“连连看”后楼市调控“打地鼠”，24*8城调控深度逻辑是？

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9月23日，武汉市房管局发布关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知。这是24*内的第8个调控政策，政策密度接近了2017年930。

长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉，这8个城市的调控有什么逻辑？还有那些城市会学习这些城市调控？

首先：看看这些城市的基本面：

从房价指数看，统计局公布的8月份房价数据非常明显的体现了为什么这些城市要调控：

除了武汉的新建住宅价格有假摔嫌疑外，全国新建住宅与二手房住宅价格涨幅*的城市基本集中在这些城市中：

比如南昌新建住宅价格单月环比上涨了0.9%，贵阳上涨0.7%，南宁上涨0.6%，西安二手房环比上涨0.9%,重庆、武汉上涨了0.8%。

所以这些城市被调控的关键因素还是房价在明显的过快上涨！

其次：看看这些城市的土地市场如何：

中原地产研究*统计数据显示：这8个城市土地市场火热，重庆超过千亿，武汉、西安、南昌、石家庄、长沙等城市均超过了200亿，多个城市创造了历史同期记录。

累计8个城市年内土地出让已经达到了3414.55亿，同比上涨了51.77%

第三：楼市调控的基本原则，开启打地鼠模式

房价调控“打地鼠”为长效机制建立争取时间。

8月开始，楼市政策范围不仅一、二线，更多三、四线甚至热点城市周边的区县也加入进来，内容从限购、提高房贷利率到限价、限售等等。目前各地仍在“打补丁”，全方位封堵任何炒房的可能性，从而遏制房价过快上涨。

从发布时间看与集中程度看，明显这是住建部主导的一次施压，要求房价依然上涨的次热点城市升级调控。后续同类型城市发布调控政策的依然会有数个。

第四：开启区域性限售

不影响自住与改善，约束*，打击投机。

到目前为止全国已经有45个城市执行了不同年限的限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。

限售事实上，就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。

从政策看，基本都是取得不动产证后几年不得销售，从市场实际情况看，因为这些城市市场交易基本都是期房为主。所以事实上也就出现了，调控政策发布的年限需要加2年的限售时间。大部分城市目前限售时间都是2年，也就是未来买房基本都需要3-5年才可以出售。

从房地产市场看，也就是这些城市买了房后，大部分*早也需要2020年才可能再上市。

这种限售明显打击了投机和*需求，使得房地产的*属性降低，影响了短期获利的可能性，对于加杠杆的*者来说，风险越来越大。

限售是2017年本轮收紧政策一个新生事物，从效果看，属于短效机制，目前是抑制市场的投机需求。

从各地政策内容看，*近的政策只是开始，后续还有更多类型的政策会出台。

楼市的调控目的并非一棍子打死房地产市场，更多是维持稳增长与降杠杆的一个平衡。

8个出台政策的城市，9月份市场成交量出现了明显走高，这种情况下，在930节点之前提前调控，是为了避免这些区域的市场失控。

这也体现了楼市调控原则从过去的结果管理到现在的预期管理。住建部等数据管理思维升级。

特别是一些新建住宅价格被数据控制的城市，二手房价格依然明显上涨，也在调控的行列中。

24*8个城市联合发布调控政策看，证明了这并非地方自愿调控，*对楼市的调控力度在逐渐从过去的抑制住15个热点开始逐渐下调到更多的热点二三线城市。

整体看，这些政策的效果逐渐叠加，对市场有抑制影响，但难以抑制到目前这些明显供不应求市场出现价格下调。

还有那些城市会要出台调控政策？其实很简单，看8月份的房价涨幅榜单：另外，二手房价格数据也越来越关键，很多城市通过人为控制新建住宅网签，数据假摔，二手房数据更真实！

二手房数据：

从目前市场基础看，一二线城市热度已经被3月份开始的调控明显抑制。调控政策带来的一二线城市房价拐点*全面出现，*近3年，15个热点城市*出现全面停涨。

15个热点调控城市在持续半年的严格调控下，终于*出现了全面的下调。

2017年3月份从北京开始，以限价、限购、限贷、限卖、限商为主要标志的5限调控，在15个热点城市终于全面见效。调控的效果有望继续影响2017年3季度开始的市场。

三四线城市去库存接近完成，大部分城市房价上涨区域强烈，从全国看，*近几个月三四线城市是去化库存的主力军。后续在库存明显减少的情况下，三四线城市价格上涨预期强烈。

从去库存政策看，楼市去库存*阶段基本完成。全国除了东北、西北等少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期。全国性从2014年四季度连续3年的去库存政策见到了明显的效果。

三四线城市也出现了比较明显的库存减少后，价格上升的现象。

高价地频繁出现，市场分化依然持续，三四线城市相对集中的中部西部区域，销售相对乐观，而东部区域受到调控政策影响，东北区域相对人口流出，市场表现较差。

同比涨幅*明显的城市分别是：以三四线城市为主，主要是菏泽、湖州、温州、徐州、赣州、衢州市、沧州市、漳州市、嘉兴等。刷新历史同期记录。

房地产市场2017年楼市调控*成功的一点是;

在一二线持续调控出现部分城市降价的情况下，三四线依然支撑了整体市场冲高刷新历史记录。

这种手术刀式的分类调控，的确是历史*次实现了市场的*调控，不一刀切。

所以未来的楼市依然会是分化的。

调控政策也将继续坚持“打地鼠”，三四线还是会出现上涨，调控政策也还是会继续出现。