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黄其森语录

来源:地产大哥   发布时间:2017-09-25

附文:黄其森语录

2013/1/31 整个公司看作一盘棋,考核周期长;适当进入新产业

1)与万科不同,尽管也是上市公司,有业绩周期要求,我们更多还是会把整个公司看作一盘棋,考虑项目能否在整个公司里达到平衡,而不是单独把它放在地方公司里看。毕竟有一些产品是需要带来现金流的,希望能有比较高的业绩;有一些则需要打造作品级项目树立项目与公司品牌,我们会通过不同的产品结构来做一些布局。

2)这些年我们的确一直在做结构调整,战略布局。包括化工、医药等产业也是调整战略布局的一部分,但也会比较慎重。今后不会变成纯房地产平台,可能还会适当进入一些新的产业。

2013/3/15 房价将长期上涨;依靠北京提高泰禾品牌

1)我认为房地产发展的环境没有大的变化,城镇化将为房地产带来长期的、巨大的市场机遇。城镇化建设离不开房地产的大力发展,离不开农民进城带来的大量消费内需拉动,所以房价仍将在各方博弈的合力中,总体向上。

2)北京对于泰禾集团而言是品牌高地,是集团发展版图的重要节点。泰禾集团一直强调,“为当地创造作品,为时代奉献精品”,而在北京不仅要做到如此,还要充分发挥我们的社会责任和使命,实现并领军人居建筑在文化、艺术等领域的传承与创新,树立泰禾在全国的标杆地位。

2013/5/20 商业地产上超越万达

几乎所有的万达广场如出一辙,南北无差;超越万达,泰禾做到了精工铸造;好的品牌,本身就是金字招牌,在吸引人流的同时,保障了商业的成功盘活。

2013/6/15 布局一线城市、布局商业地产

在城镇化进程中,我们尤其看好一线城市的发展后劲,将集团的设计研发中心设于北京,将招商中心设在上海,同时加大了对一线城市的拓展力度。城镇化发展将极大地促进经济、拉动内需,在这一大背景下,商业地产价值凸显。

2013/8/2 商业地产定位高端,与万达进行差异化竞争

1)福州是著名侨乡,购买力强劲,所以,我们的商业业态是定位高端的。因此,我们想把招商团队设在上海,面向一线商家,也是出于此考虑。

2)我们也跟万达一样提前招商订单生产,这也是我们学习的地方。而我们将来有希望超越万达的,就是和万达形成差异化竞争。一是在建筑上,万达是标准化作业,全国万达难免千城一面,而我们每个泰禾广场都是眼球焦点,都将成地标建筑,具有惟一性;二是在购物环境营造上,我们会加入很多福州的文化和元素进来,让建筑、商业更有内涵。

2013/9/10 坚持高周转战略

房地产这几年最主要还是应对政策的变化,高周转能够有效迅速规避政策和市场风险,目前看来,高周转模式对于开发商来说也是必须的。泰禾正实行高周转的开发模式,全国90%以上的项目均定为高周转,拿地七八个月后便能入市。

2013/10/25

高端产品有很大发展空间,房地产行业回归产品和服务;三四线城市蕴含商机

1)经过一段时间的洗牌,房地产业将慢慢回归到产品和服务。未来专业化和做精品高端产品的房地产企业将有很大的发展空间。

2)随着城镇化的推进,许多住宅都需要商业服务配套设施,三、四线城市蕴含无限商机。

2013/12/21 

深耕福建、进入一线;房价8000元以下城市不会进入;在产业链上下游进行延伸;发力商业地产

1)目前采取的是深耕福建和进入一线城市;

2)今年我让西安的团队都撤回来了,西安这样的二线城市,房价太低且市场竞争太激烈,对于泰禾来说,价值不大;

3)未来房地产还是泰禾的主业,但会在上下游产业链做一些延伸,包括商业地产、旅游地产已经相配套的管理服务等;

4)我们希望 3 到 5 年内泰禾广场的数量能达到 20~30 个,目前在福建共有四个泰禾广场项目,其中一个已经开业。在福建做扎实以后,下一步不排除扩张到广东做系列产品。

2014/3/3 

积极参与自住商品房调控政策应该差异化;降低居住证门槛;北京应减负;推动地产中国风

1)为自住型商品房叫好

无论是保障房,还是自住型商品房,开发商都要积极参与。

2)房地产地位不会动摇,调控政策可进一步微调

除保障房与自住型商品房等特殊房产用来解决中低收入人群的住房难题,属于政府干预行为,那其他方面则完全可以让房地产更多地回归市场调节中去,让各个阶层的民众,自由做出对房地产各类产品的决定和选择。

3)居住证制度建议全国低门槛全面推行

在户籍改革的过渡阶段,有必要大力推进居住证制度,大幅度降低其办理门槛,使其部分享受当地户籍人口的待遇,无疑能给外来人口带来真正的实惠。

4)首都要减负,北京中心化也应有取舍

北京的高房价,源头即北京是中心的中心,全国只有一个中心,是越发团结一心的中心,无法分离的中心,牢不可破的中心。

5)推动地产中国风

一方面我们不否定楼盘项目风格的多样化,海纳百川,但另一方面咱们是中国地产商,有责任、有义务振兴中国的建筑、园林文化。

2014/3/24 加快周转控风险;在福州探索旅游地产开发运营模式

2014/4/24 泰禾坚守北京房产市场 

我坚定地看好北京、上海这些一线市场,特别是北京。通过产业的升级,让北京能够成为更宜居的地方,可以说北京的发展更有空间和潜力。

2014/8/1 公司的商业模式从波动较大的销售型,转向更趋稳定的收入型

1)早期,我们提出一个口号,学习万达、超越万达。学习万达的速度,但用品质超越它。很多人评价它的产品是千城一面,都是笔直立正状。肯定地说,泰禾的产品不会是一锤定音,然后全国克隆。

2)东二环泰禾广场完全具备再造福州顶级商业中心的条件,要与福州现有其他商业综合体进行错位竞争。未来的三到五年,我们计划在全中国布局15-20个这样的商业中心,其中海西做到8-9个

2015/3/4 布局券商等金融是一步好棋

1)对于金融行业的投资是属于财务战略投资,目前来看四年前对东兴证券的投资,现在公司所持股票的市值已经近20亿元。对于公司和股东也有所交代。除了投资券商,公司还投资了福建海峡银行和福建农商银行。

2)不排除公司今后更紧密的跟金融结合。有两种模式,一是本身对房地产有促进帮助的;二是做财务投资、战略投资,当然公司未来的投资也将是围绕在房地产行业上下游进行。目前刚去一趟台湾考察医疗行业,他个人对于医疗行业是十分看好的。

3)目前根据国家政策和经济形势来看,公司的发展战略仍将以福建、北京、上海为主。一些房地产商到三四线城市拿几千亩地,甚至上万亩,这种模式是不可持续的。第一,这些地方城市人口净流出,市场没有足够的消化空间。第二,当地政府土地审批权限是一百亩左右,企业能够弄到成千上万亩,有打擦边球的可能。所以三四线城市有不可控的风险,特别是政治风险的存在。

2015/3/6 

商品房配建保障房建议异地建设或竞拍专项资金;北京总价 1000 万以上住宅建议取消限购;自住型商品房可适时退出;开发企业欢迎不动产登记制度;居住证制度尽快做到同城同权

1)商品房配建保障房建议异地建设或竞拍专项资金,我建议异地配建保障房,不反对更优质的地块,只要政府能划出地来,专项建设。也不妨在拍卖环节,达到土地价格设限时,竞拍配建保障房的专项资金,政府收集,专款专用,对外公开。

2)北京总价 1000 万以上住宅建议取消限购。北京政府拍卖的土地动辄楼面价都三五万了,开发商只能往高端做,豪宅不做也要做,豪宅化或被豪宅化将是较为普遍的现象。限购松绑,是豪宅销售的出口,也是今后土地拍卖的出口。

3)自住型商品房可适时退出。随着房价走缓,自住型商品房政策价格优势正在不断减弱,导致弃购现象大量增加。加之,规划与户型设计的瑕疵、地段偏远、配套不足、未来出售的种种限制等问题,让自住房原本优势的吸引力大幅下降。

4)面对地产新常态,泰禾一是提前布局选好发展区域,如聚焦北京上海以及福建大本营的发展,一线城市目前怎么看风险都是最小的,相反机会还是大的。二是聚焦的基础上深耕,如北京目前 9 个项目,上海已有 4 个项目,形成区域竞争合力。三是做好产品线,如泰禾院子这类有差异化、个体化的产品,在几个城市都是当地别墅销售冠军。四是尤其加大力度关注改善型产品,以新的技术服务客户,如新风恒氧除尘住宅、智能化住宅、成套化住宅,打造舒适度更高的产品,以满足消费者更高层次的需要。

5)建议设立“中华建筑文化奖”。

6)开发企业欢迎不动产登记制度,不动产登记的实施,是大大有利于未来房地产税等深化改革的举措,也有利于反腐,以及未来公民个人档案的建立。

7)居住证制度尽快做到同城同权。

2015/3/18 

当前房地产去化压力比较大,企业要做好战略布局,控制好节奏,也要深耕产品。

1)根据我们的判断,2015 年的市场肯定要比 2014 年要好。一是降息、降准以及各地方政府的政策调整,对房地产市场基本面有利好;二是预期的扭转,2013 年底,大家对 2014 年的楼市预期较好,但其间市场急转直下,楼市抛出了崩盘论等诸多消极的市场判断,与市场预期背离,经过 1 年多的消化,大家对中国经济、房地产进入新常态有了更好的预期。

2)在战略布局上,泰禾的布局重点只集中在大本营福建以及北京、上海一线城市,一线城市怎么看都是风险最小的地方,而不到三四线城市,甚至是杭州这样的优秀的二线城市。

3)改善性住房需求的释放是个长期过程,中国的房地产市场依然大有作为。

2015/10/30 

坚定布局一二线城市,不进三四线城市,同时布局金融、医疗健康打造全产业链闭环服务

1)前两年,我们在北京、上海、福建这些一线城市和二线城市一共拿了 350 亿地,当时,业内、媒体等方方面面对泰禾有很多非议,认为泰禾拿地太激进,今天来看,我们前两年拿的 350 亿地今年已经翻一番。为什么泰禾坚决布局北京和上海?一个很重要原因就是看重北京、上海先进理念,很好的人才和团队。在所有房企中,泰禾的战略布局是最清晰、最坚决的,除了在福建的厦门、福州这些福建核心城市外,我们也在北京、上海等一线城市布局,前两年,有许多三四线的机会,我们守住诱惑,坚决坚持发展我们的战略,布局一二线城市,才有今天的收获季节。

2)不懂金融,就做不好房地产。泰禾在金融、医疗健康领域有所作为,我们希望金融领域和医疗健康是泰禾下一个五年、十年新的利润增长点。

3)泰禾希望未来给业主带来吃喝玩乐、衣食住行、生老病死的全产业链闭环服务

2016/1/1 加大文化布局,电影院线将成为主攻方向

1)在进军商业地产之初,我对商业地产的团队说,我们先不要急于扩张,要稳扎稳打,先在家门口好好练兵,开发出几个高品质、拿得出手、在全国叫得上名号的商业地产项目。

2)接下来人口流入大城市的趋势无法逆转,泰禾的发展策略非常清晰,除了福建大本营外,将主力布局一线城市,以及杭州等二线经济发达城市。

3)2013-2014 年泰禾在一线城市拿了多种地块,当时有人质疑我们的拿地策略,但如果是现在才拿这些地块,估计要一倍的价格才能拿到,所以我们的判断是正确的。而三四线城市大多数库存压力巨大,对于深陷其中的开发商而言,不要指望依靠政策支持就能逃离困境。

4)接下来还将加大在文化板块的布局力度,其中电影院线将成为主攻方向。

5)泰禾集团第一大股东的泰禾投资,今年成功收购了美国一家肿瘤治疗相关的上市公司,这意味着未来泰禾还会涉入大健康产业。

2016/1/7 一线城市地价过热,将审慎拿地

1)在深圳高价拿地之后,泰禾将把院子系列产品引入深圳,吸引高端购买力。

2)泰禾 70%以上的货值都在一二线城市,2013-2014 年,泰禾在土地的投入资金量颇大,2013 年泰禾在一线城市投入 200 亿元买地,2014 年则投入 150 亿元。但现在回过头来看,这两年拿的地,在 2015 年的价格都翻了番。

3)目前一线城市土地市场出现过热的现象,地价上涨过快,因此泰禾不会再像之前一样“凶猛”,今后拿地动作会较为审慎;人口流入大城市的趋势在短期内无法逆转,因此泰禾除了在福建外,将主要布局一线城市,以及杭州等二线经济发达城市。

4)对于大多数三四线城市来说,其库存压力巨大,对于深陷其中的开发商而言,不能再指望依靠政策支持逃离困境,该割肉、该降价让利就一定要做,不能抱有幻想

5)街头商业是最早期的商业形态,后来升级至农贸市场,再后来变成超市,然后发展至步行街,如今则发展成综合体购物中心。但目前这几种商业形态均未消失。这说明需求是多元、广泛、长期的。城市在发展,人口在聚集,生活习惯也在改变,消费能力还在增长。中国的商业发展在更新换代,市场前景依然很大。

6)未来泰禾将在全国范围建造 20-30 座城市综合体泰禾广场,并且将以管理输出的模式与其他开发商进行合作;将通过自建、代建、改造等多种方式,加快泰禾商业项目的全国布局

2016/3/4 建议放开一线城市豪宅限购

1)从北京土地出让来看,豪宅分布开始往四五环之外布局,这不正是政府所乐见的吗?精品高端住宅能够带动新型城区、卫星城的建设水准,提升整体居住品质,配套也容易跟着过去。

2)建议取消对房地产项目税的预征,且之前明确超过预征水平缴纳的土地增值税和企业所得税应退还企业,并明确退还程序和处理时限。

3)建议取消房地产企业的项目公司制,至少允许房企在同一省市可以设立分公司。

4)呼吁政府推进出让地块的拆迁交付,包括回购商品房为保障房,强化货币拆迁安置等。同时,政府要承担起建设出让土地周边市政交通、基础设施、水电气配套的义务和责任。

2016/3/5 开发商价格上要“做减法”,品质上要“做加法”

1)房地产去库存不能没有底线,不应只考虑短期效益,我个人反对零首付,这不是加杠杆的问题,而是各地出台的政策要考虑长效机制。

2)依靠农民工进城买房消化库存是不合理的,农民工消费能力有限,开发商不能报太大期望,三、四线城市去库存不能指望政府救市,还是降价割肉,如果价格没有适时调整,不见得有效。开发商应当放弃侥幸心理,该降价就降价,以价换量,才能争取主动,这是“做减法”。而在开发品质上,则要努力“做加法”。

3)政府这一端,一方面可推进降低交易环节税费与交易门槛等“做减法”;另一方面针对企业拆迁、配套难题,改善户籍制度等,帮助“做加法”。

2016/10/21 保护弘扬传统建筑文化义不容辞

1)对于传统建筑文化,我是非常有感情的。在业界大家也给我起了不少外号,比如“黄院长”。没错,我就是要把弘扬中国传统建筑文化、在全国各地乃至全世界布局并建设“院子”,当成一项光辉的事业。

一直以来,我都想圆这样一个梦:住在中国建筑里,欣赏着中式园林美景,做一个纯正的中国梦,现在这个梦正逐步在实现。

在地产界,大家谈起泰禾集团,首先想到的就是“院子”;提及“院子系”产品,人们首先想到的也是泰禾集团。在全国“两会”等多个场合,我都常说,现在充斥在各个城市中的都是千篇一律的欧式别墅,其实这是对中国文化自信的缺乏。

“如果遍地是罗马小镇、托斯卡那、加州水岸,到哪里去找中国人自己的乡愁呢?睡在罗马小镇,如何做出美妙的中国梦?”我认为,唤起国人对中国传统庭院文化的自信,是地产行业每一个企业家的责任。

2)对于中国传统文化,特别是中国传统院落文化、建筑文化,我有着非常深厚的情结。

去年以来,泰禾集团开始加快“院子”布局的步伐,在原来北京、厦门、福州、南京、无锡等“五城六院”的基础上,又先后进入了深圳、上海、杭州、苏州,同时不断深耕北京,目前已经形成“十城十七院”的规模。

能在全国快速布局,并且得到广泛的认可,也说明大家跟我一样热爱中国的传统建筑文化。

我希望身体力行,力所能及地把传统建筑文化保护起来,这是中华儿女不可磨灭的建筑记忆,也是对守护家乡山山水水的期待,更是对传承中华文化、向世界传播“中国梦、新国风”的信念。

3)下一步,泰禾集团会全面持续推动中国传统建筑文化的保护,助力复兴中华传统文化,让中国传统文化传承与发扬光大,留住中国人的“乡愁”。

第一步先从泰禾集团也是泰禾“院子系”的发源地——福州出发,从身边做起,重点保护福州的一些古建筑,也包括对教育事业的支持。例如我们会在近期捐资助力福州仓山区教育发展,积极推动、促进相关区域优质教育资源均衡化。

还有就是螺洲古镇基础设施建设,泰禾集团会出资保护修复古镇历史文化,这也是一个大工程,我们会积极主动地对接市区规划、旅游等相关部门,推进古镇周边道路改善、河道整治,对古镇内文物建筑进行保护性修复,让螺洲这个千年“帝师之乡”深厚的历史文化底蕴得到良好传承。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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