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买房不做冤大头,这样买二手房更便宜

来源:房天下   发布时间:2017-09-13

买房子这种几百万的大事,不能省个十几万实在说不过去!如果能够省去一部分的费用,相信很多人都会选择即买即住,且能看到具体实物与服务的二手房。那么,到底该如何合理而有效的省钱呢?

通过贷款省钱的五大要点

1、如果前房主需要提前还款来把房子的抵押权腾出来,这时候会产生银行的罚息和短期利息,而这笔费用往往会转移到购房者身上。一旦出现这种情况,购房者可以选择跟业主同一银行贷款,这样能够减免一笔费用,然后再购买一些贷款行的理财产品,大部分情况下还可以多减免一笔费用。

2、不要赶在年底申请贷款,年底审批贷款会紧一点,毕竟每年的额度有限。

3、充分利用你的中介,他能帮你办到较低折扣贷款。

4、还款利率在贷款时有两种选择,一种是固定利率,即以贷款当时利率计算,直到还款结束,利率不变;另外一种是根据国家政策同步调息,国家降息你的利率跟着降,国家涨你跟着涨,但是,国家都连续5次降息了,在当前大环境下,调息方式还是选择同步调息比较划算

5、虽然从账面上看,等额本金的还款额要比等额本息少,但是还是推荐等额本息的还款方式。首先,考虑到我国现在的通货膨胀率,贷款就是赚的。因为现在的钱,要远远值钱于未来的钱。因此,永远不要提前还款!只要留意过近来的国家政策,就应该知道在个税改革中已经明确了一点:在将来房贷利息是可以抵扣个税的!所以,还的利息越多,你的个税就越少!

现在的个税计算方式是:(税前工资-五险一金费用)×征税点

改革后的方式是:(税前工资-五险一金费用-房贷利息)×征税点

这样看来,等额本息换贷款利息多的缺点在个税中被弥补了,而且还款压力明显小于等额本金。如果前期你就可以还更多的钱的话,为什么不少贷几年呢?还的利息会更少。

满五与少有

房子是业主以家庭为单位的单独普通住宅,如果满足产权满五年的条件,就能免除买卖中的税、个税。以上海市区一套300万网签价(是以网签价为计税依据)的原值为200万的80平米的普通住宅为例,假设不满两年,需要缴纳税及附加税20.67万元、契税2.89万元、个税23.67万元,共计47.23万元。

产权满5年且是单独住宅,则只需要缴纳契税2万元,比不满两年的房子少交45.23万元的税费。当然这些费用不一定全让购房者承担,但是多少会影响到交易的价格。

合理利用交易差

如果一套房源真的让你满意到可以跨越满五的界限,那么可以通过这些方法省钱:个人所得税的税率,是可以按两次交易差的20%来交的。这个交易差越小,交税就越少。所以,咱们可以通过如下方法来省钱:

1.利用好网签价因为办理过户时,征税完全取决于网签价格,而非实际销售价格。所以这时候就有了所谓「阴阳合同」的出现,即实际销售价和合同价不一致。通过缩小交易差来减少税费。具体施行的时候,把你的预期说给中介,他会非常明确的告诉你怎么操作的。还有,网签的房价比较低的话,契税也会少一些。

2.交易差是可以扣掉卖方在房子上额外花的钱!(交易差=现销售价-购入价格-其他额外开支)而额外开支主要有:业主在买房时还给银行的利息,比如我100万买的房子,但是还完房贷可能是还给银行120万,那么这20万算入额外开支合情合理。所以这时候,只需要去银行开个证明,就能拿来抵扣交易差。

虽然很麻烦,但是买房的时候,能省一点是一点,毕竟积少成多。省去的钱将来用来添置家具或者还房贷都是不错的。