【寻找第四名】“好学生”龙湖如何成为“尖子生”？

导 读

开始提速的龙湖能否实现弯道超车，显然光靠稳健远远不够。

【编者按】无论怎么定义当下地产行业的发展阶段，都不可否认“规模”仍然是个时兴的玩意儿。开发商可以说不喜欢，但不可以不跟上趋势。恒碧万前浪已远，身后是谁在望其项背？

网易房产推出“寻找第四名”系列观察，记录恒碧万后的追赶者。地产壹线目前已推出综述篇——【寻找第四名】恒碧万后谁是下一个地产寡头。本文为系列第五篇——《龙湖》篇。

龙湖地产：第四名指数

可控的负债水平、民营房企中*的资金成本、可观的利润率、受机构青睐，所有这些特质都足以证明，规模刚过千亿的龙湖是地产圈名副其实的“好学生”。

今年“好学生”交出了令人惊喜的成绩单。2017年1-8月份龙湖销售金额1150.9亿元，同比增长105.3%。合同销售面积742.9万平方米，同比增长约1倍。在中期业绩会上，龙湖将年度目标从1100亿元上调至1500亿元，涨幅36%。

之前相当长一段时间里，在其他开发商疯狂扩张之际，龙湖却有些掉队，*失意的2015年甚至滑落至15位，甚至可以说从百亿到千亿的跨越，龙湖花费的时间比许多同行都要长，不过这一路龙湖走的扎实。今年，龙湖以位列行业*的84%的年度目标完成率回归主流视线。从去年的13名跃居到今年上半年的第八，龙湖闯入*门槛。

龙湖高层将此次快速增长的原因归为两个，一是市场翘尾和惯性；另一个是自身策略选择。

上半年龙湖的单月同比增长率分别为：186%、415%、218%、161.54%、54.37%和140%，平均增长率为195.82%。即使按100%的平均增长率计算，2017年龙湖合约销售额或将突破两千亿元。

针对外界普遍认为的“2000亿”目标，龙湖管理层在中期业绩会上表示，虽然大家比较期待龙湖提出一个2000亿或者更高的目标，但是龙湖目前有两个方面的担心，一是市场高歌猛进的态势在发生变化，下半年市场可能会承压；二是目前龙湖一些货量的价格达不到预期，不一定推得出来。

在上调目标的同时，龙湖新增可售资源约550亿元，使全年提供的货值达2240亿元，下半年可售资源1300亿元，预计全年去化率约67%。

连续两年的积极拿地换来了2017年的收获期。截止2017年6月30日，龙湖土地储备合计5002万平方米，权益面积为3711万平方米。土地储备的平均成本为每平方米4845元，为当期签约单价的31.1%。

2017年龙湖不仅进入天津、武汉等二线城市，更是拿下深圳、香港两座具有代表意义的城市。“小心忐忑”的吴亚军用实际行动证明龙湖是位“力争上游”的种子选手。

目前在龙湖整个盘子中，业务占比并不高的华南区域有望在今年下半年实现突破。香港、广州、佛山和深圳，龙湖已经在这片潜力巨大的华南布局四城，共计8个项目。

纵观2017年已经过去的时间里，龙湖前面还有绿地、中海、绿地等强有力的竞争对手，老四位置竞争激烈。在上半年已经有7家房企进入千亿俱乐部的背景下，刚过千亿的龙湖显然需要更多努力才能使自己成为“尖子生”。

规模之外，龙湖一直靠安全的财务状况赢得*者青睐，这一点优势在资金从紧时期更能显现出来。与国内机构看中排名不同，国际*者更看中房企利润、土地储备和财务质量。

2016年龙湖连续发行三期公司债，累计发行金额118亿元，票面利率3.06-3.75%。2017年3月公司取得穆迪Baa3，成为*家获得穆迪、标普以及惠誉三大境外评级机构一致授予*级的民营房企。而另一家是曾经的万达。如果现金流持续收紧，稳健的财务状况或许会成为龙湖站上第四名的*强助力。

从*往前再迈一步，龙湖需要更多机制上的支撑。在人才激励上，龙湖没有选择业内普遍采用的跟投制，吴亚军对此的解释是，“非项目操盘人员同样需要激励”。另外在行业上行周期，跟投模式激励是很充分的，但是在下行周期，它对于职业经理人的保护却是不够的，因此龙湖实行的是合伙人制度。

关于江湖名次，吴亚军曾说过，“不用去争名次，你进步的原因不是因为你跑的快，而是因为别人掉下来了”。或许正是源于*的平常心，在规模论盛行的环境下，龙湖依然能保持自己的节奏。

作为集团新晋主航道业务冠寓，龙湖甚至喊出了“三年内不考虑盈利”的豪言壮语。其实无论是长租公寓“冠寓”还是联合办公“一展”都尚未进入到龙湖整体收入中来。但在房地产市场红利渐渐消退之际，未来这些新业务或许会成为下一个龙湖规模的有力抓手。