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冲击商业“一哥”前 万科要解决收购印力的整合难题

来源:地产壹线   发布时间:2017-09-25

广州万科首席产品策划师姜湛睿(左一)、印力集团副总裁兼广深公司总经理竺海群(左二)、广州万科总经理唐激杨(中)、广州万科商业管理公司总经理杨卫东(右一)

导 读          

“前两名是谁我就不点名了,未来我们有超过前两名的可能性”

地产壹线 梁爽 发自广州

“未来希望帮唐总打工,帮他做更多商业项目。”

9月19日,被万科收购后的印力集团,借着广州万科新项目招商的契机,首次在广州亮相。这是印力集团副总裁兼广深城市商业公司总经理竺海群上台演讲时说的第一句话。

竺海群的目光望向坐在观众席首排的广州万科总经理唐激杨,二人相视一笑。

被万科收购后,大股东的旧改、地铁上盖资源有望与商业地产打通,转化为印力的优势。

而将印力纳入麾下后,万科顺利进入商业地产领域top3。印力方面提供的数据显示,截止到今年上半年,印力管理资产项目逾81个,总建筑面积超过614万方,自有资产规模超过580亿元,根据截止到1月的已开工建筑面积计算,印力是中国排名前三的零售商业地产开发和运营平台。

“前两名是谁我就不点名了,未来我们有超过前两名的可能性,”竺海群表示,万印新平台的愿景是,“成为中国数一数二的、最杰出的商业地产平台。”

新旧团队“双向”发展?

既合作,又能各自独立开拓项目

台上的和谐氛围挡不住外界对双方人员和资产整合细节的追问。

虽说印力已被万科定位为“唯一商业地产平台”,但具体到万科的区域公司层面如何执行?如何将各区域公司的商业资产和人员与印力进行整合?

对此,印力方面坦言不方便回答,建议采纳万科的口径;广州万科方面则表示,印力和广万商管公司“双向发展”,双方既有合作,也可以各自独立拓展项目。

代表“新印力”上台的竺海群首次公布了印力广深公司的三年规划。规模是其中一项核心指标:2017年至2019年,将管理面积从目前的154万方逐年扩大到240万方以上。

“每年至少增加50万方,这只是个最低要求。”竺海群告诉网易房产。

根据广州万科公布的数据,目前广州万科拥有的商业土地储备约50万平方米。这是否会纳入新印力未来的管理规模当中?

竺海群没有直接回应。他仅表示,每年新增至少50万方管理面积,是对印力广深公司的要求,不局限于广州。

据网易房产了解,手握20个商业项目和50万方商业土储的广州万科,也有自己的商业板块推进计划。广州万科商业管理公司总经理杨卫东透露,从今年开始,会保持每年1-2个商业项目新开业的发展速度。

“唯一平台”之惑

广州万科保留商业管理团队

万科管理层钦点印力为“唯一商业地产平台”,意味着印力与万科各区域公司原有商业团队未来加强合作和资源整合是必然。但现有的资产和人员安排等细节并不明朗。“对未来的整合很难有清晰判断。”广州万科有关负责人坦言。

目前广州万科已有一部分人员并入印力管理,还有一部分留在城市公司。杨卫东透露,广州万科保留着商业管理团队,未来跟印力的发展是“双向的、融合的”,双方是既合作又独立的关系。例如番禺的基盛万科里。印力为项目招商提供了资源和技术支持,项目开业后,由广州万科商管公司独立运营。

“现阶段,项目的开发、招商、运营肯定以万科为主,印力提供相应支持;未来不排除会跟印力在项目前期开始合作。”杨卫东透露,双方已经开始进行上述合作,包括项目前期共同与业主谈判。未来也会在存量资产、TOD方面加强与印力合作。

至于未来新项目的拿地主体,并未限定某一方。杨卫东表示,印力和万科商管公司可以独立对外拓展,包括轻资产项目的输出,也各有各的安排。网易房产了解到,目前印力广深公司目前有3个轻资产项目,而广州万科也有轻资产项目“找上门”,目前广万商管公司正在对接。

“以哪间公司的名义拿地不重要,更重要的是如何发挥共同优势,”他以宝洁为例做了一番比喻,“海飞丝、潘婷等各种产品,都属于宝洁公司。万科其实也一样,各个产品线会有自己的发展纬度和拓展空间,印力有印象城、印象里,万科有万科广场、万科里,都会去发展。”

印力副总裁、广深公司总经理竺海群试图将万科和印力原有的产品归类总结。但现实中,整合不止是寻找共性这么简单。

如果保留两个平台同时运作,未来是否会面临同业竞争的问题?“肯定不会有,”杨卫东说,“印力是万科唯一的商业地产平台,他们的发展肯定是跟我们相互协同,就跟兄弟姐妹一样,双方在一起非常融洽,不存在竞争关系。”

旧改、TOD、资产证券化

新万印目标:“数一数二”的商业平台

虽然业务整合的具体方案仍有诸多含糊之处,但新印力已经开始着手制定一些通用的指标,开启万科商业整合大幕。

例如项目的回报率。过去广州万科对商业项目抱着孵化和创业的心态,并未公开设定盈利指标。如今印力要求商业项目开业三年ROI(投资回报率)达到6.5%,这将倒逼城市公司在拿地、业态配比等方面作出调整,以适应新的盈利要求。

上述指标或将成为双方资产整合的其中一个标志节点。网易房产获悉,广州万科目前大量商业项目未正式营业,存在跨部门协作等历史因素需要原团队跟进解决,项目一时难以纳入印力平台。一旦这些商业资产开始营业、达到一定的投资回报率,广州万科会逐渐把符合要求的商业项目放入资产包尝试资产证券化,这部分资产或将逐步交给印力管理。

未来以何种体量、何种类型的商业项目为主?印力和万科在这方面已达成基本共识。过去,广州万科以小体量社区商业“万科里”为拳头产品,而印力更擅长做区域级购物中心“印象城”。对此,竺海群明确表示,社区商业是万科未来重点发展方向。这意味着印力未来要在产品类型上做出一些改变。

被万科收购后,大股东的旧改、地铁上盖资源有望与商业地产打通,转化为印力的优势。

印力广深公司的三年规划中提到,2017年将尝试地铁上盖与旧改项目,明确产品可行性;2018年完成2-3个与地产合作的综合体项目,同时打造地铁上盖1.0产品,形成地铁上盖产品打法;2019年继续完成2-3个地铁上盖项目,兵打造旧改1.0产品,与地产共同拓展2-3个旧改项目。

新的万印平台并不掩饰“当第一”的野心。竺海群表示,印力目前已开工规模是零售商业地产第三名,未来将成为中国数一数二的、最杰出的商业地产平台。

作者梁爽

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