【寻找第四名】融创：收购王的殿军之战

导 读

融创上市7年，营业收入增长超6倍，合同销售额扩容近25倍，时间是朋友，也是考评一家企业资质的真正标尺。

【编者按】无论怎么定义当下地产行业的发展阶段，都不可否认“规模”仍然是个时兴的玩意儿。开发商可以说不喜欢，但不可以不跟上趋势。恒碧万前浪已远，身后是谁在望其项背？

网易房产推出“寻找第四名”系列观察，记录恒碧万后的追赶者。地产壹线目前已推出综述篇——【寻找第四名】恒碧万后谁是下一个地产寡头。本文为系列第三篇——《融创》篇。

融创中国：第四名指数

一个*者发表评论：“如果说融创之前与恒大、碧桂园差不多的速度以45度角在增长，那么收购万达后将以65度角的速度增长。”

后来者汹汹。一家企业想拿到第四名，需要在自己做对事情的同时，其他人犯错误。但是，融创几笔看似激进的收购后，实际上已经给自己的销售额提振建造了更高的壁垒，获胜的几率徒然增大——

到了2017年9月，融创花钱的速度终于慢了下来。孙宏斌中报会上为乐视留下的热泪，为融创今年的抢眼表现再蒙上一丝戏剧色彩，各方有各方解读。实际上，资本市场正在给出回馈，年初至9月18日的260天里，融创股价飞涨440%，报35.60港元，将融创市值一举冲上1241亿人民币。某一刻的释放，也许是知止后有定、心中有谱的短暂松弛与流露。

市值管理是要事，更重要的正题依然是规模和座次。在这一年，一家企业要实现第四名销售额，目前来看应是3000亿关卡，硬性需要要有充足的货值、良好的去化能力、对于销售节点和价格的把控力，软性因素则更多：企业良好的运行能力、更好*并购、充沛的现金流、安全红线内的负债率等等。

融创上半年合约销售金额1118.4亿元，合同销售金额1088.5亿元，历史第四，同比增长86%，为冲击第四名开了个好头。得益于早前的一二线城市布局以外，积极收购价值资产，是融创全年有望冲击3000亿销售规模的重要因素。

看融创的发展，要通盘来看。438亿并购万达13个文旅项目、150亿元*乐视、40亿元入股金科、26亿收购链家6.25%股权、137亿买下融科，孙宏斌今年在并购上花钱就花了1000多亿，标普、惠誉等机构齐刷负评，但是没有这些花钱，就不一定能支撑今年的3000亿和未来的5000亿、10000亿。

拿万达城13 个文旅地产项目来说，总建筑面积5897 万平方米，自持建筑面积为 924 万平方米，可售面积为 4973 万平方米，这占比 84%。

收购成功后，融创总土地储备将达到1.5 亿平方米。算一笔细账，只考虑 13 个文旅项目布局广州、海口、昆明、济南、重庆、成都等高能级一、二线城市，文旅项目可售货值约 7150 亿元(加权平均售价 14378 元每平米)，权益可售货值为 6507 亿元。

链家、金科目前还是财务*，对外股权*，**以分红和公司清算回来的。但万达、融科这几笔会比想象中更快带来入账。哈尔滨万达城现已更名融创万达城，可能在接下来几个月进入准销售阶段。数据显示，哈尔滨万达城可售部分按9000元/平米计算，回款额将达到382亿。

孙宏斌对外发声时放烟雾弹的能力很强，比较明显的有两次。

一是说从2016年10月之后停止公开拿地，选择用并购的形式更低成本收获土储，实际上网易房产查阅资料发现，融创2017年上半年新增土地储备3023万平方米，其中470万平方米依然走招拍挂线路，占比16%。成本可控是必须的，但融创显然并未远离一线土拍，好地、合适地还是要拿。

二是早先孙宏斌说专注核心城市核心区域，但盘点下来融创的资源都位于市场供求关系良好的三十多个一线、环一线及核心城市，向下渗透已有一段时日。按原计划2017年融创中国将有大约82个全新项目推盘开售，预计货值将超过1800亿元，加上2016年底尚未出售的资源及老项目新推资源，2017年总可售资源将超过4100亿元。

孙宏斌说过的第三句话——按照融创狼性销售基因、不错的去化能力判断，这句话也许不需要脱水——因为销售许可证原因造成7月回款只有200亿。基本上融创现在一个月回款300亿，压力不大。

孙剑走偏锋，换回融创形势一片大好，粗略盘点，融创2017年可售货值已经达到令人惊恐的2.5万亿。真正的风险来自于会买也要会卖，能够赢了限购和新政，安全保证每个月的销售，融创冲3000亿的机会就非常之大。以上调到的新目标为刻度，融创前8个月销售金额 1646.8亿元，完成率54.9%。

保证企业安全运行则同样重要，回款是生命线。融创上市7年，营业收入增长超6倍，合同销售额扩容近25倍，时间是朋友，也是考评一家企业资质的真正标尺，走稳2017，融创2018的新命题也许就是“寻找第三名”。