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万科大都会滨江的新冒险(通州系列2)

来源:地产大哥   发布时间:2017-09-27

即将推盘的万科大都会滨江,在向市场捧出的都会系精品中,143㎡以下户型能找到同一区域内的PK对象,而主力户型150-260㎡户型,却很难找到PK对象。

这是为什么?因为区域内的商务公寓,多为120㎡以下的户型,而万科大都会滨江却连跳两级,放大尺度对标高改大平层,这种独孤求败式的产品谋划,市场和客群,认不认?

在对市场数据和产品的梳理中,越来越发现,竟然找到了万科大都会滨江,难以被认同的“五宗醉”。万科大都会滨江显然具有标本效应,诸多房企手持巨量商办用地,市场炮火轰鸣,突围已是必然,商办向何处去?哪里水草肥美?何处又是大道当然?看不见的陷阱在哪里?我们通过典型案例分析,与同行交流切磋,试图寻找破解之道和未来之路。

壹丨一宗醉,年化收益率低至11%

举个例子,一套万科大都会滨江179㎡房子,预计总价1253万。贷款上浮1.1倍相较于购买住宅,多余支付的利息为18万元。如果上浮1.3倍,多余支出为50万元。

若按两年30%的涨幅来计算交易收益,累计税费14%需支出228万,贷款多余支出平摊到两年为10万元,等到2020年交付后出售,最终收益约为137.9万。

投入626.5万,单价从7万/㎡上涨到9.1万,2年收益137.9万,年化收益率约为11%。如果赶上政策调整或是房本卡壳,未知风险势必会折损收益。

计算依据,敲黑板

购买商用性质物业,只能获批最高五成,最长10年期的贷款,而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前,商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1-1.3倍。

根据政策,住宅二手交易可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收。土地增值税增收一般按出让土地增值额高低实行四级超率累进税率。

即按增值税的高低,对增值部分增收30—60%的税费。此外,还需按物业交易总价增收5.5%营业税,各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10—14%。

贰丨二宗醉,持有与交易成本双高

选万科大都会滨江,需占用北京购房资格,个人首套或是二套50%首付,公司全款。持有期间,不解决孩子的入学问题。另外,商用水、电、燃气,也是一笔不小的开支。

此外,商业性质的公寓使用年限为40-50年,购房时会听到免费续签的答复。实际上,商务公寓土地到期后需补足高额地价才能继续使用。

那有没有可能涨幅翻倍或是更多,抵消各项成本后,获取高额的回报?为避免主观臆断,小编整理了一组数据,能直接给出答案:

可见,涨幅并未达到预期。如果是持有赚取租金,能平衡成本?参照朝阳CBD同等户型,月租金3.5万。若参照通州北关同等户型,月租金最高1.8万。而房子的月供为6.7万。显然不能。

叁丨三宗醉,背道而驰的面积取舍

万科大都会滨江把主力户型设计为150-260㎡,在通州商务区,这个面积段的产品,市场是否需要?先来推导产品的设计初衷。

拿地后,如果做写字楼,容易陷入存量厮杀。如果做100㎡以内的户型,又将迈入多盘同量级竞争的红海。多方利弊衡量后,开辟大面积产品段,或许能杀出重围,获取高回报。  

理想很丰满,现实很骨感。万科大都会滨江用勇敢创新的姿势问世,市场是会点赞还是踩一下?不急着给答案,先来看3张表:

对比图表,不难发现,50—150㎡是房企押宝的主力户型。从去化来看,50—90㎡和150—200㎡去化弱于120—150㎡,说明无论投资还是自住,瞄定的是改善型需求。

而从一、二手的成交价格来看,150—200㎡及200㎡以上,相较于90—120㎡,并不具备涨幅优势,并且二手房的售价,90—150㎡明显高于150㎡以上户型。

对照数据后,理智的客群,会给出什么样的答案,持有还是转向住宅,欢迎后台留言。

肆丨四宗醉,顾此失彼的诸多尴尬

分析完大的利弊,再来谈谈得失。回到真实生活的户型,我们选取同一区位的富力运河十号146㎡户型与万科大都会滨江143㎡进行对比。先来看户型图:

万科大都会滨江与富力运河十号户型图

富力运河十号外通的书房,开辟了一个消防通道,出现意外可以作为逃生出口。CBD的万科大都会也有消防出口设计,为何同系列万科大都会滨江没有考虑?

近乎同等面积下,万科大都会滨江和富力运河十号都是3房2卫2厅设计。但两者因中间户、边户布局上的不同,前者纯南向,后者则是南北通透。粗看谁更舒适,一目了然。

细看,万科大都会滨江入户没有玄关厅,少了豪宅的仪式感。主卧套卫与次卧都是暗卫,且次卫对着厨房。虽然近年科技新风系统成为标配,但并不能完全避免串味的发生。

富力运河十号设计了玄关厅,且设置了嵌入式收纳柜。主卧套卫明卫、次卧暗卫。相较于主套卫暗卫,躺在浴缸里看京杭大运河的美景,才是你我选择临河公寓的初衷吧。

接着来看功能,万科大都会滨江的厨房面宽为1.75米,富力运河十号为2.3米。对标厨房基本面宽1.5米,万科大都会滨江明显偏紧凑,夫妻一起做饭的动力,想必会大打折扣。

厨房基本面宽计算公式:操作台0.6米、成人横向站立0.6、一人侧向通过0.3米,合计1.5米。

为什么这么说?地产大哥曾说过【厨房、岛台和家庭厅的情感属性】,好的设计,能增进交流,维系家庭。而不好的设计,丈夫一回家便坐看电视,妻子做饭内心会很不爽。

富力运河十号考虑到了这一点,餐厨、客厅,在一个广角的视线范围之内,夫妻可以充分交流,孩子在客厅玩耍也在视线范围。而万科大都会滨江的餐厨厅,动线明显割裂。

伍丨五宗醉,落后时代的产品优化

很多项目在宣传时,会大讲特讲在适老设计上的细心。留意两家户型的设施配置,也都加入了适老的组件。但富力运河十号外通的书房设计,前瞻性更强。

在金茂白皮书发布的活动上,清华周燕珉老师提出一个观点,以后老年人大多独居,太多的卧室用不上。如果有一个可以封闭外租的空间,赚取租金的同时也能有效获得帮扶。

如今的80后,最大的逼近40岁,因此,当下谈老龄化,并非为时过早。提到万科的无限系,一直备受行业推崇,但在适老上的思考缺位,实属不应该。

对客群重点关注的赠送面积,再补充说两句。万科大都会滨江赠送北向的3个阳台,约9㎡,富力运河十号约11㎡。两者相差不大,但富力运河十号的赠送空间相对完整。

归于公建类的商务型公寓,如何计算赠送,与住宅有很大的不同,科普一下:

敲黑板

商务公寓赠送办法:

分为凸窗,阳台、露台,透空和夹层。

1、凸窗赠送

当凸窗高度小于2.2米,凸窗进深不大于0.6米时,凸窗部分不计算建筑面积。

2、阳台、露台赠送

其它类型建筑的阳台投影面积不超过总建筑面积的10%

有顶盖的不封闭阳台,当其上盖高度达到且超过两个自然层,且在阳台底板至阳台上盖的垂直范围内,无水平镂空楼板,无连接横梁,沿阳台开敞且主开敞面完全开敞(即无水平横梁,挂墙等结构体)时,阳台不计算建筑面积。

商务公寓的主要里面应当具备公共建筑的外立面形式和建筑特点,不得设置凸阳台(含通高两层的阳台),临城市主、次干道和位于重要景观地段的原则上不设置阳台,商务公寓需要设置室外空调机,应统一好遮蔽设备。

3、透空

透空比率,不得超过总建筑面积的15%。超出部分按自然层数计算建筑面积。

4、夹层

商务公寓不属于住宅类型,不得按照住宅套型平面设计,不得设置为复式,建筑层高宜控制在3.3米以下,最高不得超过3.6米。

对万科大都会滨江全面梳理后,有一个疑问:作为探索豪宅趋势的万科大都会滨江,最终是探究意义上的成功,还是市场、产品层面的滑铁卢?

20世纪60年代,英、法两国政府合作,要共同开发大型超音速客机,也就是后来被熟知的协和飞机。设计要求是使该飞机的机身要大、外观要豪华而且飞行速度要快。

但是,随着开发的推进,法国政府发现,耗费实在太多,若继续追加投资,花费会急剧攀升。更令人恼火的是,不知道还需要投入多少钱。

上述是有名的【协和谬误】。反观万科大都会滨江,一贯产品系优势中收纳、多变的特色没有被提升、放大,反而剑走偏锋,造势大师设计。小编很是担心,会陷入协和式的困境。

庞勒在《乌合之众》里写道:“在追求理想的过程中,从野蛮状态发展到文明状态,然后,当这个理想失去优势时,走向衰亡和死亡,这就是一个民族的生命循环过程”。那么,靠产品系发力的房企,在追求产品理想的过程中,怎么才能不让这个理想,失去优势?

当然,上面的分析,是常规的分析。北京市场很大,胃液一向席卷所有不动产。我们很期待,在常规客群、产品定位背后,那些神秘能量的人,再次风卷残云(通州拆迁户土豪除外)。

附:通州区8月成交套数统计:

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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