为5%、6%；今年这个差距几乎缩小到1个百分点。

这就意味着，中低评级的债券同样受到大量资金追捧。如今，中小规模的民营企业正面临*的融资契机，跟高评级公司的融资成本趋近。

但是随着随着美国下半年加息的预期越来越明朗、资本市场的流动性缩减，瑞银预计2017年下半年将再度加息25个基点，并预测未来12到18个月市场流动性下降，境外融资利息会提高。一旦融资窗口期收紧，受影响首当其冲的将会是中小型规模的房企。

作者梁爽

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