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周二市场说丨核心城市房价全部止涨,“限价”调控进入关键时期

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2017-09-19 00:00:00

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9月18日上午,国家统计局披露2017年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%;二三线城市涨幅回落,二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点。

点评:全面下降

9月18日内房股迎来集体大涨,富力地产大涨11.65%至20.90港元/股,创10年新高,市值673.47亿港元;中国恒大上涨4.49%至27.95港元/股,市值3670.84亿港元,位列内房股名列前茅位。据福布斯*数据显示,许家印以391亿美元的身价成中国新首富。

点评:再上台阶

9月18日,苏州市国土资源局公示下月将对7宗编号为苏地2017-WG-30号至36号地块的苏州市区地块组织网上挂牌出让。7宗地块均为涉宅用地,分为位于姑苏区、相城区、工业园区,总出让面积26.8万平方米,起始总价约49亿元。

点评:密集上市

9月15日,中骏置业披露,位于北京西城区德外大街的中骏天宸项目正式开盘,首日销售额20亿元,单价13.5万/平方米,中骏天宸项目是截至目前为止2017年北京获批单价较高的新房项目,也是第四个突破8万元“红线”的项目。

点评:供不应求


昨天上午,国家统计局发布了70城房价数据,与土地购置和销售数据的下降“同步“,核心城市房价指数也出现了进一步回落,15个核心城市房价环比下降或持平。至此,7、8月份的行业淡季数据已经全部发布。

一、*:仍然处于下滑周期

前8月全国房地产开发*6.96万亿元,同比增长7.9%,与上月持平,开发*增速在连续三个月下滑之后,于8月出现持平;8月单月同比增速为7.8%,较7月份增加3个百分点,升至近一年月均水平。

但7.9%的累计同比增速还谈不上“稳住”,更多的还是在下滑过程中的调整,一方面是土地购置指标不乐观,累计增速在8月份出现下滑;另一方面是2016年年末基期数值较大,今年后四个月指标继续上行的难度较高。

二、新开工:继续保持低位运行

前8月房屋新开工面积114996万平方米,增长7.6%,增速回落0.4个百分点。其中,住宅新开工面积82131万平方米,增长11.6%。

8月新开工继续维持较低水平,考虑到楼市调控仍是短期内房地产市场发展的主基调,在“限价”、“限签”、“限售”等政策限制下,企业观望情绪依旧偏多,预计接下来新开工还将维持低位。

三、房价:核心城市大多下跌

8月份,15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看,新建商品住宅价格下降或持平;从同比看,新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落,回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

在历经了多月调控之后,核心城市房价指数终于由“增速下滑”变为了“环比下降或持平”,除北京、上海、厦门以外,其余12个核心城市一手房价格均有不同程度的环比回落,其中广州房价环比跌幅更是达到了0.7%。

四、销售:未来销售增长放缓

前8月销售面积、销售金额同比增速分别增长12.7%和17.2%,比前7月分别回落1.3和1.7个百分点,整体增速依旧下滑。

从单月指标来看,商品房销售面积、金额环比都出现增长,但也都只是4%而已,全年销售增长率还在下降过程之中。值得注意的是,2017年三四线城市销售占比达到了66%,如今看似“不错”的累计同比主要还是靠三四线城市支持,一旦三四线城市销售数据回落,整体市场就会急转直下。

五、待售面积:去库存效果明显

8月末,商品房待售面积62352万平方米,比7月末减少1144万平方米。其中,住宅待售面积减少987万平方米,商办待售面积合计减少130万平方米。

自2016年达到较高点之后,商品房待售面积即一直维持下滑态势,2017年8月末同比降幅达到12%。尤其是住宅商品房待售面积更是同比下降22%,较较高点减少28.8%。主要还是因为市场大势不改,各热点一二线城市持续供不应求,且新增供应不济,而三四线城市致力于去库存致使市场供小于求。

整体来看,8月数据情况还是比较符合调控预期,不仅销售规模增速放缓、库存规模下滑,*、新开工维持低位,就连土地购置和房价指标也出现了明确回落信号。究其根本,还是应当归因于“限价”工作做得比较到位,以致行业在拿地、开发、推案等方面的节奏明显放缓。

综合考虑目前调控形势和市场趋势,预计全年开发*增速、新开工面积仍有进一步回落的空间,销售面积增速的放缓也是大势所趋。但由于上半年数据情况较佳,预计全年开发*、新开工面积仍然可以保持正增长;销售指标方面,在今年”异军突起”的三四线城市带动下,行业销售规模还是有希望上一个新台阶,但全国商品房销售均价涨幅增速将大大放缓,全年或回落至5%以下的低位。

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