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环京真相 | 香河楼市之怪:热房价、冷市场

来源:地产壹线   发布时间:2017-09-08 00:00:00

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导 读

这个以肉饼闻名的小县城,房价已迈入2万+时代。

地产壹线 朱曦 发自北京

2017年上半年,香河成北三县新房供应龙头,多家开发商加紧推盘,创下了月成交量6555套的记录。随后限购升级,外地购房者无法进场,市场急转直下,一个月成交量不如过去*。据伟业我爱我家数据,香河7月份新建商品住宅共网签570套,环比6月下降56.4%。

售楼处冷冷清清,房产中介门可罗雀,仅有的一两个工作人员正坐着发呆。这是一星期前,网易房产跟随看房拓客司机实地探访香河楼市所见。

数月前的香河,却是另一番光景。2月25日,香河京东狮子城项目四号楼开盘,一段“有人抢不到房要跳楼”的小视频疯传,后澄清是一场乌龙,被指是开发商自导自演的“售楼大戏”。

3月22日,也就是限购政策出台的*天,一安平项目连夜开盘,700多名排号客户全部被打乱。“全款客户跟我来”,售楼员的一声吆喝让香河彻底火了。

去年房价涨2倍多

香河,一个距北京市*45公里的小县城,以肉饼和家具闻名。2016年年初时的房价仅为7000元/平米,借力通州副*的利好,在过去一年里突飞猛涨,涨至调控前的均价23000元/平米。

3月香河楼市限购,外地居民限购1套房,**50%。市场风声收紧反而激发了*客的看涨情绪,于是出现了文章开头的一幕:一安平项目连夜开盘,高达三分之一的购房客全款买房。“年底均价肯定涨到30000元/平米”,是*者的普遍预期。

6月,廊坊市再次收紧政策,非本地户籍购房者需提供当地三年及以上社保或纳税证明。作为廊坊市的下辖县,香河成交市场迅速冰冻。与燕郊房价*不同,限购并未引起香河当前在售项目大幅降价,房价呈企稳态势。二手市场只在7月初出现回调,跌至13000、14000元/平米,之后回升到调控前的16000、17000元/平米。

“为什么选择来香河购房?”,这是司机师傅反复追问网易房产的问题,“如果自住*燕郊,有地缘优势,距离北京市*的车程在半*内;若是*该选固安,有新机场的利好带动,其次是大厂。如果是纯*香河新房,业主得手持3-5年以上,待房本到手、配套到位,才能实现出手套利。今年年初*二手房的那批炒房客,入手时单价20000元/平米,看势不妙,以低于市场的价格(16000元/平米)抛售了。”

成交量骤跌九成

香河7月新建商品住宅成交量仅为570套,不足5月的十分之一。

香河楼盘大致分北部新城、安平开发区、县城三大板块,南城的优势是旅游产业(香河天下*城),北部新城依托工业产业,如机器人小镇、中粮可口可乐华北饮料项目等。其中,北部新城是目前香河在售新盘较为集中的板块。

从京哈高速出来,紧邻香河*个收费站的蒋辛屯区域,一条并不算宽的马路两侧,密密麻麻排列着在建新盘项目。这就是香河北部新城,五矿万科城、鸿坤原乡溪谷富力新城、爱晚大爱城等项目售楼处就“隐藏”在道路一侧的树丛中。

走进项目售楼处,偌大的售楼处没有一丝灯光,也没有一个看房客,只有2、3个售楼员闲坐在待客区。沙盘区同样没有开灯,近距离看过去,上面覆盖了薄薄的一层灰尘。

“5期住宅项目均价是22000元/平米,2019年下半年交付。按照*50%的要求,需要有100万左右的预算。但同小区的*公寓只需15000元/平米,几套特价房型13000元/平米,主打48平米小户型,准备10多万的*即可。购买门槛低,没有3年社保限制,性价比比住宅高,特别适合*,”销售人员介绍到。

限购升级让开发商备受冲击,低*、不限购不限贷的精装公寓,成为推销的*。

“香河楼市并没有特别明显的淡旺季概念,跟环京其他城市比,一直是不温不火的状态,”师傅说,“已经有小半年没带人来看过房子了,受购房资格限制,香河住宅市场冷清,市场可售房源也较少。”

网易房产了解到,目前五矿万科城仅剩两套在售房源:一层带花园精装75平米,总价200万左右;别墅样板间,总价600万。鸿坤•原乡溪谷没有在售房源,*近一次开盘为5月份的54号楼,均价20000元/平米。爱晚大爱城处于顺销阶段,23000元/平米左右。

虽然政府限价,开发商自有办法加价。香河的“潜规则”是捆绑车位销售,市场行情为一个车位50万。五矿万科城那套带花园精装75平米户型,按销售的说法,市场均价为22000元/平米,总价却是200万,猫腻就在所谓的“自带车库”上。

“这在环京算是好的了,燕郊去年火爆时,购房需每平米多加2万,多出的金额必须一次性现金支付,开发商还不提供发票,”司机师傅略显无奈。

香河二手房市场更为冷清,新开街街道两侧的中介几乎没人光顾。网易房产了解到,香河政府规定,二手房税费除了个税、契税外,房产证不满2年的,按5.55%的比例缴营业税。随着近期相关税费的上调,二手房过户的手续费要7、8万,成本并不比买新房便宜。

外地*客入手新房,赌的是香河未来的发展,而二手房大多是本地有居住需求的刚需在购买,客源有限。“已经习惯了房子卖不出去、几个月不开一单的行情”,中介小哥一脸苦笑。

网易房产了解到,三年社保的硬性要求,是影响香河楼市成交的关键。据相关媒体报道,香河楼市主要承接北京外溢型购房需求,绝大多数客户是外地人。香河全县有三年社保的外地人不超过三千人,如果严格执行限购政策,香河楼市将被冰封。

“您有本地三年社保吗?”这是每家售楼处工作人员*个必问的问题。

“没有。”

“那您这买不了住宅”,几家品牌房企,例如五矿万科城、鸿坤原乡溪谷项目销售人员明确表示。但也有一些开发商,例如大爱城项目表示,只要交款定房,购房资格不是问题,可以解决。

三年社保资质真的有空子可以钻吗?*业内人士告诉网易房产,廊坊市目前对楼市调控监管特别严,不要轻信开发商的说辞。“对没有资质的外地购房者来说,可采取*年支付20%房款,*年支付25%,第三年交付完毕的方式,同时在这三年的时间里完成社保的缴纳。这才是较为稳妥的方式。”

似乎习惯了市场行情,香河的销售人员并不会主动联系看房客户,也不推送新盘信息。“香河楼市受到限购政策影响,再加上本地新房不多,楼市处于观望期,真正有购房需求的客户*,”一销售人员坦言,“传统楼市旺季‘金九银十’就要到了,几家开发商也有推盘计划,到时楼市或许能有小幅回暖。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,未来环京区域的楼市调控政策或紧跟北京,放开的可能性较小,接下来环京楼市将长期处于低温之中。

作者朱曦

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