中国的“房地产开发商”为什么都变成了“地下工作者”？

来源：大伟看楼市发布时间：2017-09-08 00:00:00

昨天孙河一宗限价房的地块，较后在10家房企的竞争下，地价再次超过了销售房价。

北京年内第45宗住宅用地，楼面价超过限价。

地块的确属于年内少有的优质用地：孙河乡北甸西村、西甸村2902-29地块，地块总建筑规模为109014平米。宗地中商品住房销售均价不超过68245元/平方米，较高售价不超过71657元每平米。

自持部分按照70%计算价值，较后可售的商品房限价房面积62249平米。3.5万平米为持有住宅。楼面价大约6.9万。

不限价的地块，出现地价超过房价很容易理解，那是因为未来销售预期高，但对于这种所有住宅全部限价的情况下为什么还出现这种地价超过房价的现象？

地价超过限价在北京已经是惯例！

在2017年截至日期，北京已经签约45宗住宅用地，合计商品房限价住宅为188.12万平米，这部分如果均分，也就是每宗地只有4万平米商品房住宅，按照120平米一套平均计算，大约提供商品房住宅330套。这种情况下，房企抢到优质住宅用地的难度并没有减少。

所以出现限价房地块，地价超过房价其实很简单，核心就在地块的地下空间：也就是说，即使在楼市持续调控下，房企抢地依然激烈，较后所有企业的竞争在地上计容部分已经失去意义，竞争白热化到地下部分。

那么地下价值到底多大？

*有价值的自然是地下名列前茅层，这一层的修正系数如果是仓储，地价只有地上部分的20-30%。如果是低容积率的确，能够与一层衔接使用，那么这一块的价值非常大。

所以现在北京的正常建筑以及有2层以上地下空间。

所以说北京或者主要城市的房地产开发商，都已经成为了：“地下工作者”。

以孙河一宗已经入市的地块为例，土地出让合计的规划地上计容面积为15万平米左右，较后的合计总规划建筑面积达到了19.19万平米。

设备用房，地产仓储成为房企未来主要赢利点。

对于购房者来说，负一层使用用途较大，大部分是全线开挖。但负一层以下，需要关注防水等问题。

当然，从政策角度看，这是符合政策预期与鼓励的：

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