西山燕庐PK金地华宸，高压线走廊下的三大操盘考验（门头沟系列3）

编者

再次申明，这篇文章完全是专业探讨，在项目大环境有硬伤的前提下，如何让自己成为赢家，成为操盘手面对的*道难题 。

小编选取门头沟新城热推的两个项目西山燕庐和金地华宸，都是140㎡户型，通过比较分析，我们探寻非常市场环境下的制胜之道。

壹：三个不容易

拿块地不容易，拿块好地更不容易，操盘手不易，客户买房也不易。

不信的话，来看看下面这张图：

万科翡翠长安、金地华宸和绿城西山燕庐中间，有一条50万伏高压线走廊穿过。其中，金地华宸东侧和高压线只有50米的距离。具体各个项目的距离，大家目测一下，就知道了。

万科翡翠长安，*想出一个不是办法的办法——异地建造售楼处。谁也不愿整天在自己家里，抬头就看到密密麻麻的高压线走廊穿头而过。即便是销售员，也不愿意在这样的环境里待着。

照片上还有一座医院，名字叫京媒肺结核医院，近在咫尺。

还有个一直讨论，却没有结论的磁悬浮，也在区域附近。绿城西山燕庐西侧距离即将开通的S1号线，仅仅40米。

磁悬浮、高压线、传染病医院，构成门头沟新城的操盘关键词，搁哪个操盘手身上，都够头大。而且，京西的客户多是改善，对置业的外部大环境更是在意。

三个关键词，有人说，影响小；也有人说，影响大。欢迎大家后台留言探讨。小编查了一些官方资料，供大家参考。

门头沟新城为龙泉永定两镇的行政范围87平方公里，是在原有卫星城基础上，承担市区人口和功能疏解、形成新的产业聚集、带动区域发展的规模化城市。

西部发展带规划控制的人口规模：规划期末区域人口34万人，其中新城人口25.0万人。在冯村组团，石门营地区规划安排宜居住宅区和经济适用住宅。

产业：由传统采矿业为主导的资源型产业向以旅游、休闲、娱乐、商贸为主导的生态友好型产业转型。

根据北京电网空间布局规划，门头沟500千伏变电站建成后，门头沟新城所有220千伏过境线路均须给予保留，并新建至少3回自门头沟至市区的220千伏输电线路。

开发商不易，操盘手不易，客户不易。三个不易，成为门头沟新城操盘手的命题作文。

贰：争取多出房PK提高舒适度

既然外部条件在短期内改变不易，而且买房又是必须，挑户型就成为头等重要大事。所以，打造户型亮点就成为必须。这也是操盘手们破题的*拳。

我们先来看看下面两个项目即将推售的户型，进行优劣分析，试图找出操盘的逻辑。

先来看金地华宸和西山燕庐两家热推的大平层产品（140㎡），对比后发现哪里区别了吗？

140㎡阔绰空间，金地华宸：2间卧室+1间书房=3间房。

西山燕庐：3间卧室+0.5间书房=3.5间房。

相较从前住的70㎡的房子，面积翻了一倍，房间却只多了1.5间。

为什么说西山燕庐书房是0.5间呢，普及一个知识点，直接看图：

西山燕庐

3房或是3.5房，面积上是比原来大了，但必竟是升级改善产品，问题出在基本的功能上够不够用上。说老龄化社会来临，可能还没有同感。那接父母住，总是个现实问题吧。

除此之外，二孩家庭，父母总会来帮着带孩子。本来奔着改善，父母和孩子住在哪，却成了*的改善难题。

子女住大房子却不能把老人接过来，老家的亲戚、邻居会怎么想，这恐怕不只是房子问题，而会成为一个社会热点话题。

所以，尽可能多出房，成为操盘手的*任务。

叁:细节真相PK

改善中，又有刚需，就是上面说的尽可能多出房。但是，多出房的前题是，改善优先，还是刚需优先。这是个问题。先搁置争议，回到房子里的日常生活。如果减少房间数量，是为了提升空间的舒适度，这个理由站得住脚。

增哪里，减哪里，这就是操盘手面临的*个考验，也是产品定位的核心。

面积变大后的想法，是不应该住的阔绰一些呢？主人套房必须有吧，要是双套房就更美了。没有单独的洗衣房，可以。至少应该有收纳间吧。套卫一定要有浴缸，这要求不算过分吧。

按着这个逻辑，我们来看这两个项目的实际操盘情况。

金地华宸是双套房，西山燕庐是单套房，都没有储藏间，开始有区别了。

接着往下看，金地华宸的餐厅，与门相对，是要开启直播模式？金地在门头沟已经是*个项目，对京西的客群应该是相当了解。

京西客群重文脉，看重家族传承，在意私隐。他们就餐一定要有仪式感，而且餐厅要放得下一张圆桌。西山燕庐却很难放下圆桌。

更难受的是，金地华宸3个卫生间，2间窗墙比小，近乎于3间暗卫。而西山燕庐主卧套房，没有配备浴缸，而且是衣帽柜，不是衣帽间，对于140㎡的改善户型，*不能接受。

主卧卫生间该有浴缸？来看卫生间的设计规划：

敲黑板

1、如果厕所单独隔开，内设便池时，其面积不应小于：外开门1.1米（0.9×1.5米）。

2、无前室的卫生间的门不能直接开向起居室（厅）或餐厅、厨房。

3、卫生间宜有直接采光、自然通风。每套住宅有2个以上卫生间时，至少宜有1间有直接采光、自然通风。特别是公共卫生间，使用人较多，应创造条件直接采光，自然通风。

4、明卫生间通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/20。

5、卫生间内产生噪音的设备（如水箱、水管等），不宜安装在与卧室相邻的墙面上。

6、卫生间的面积标准：主卫生间：*6㎡，一般7㎡，推荐8㎡。次卫：推荐5㎡。

为什么西山燕庐的主卧大尺度减配？我们看到是为了出4房，多出一个书房是好事，但靠近厨房，噪音、油烟，时间长了怎么忍受？而通常这个位置是保姆间。

如果后期要改，也尴尬，仅7.2㎡，改储藏间有些浪费，改成儿童房尺度不够，完全是个鸡肋空间。整个房子，因为玄关抢面积，该大的地方不大，不该有的长出来。

为什么金地华宸*的败笔是餐厨呢？粗看是为了多出1间书房，造成餐厨割裂，且没有岛台。如果要修复，应将餐厅北推，这样餐厨便能在一条动线上。但处理后，少了1间房。

操盘手穷尽心思让房子舒适度提高，但细究造成功能、动线紊乱的根本原因又是什么?是电梯井摆错了位置。直接插在平面的中间，导致平面格局不规整，房间怎么摆都别扭。

*近刚研读完绿城的“桂花城”系列，清新典雅的建筑，经典欧陆风格的“三段式”立面，庄重的建筑形态美感，就像一尊*的雕塑。在南方是佳人，为什么到北京却变了心。

两家有着标准产品线的品质房企，进入北京操盘的项目，牺牲舒适度和仪式感，却造出一个效率不高的空间，比出的结果却是委屈和遗憾，这是小编始料未及的。

产品线变形记的背后，更多的原因在哪里?如何保证产品线高标准落地，又因地制宜，这是操盘手们面临的*个问题。

肆:精装*PK

两家公司项目都是精装交房。装修则是*PK，也是操盘手的第三个考验。业内大拿有一个诀窍【装修好不好，看餐厨厅、智能设备，就能知道用不用心】，做了两张图：

厨房及智能配置

西山燕庐装修，没有同层排水，这会成为日常*头疼的一个问题。而这并不属于增加成本的高配选项。一张图找到问题根源：

擦干泪，不要怕，至少我们还有绿城的景观。

既然是PK，先说金地华宸，为组团式布局，但因地块面积有限，为使低多层出花园层，压缩了高层景观，仅有间隔的绿地， 取消大规模的*组团景观。这样处理园林的手法，其实更考验操盘手的功力，要有日本枯山水的专业和心力。小编祝福金地华宸。

而景观专家绿城西山燕庐，为多单元组团式布局，南北朝向为主，局部围合，同样没有大尺度*组团景观。因为没有拿到具体的楼间距，不太好比较两个项园林的优劣高低/

两大高端项目PK完之后，内心有些沉重。描摹生活的场景，就像是修拉的画“大碗岛的星期天”。

真实有两层含义，一层是感官真实性，另一层是存在的时间性。想要改善时的阔绰，从西山燕庐和金地华宸中，充满纠结和各种取舍，背后是客群定位的二次细分的不确定。更重要的是，周遭嘈杂的环境，却有着长久的存在性。

两家如此高端的产品，取名“燕庐”、“平墅”，一场内忧外患的背后，却是操盘手的挑战，以及消费者的无奈，也是诸多不可言及的无可奈何。

即便如此，门头沟新城的项目还是抓住战机，取得不错的业绩。所以，小编向门头沟新城的操盘手致敬！

附图：2017年至今门头沟项目销售数据