福星惠誉入川记 成都5000亩集体土地与城改模式异地复制

多年来深入参与武汉的城市更新项目，显然给福星惠誉带来了可观的土地储备和市场认可。翻看福星惠誉的开发史，大多数项目为城中村改造项目，而这些项目带来的货值，一直让福星惠誉在武汉的房地产市场保持着靠前的占有率。

而2009年武汉开始全面启动城中村改造建设，曾提出要在近几年内完成二环线内56个城中村的综合改造任务，市场体量十分可观。

不过，现在随着武汉城中村改造的推进，城区可获取的改造资源亦逐渐减少。加之外来房企争相涌入武汉，不管是公开市场还是旧改、并购，获取土地的门槛一再被提高，福星惠誉这一本土标杆企业扩张的步伐，也逐渐感受到发展受到限制的瓶颈。

福星惠誉尝试走出武汉。有接近福星惠誉人士告诉观点地产新媒体，在外界看来一直囿于武汉的企业，实际上“很早就提了全国战略”，而纵观这些年的发展，它的全国扩张步伐也始终在小步前行。

近日，随着一纸协议书的签署，这家武汉较大的本土房企迎来了它重要的时刻——成都项目的签订，这意味着它“全国布局的基本形成”，一位接近福星惠誉的人士如是称。

福星惠誉5亿入川

9月8日，福星股份公布，全资子公司福星惠誉与凤凰谷置业母公司凤凰谷*、凤凰谷*控股的金源利丰、凤凰谷置业、自然人凌准共同签署《合作框架协议书》。

公告显示，凤凰谷*项下合共有约328.6平方米（约4929亩）的开发用地使用权益，位于四川省简阳市丹景乡，项目分为两期进行。

其中，政府依合同约定提供名列前茅期取得开发建设用地53.33万平方米（约800亩），已有开发用地20.56平方米（约308亩）由凤凰谷置业于2016年1月通过招拍挂形式取得。

同日，福星股份在另一份公告中称，继8月中旬以4899.31万元收购凤凰谷置业10%的股权后，全资子公司福星惠誉的控股子公司天成置业，再掷4.97亿元买下凤凰谷置业80%的权益。

这也就意味着，福星惠誉通过上述交易，凤凰谷置业拥有的20.56平方米土地已落袋为安。该土地资产包中含有五宗地块，两宗为二类居住用地，合计5.71万平方米；三宗为商业用地，合计14.85万平方米。

福星股份表示，凤凰谷置业项目购买成本较低，项目预期*预计10-13亿元。观点地产新媒体了解到，交易各方以每平方米不低于人民币3000元且不高于人民币4500元的楼面地价，作为本次股权转让合作总价款的计价区间。

除此之外，等待入市的275平方米的集体用地，无疑是福星惠誉追求的“更大的蛋糕”。福星惠誉将这275平方米的土地视为业务创新的试验田，公告表示，成都作为集体用地建设租赁住房的试点城市之一，福星惠誉在此“探索利用集体建设用地建设租赁住房，为公司发展提供新的发展模式”。

就上述发展计划的更详细情况，观点地产新媒体向接近福星惠誉的人士进行询问，该人士表示，“因为地块目前还没有完成变性（即产权性质转变），租赁还是变商业、变住宅还没有确定，只是租赁这块目前是市场的热点”。

该人士继续表示，类似福星惠誉在武汉的城中村改造项目，成都项目土地的“变性”将面临一个“漫长的过程”，而这漫长的过程，将使得该项目的发展面临着较大的不确定性，“如果以后住宅这块国家政策一直往严格限制的话，租赁以后也是很好的选择”，但会视将来的局势而定。

城改模式异地复制

进入新的城市，福星惠誉勇敢地带上了自己的“看家本领”——城中村改造。之所以说“勇敢”，是因为即便是“看家本领”，不可预见性、拆迁难度大、开发周期长、进度不可控等特点，使得城中村改造成为“难啃的骨头”。

观点地产新媒体了解到，靠着城市更新项目发家的福星惠誉，“城中村改造”及“旧城改造”项目储备面积占其项目储备面积的比例甚高，曾高达41.32%。

福星惠誉在其2017年半年度报告中亦提示，其土地储备中存在因宗地未能拆迁完毕暂时不能申请办理土地证的情形，虽然其在‘城中村改造’及‘旧城改造’方面已积累了较为丰富的经验，项目的后续拆迁工作亦有可能受到不利因素的影响，进而影响后续拆迁进度以及公司的资金周转，将使公司房地产项目的持续开发和经营效益面临一定风险。

本次借道城中村改造进入新市场，福星惠誉或将面临更大的挑战。毕竟普遍认为，城中村改造需要一家企业具备充足的本地资源，异地扩张之路上的城中村改造，往往是难上加难。

实际上，这是包括福星惠誉在内，几乎所有异地进行旧改开发的企业都回遇到的共同的烦恼

即便是素有“旧城改造大王”之称的富力地产，其广东省外项目却少有。2006年，富力地产头次试图涉足省外旧改，并与武汉政府积极接洽，意欲在竞拍中取得武汉武昌区旧改项目地块，但因武汉市的要价明显高出富力预期，谈判*终以破裂告终，后来，该地块在竞拍环节中旁落他人。

在旧改的路上，富力曾总结出一条经验：不碰外地项目。富力集团董事长李思廉也曾感叹，旧改项目十分复杂，需与当地政府有较好的关系才会有信心。