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【寻找第四名】扛住民企冲击 保利如何力保*阵营?

来源:地产壹线   发布时间:2017-09-21 00:00:00

导 读

地产殿军之争的*看点,会落在保利和融创身上吗?

【编者按】无论怎么定义当下地产行业的发展阶段,都不可否认“规模”仍然是个时兴的玩意儿。开发商可以说不喜欢,但不可以不跟上趋势。恒碧万前浪已远,身后是谁在望其项背?

网易房产推出“寻找第四名”系列观察,记录恒碧万后的追赶者。地产壹线目前已推出综述篇——【寻找第四名】恒碧万后谁是下一个地产寡头。本文为系列第四篇——《保利》篇。

保利地产:第四名指数

★★★★☆

“恒万碧”三巨头占据2017年房企销售榜前*已无悬念,那么第四名是谁?保利地产无疑是该宝座的*候选人。

今年前8个月,保利地产实现合约销售额1861.66亿元,在房企中排名第四。从*程度来看,保利以200亿元的差距*于绿地,跟中海相比,则*差距已经从上半年的100亿元扩大到如今近500亿元。

但保利*的竞争者,也许不是上述提到的两家国企小伙伴。东方证券房地产行业*分析师竺劲认为,土地*积极、土储量极大的民企融创,是保利地产的*对手。

保利地产中报显示,今年上半年,公司新获取项目59 个,新增容积率面积1693万平方米, 总土地成本625亿元,分别同比增长122%和 39%。

而据公开资料,融创上半年的收购金额已超过1000亿元,新增土储逾3000万平方米,是保利土地*额近两倍。

截至到今年6月,保利的土地储备超过7000万平方米;融创近1亿平方米,接近去年房企前*的土地储备量。

若从可售货值上比较,则保利地产“保住地位”的压力不小。根据券商估算,保利地产今年可售货值为3220亿元,低于中海、融创公布的数值。

经营灵活性拼不过民企、激励机制相对保守,是保利地产过去几年增速放缓背后的难言之隐。这其中既有国企本身授权不灵活、人才激励不足等原因,也有来自上级的管控压力——2011年开始国资委发文严控央企过度负债;保利地产董事长宋广菊在今年3月的业绩会上也坦诚,国资委“控负债、去产能”在2013年、2014年调整*深,“对公司的发展速度有一定影响”;此外,去年年底到今年一季度,国资委明确限制央企公开拿地,作为央企龙头的保利地产只能频繁通过收购、合作来开拓土储。

这种管控在企业业绩中体现为负债率连年下降。2016年,保利地产资产负债率同比下降1.19个百分点至74.76%,净负债率下降至55%,创下2010年以来的新低。就在同一时期,恒大、碧桂园、融创、华夏幸福的市场份额迅速扩大,这四家民企连续三年复合增长率保持在40%以上,远比保利的20%要快。

一位保利地产核心高管曾在*者会上坦言,上述几家民企的发展势头和经营格局,给公司的思想和经营带来很大冲击。公司原本制定的“十三五”规划目标并不高,但行业洗牌之猛烈,让管理层不得不上调“十三五”目标、调整经营计划以保住“*阵营”地位。

这一趋势有望发生扭转。竺劲认为,保利与融创下半年谁能走的更快,关健看市场行情。融创的决策更灵活,销售更快,但资金杠杆比保利高。“如果今年下半年市场还不错,可能是融创胜出;如果下半年市场不佳,融创资金压力吃紧,市场形势就对保利有利。”

保利地产的土地储备依然以深耕珠三角、长三角、京津冀三大城市群为核心,但今年的新增拿地正在往上述城市群的三四线城市靠拢。

粤港澳大湾区红利是保利地产城市布局的一大优势。据国信证券研报,保利在大湾区核心城市拥有1600万方土储。在保利地产*布局的三大城市群中,珠三角投入*,2016年布局的珠三角城市群项目达到16个,销售总额超600亿元,单个区域销售额占比超过3成。而且如今保利在珠三角已经脱离对某几个*城市的依赖,转向多层多点深入布局,目前在华南城市群设立广东、华南和粤东公司,分别聚焦广州、粤西和粤东板块,缩短管理半径。宋广菊对此很有底气:“粤港澳大湾区中受益*的房地产公司可能就是保利。”

同时,2017年国企混改大潮启动,这为保利地产提供了大量兼并机会。今年上半年,保利完成了与中航地产的业务整合,间接获得了11个项目,增加了约600万方土储。根据克而瑞统计,这些整合的项目主要集中于南昌、南京、厦门等核心二线城市,而且均处于在建阶段,整合后可直接创造*,2017年上半年就为保利带来了64万方的合约销售。

并购中航为保利地产带来的不仅是存量资源,还落实了大量的新增资源,项目布局也不仅仅在三四线,还有不少位于保利所青睐的粤港澳大湾区内。

8月29日,保利地产发布公告进一步披露与中航工业地产业务的整合事项,称双方相关房地产业务整合工作已基本完成。保利地产指定两家子公司采用协议转让方式进行分批收购相关资产,所涉及房地产项目20个,主要分布在广州、南京、成都等15个城市,项目规划容积率面积约910万平方米,交易标的总金额不超过88亿元,定价以国资监管部门备案的评估值为基准,并以现金方式支付对价。

在*“做大做强国有企业”的号召下,保利势必将获得更多业务整合的机会,这是其规模扩容的捷径。接近保利地产的分析人士认为,保利地产今年大概率有并购“大单”落地,整合对象指向其兄弟公司保利置业。保利地产也表示,公司将*关注“成建制”企业的整体收购。

深度调控之下,“国进民退”的苗头似有显现,这会成为行业新一轮洗牌的契机吗?今年4月,宋广菊表示,国资委对央企的调整已经接近尾声,未来三年保利地产将获得新一轮的高速增长。公司董事会对规模提出了明确的要求,未来3年销售规模达到5000亿元。

保利地产总经理刘平预言:“2017年会是我们的元年,就像比赛的起步阶段一样。”

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