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土地*代下的新购房逻辑,如何寻找海淀较后的占位时机?

来源:大伟看楼市   发布时间:2017-09-15 00:00:00

北京是全国*近半年调控*严格的城市,各种调控频繁出台,让市场从过去3年的高烧快速回归平稳:

调控既然已经成为了趋势,不论是卖房的开发商还是买房的消费者,你能做的其实就是顺应趋势。

细化这些趋势到底有什么内容?有什么新购房逻辑?伟哥认为主要有几点:

1:改善时代,*的城市渐渐不缺房子,而缺好房子,更缺真正懂生活,改善生活,提供与都市生活方式同频率、同频道的房子!

在*有归属感的区域寻找*有产品力的项目。

2:每个行业都有窗口期,也有周期起伏,对于企业来说,趋势就是对产品力的追求,有产品创新能力,才有敢于逆市推盘的勇气。

如果说北京*有归属感的区域,肯定是海淀了,海淀可以说不仅仅是北京的海淀,更是全球的海淀。

生产总值5036.8亿元,排名北京名列前茅。

在这个仅占北京2.53%的430.8平方公里的区县里,区域内高校云集,海淀是全国高等院校*密集的地区,拥有北京大学、清华大学在内的高等学府78所。其中“211工程高校”14所,占北京市总数的70%,占全国的14.7%。高校有包括*在内的两院院士151位;有长江学者149名,占北京市的93.7%,占全国的27.4%。

海淀区国家高新技术企业数量达6157家。颐和园、圆明园、香山、景泰陵等出名旅游景点也位于海淀区。区域内的园区经济、高端产业、旅游产业可以说都在北京名列前茅!包括*近几年谈论*多的双创、互联网+、生命科学,这些可以说源头都在海淀!

因为这些丰富的产业+*,所以海淀区可以说是北京*产城结合的区域,对于每年海淀毕业的近10万大学生来说,大部分都会选择在海淀工作生活。

不论是新海淀人还是老海淀人很少有愿意离开海淀的。

较后几百套的海淀占位机遇!

作为高知*集中的区域,海淀楼市的少有也越来越明显。作为GDP的富矿,海淀区也一直是高端住宅的集中地,从过去的销售历史看,海淀区早已经到了新建商品房*短缺的时代:

从海淀楼市的走势看,全海淀只有1000余套库存,而且剔除其中开发商自有,海淀已经进入房地产新增供应末期,库存只有几百套,而这就是较后的占位机遇。

从未来土地供应角度看:海淀区过去十年供应的住宅用地只占全北京的3%左右,*近3年供应的住宅用地,接近全面出租房化。

这种情况下,区域内供应量不可能再有明显上涨。

随着土地出让制度的变化,未来有限的城区住宅用地,也基本都会成为限价房,在限定的价格与限定的面积下,刚需可能会比以前有了更多的选择,但对于改善来说,2017年的土地制度变化,将导致改善需求,距离海淀这些核心区域越来越远!

如何寻找优质的海淀高端改善?

对于刚需来说,已经只能在二手房市场淘金,但对于改善需求来说,二手房的社区、户型很多特性越来越不符合已经有过多次置业经验的改善客户需求。

但北京的改善户型将基本不太可能再出现:

判断未来市场,其实要看*近2年的北京土地结构,从结构上看,2016年土地供应很少,在2017年北京加大了土地供应,非常明显的数据,在2017年北京供应的44宗住宅用地中,合计535万平米土地中有135万平米是自住房,有259万平米是商品房住宅。但需要注意的是这259万平米中很多都是7090政策,也就是90平米以内需要占70%的面积。

简单的计算一下:未来北京供应的每10套住宅中,有5套是自住房,有4套是90平米以内的商品房住宅,只有1套是90平米以上的改善型住宅。

全北京的各种面积段销售情况,也非常明显的体现了这种趋势,改善型在库存增加越来越难的情况下,销售持续活跃。

特别是180平米以上的高端改善需求,在土地供应*代,得到满足的概率越来越小!

那么如何寻找海淀区较后的有价值高端改善供应?如何获得产品与财富的双重占位良机?

首先,自然是看区域:

北清路取代原来的中关村大街,成为中国新硅谷的新核心,北清路沿线已聚集了众多国际国内*的*企业,并已形成了产业集群,如世界500强企业(华为、联想、甲骨文、中国船舶等),注资超三亿企业(光大环保、大唐电信、航天电子、东软软件等)。这些企业将成为海淀经济发展的新引擎。


对于海淀来说,不仅仅产业核心在北清路,目前*宜居的也是北清路:

北清路不仅仅聚集了“中国较*的科技人才”,而且跟原来拥挤的中关村大街相比,北清路生态环境更宜居,可瞰西山,坐拥百望山、凤凰岭、稻香湖湿地等生态休闲环境。

其次:寻找优质的标杆项目:

从*近一年海淀区网签住宅项目情况看,可以看到,能够超过100套的,销售超过20亿的,项目非常少。这其实代表了市场的选择。

首创天阅西山:北望西山,南邻颐和园,居于三山五园环抱之中,充分吸纳自然与历史底蕴,深度演绎中国居住文明,打造绿色居住模式,呈现西山居住主义——更用心的科技大宅。

项目产品为南北通透、电梯入户、薄板楼体、阔绰楼间距设计,观景揽山。独立成区管理,保障社区安全性,更充分实现居住氛围的品质。

建筑设计从前瞻角度出发,突破西山传统石材建筑的印象,采用现代风格窗墙立面。石材立面,宽景外窗体系纳四季西山入室,线条疏朗简约,楼体大气沉稳,尽显建筑底蕴

首创天阅西山构建三重景观体系,远观西山、近瞰市政公园绿化、内品园区美景,三面观景设计。园区规划的景观中轴,兼具仪式感与观景体验,敞阔楼间距组团敕造园林景观空间。

在户型空间上,专注四房设计,关怀二胎家庭功能改善及京西部客户居住品质改善,营造出内敛不言的空间精神。大面宽、短进深,独立电梯厅入户,南北餐客通厅,三南向空间,兼顾老人孩子居住品质。

较后的两栋*将入市:

180-247平米,全北京乃至海淀*少有的城市大平层产品将入市。

(180平米户型)

大面宽、南北通透,户型整体十字分割,格局方正,中西双厨,科学利用每个功能空间。南向客厅配备关键阳台。

(247平米户型)

40平米的全景落地窗,尽揽西山美景。17米面宽,16米进深,格局方正,全南向四居,更有男女独立衣帽间。

所有产品均为南北通透、私家电梯入户的平层大宅,超薄板楼体,近百米阔绰楼间距,占据宜观景揽山地块资源,独立成区管理,保障社区私密性和安全性。

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