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集体土地建房政策:长租公寓企业为何热情不高

来源:地产壹线   发布时间:2017-09-28

导 读          

针对租赁利好的“自建房屋”政策为何没能引起长租机构的注意?

地产壹线 汪瑞杰 发自北京

和宣传层面一片火热形成鲜明对比的是,集体土地建租赁住房政策在市场端并没有掀起太大的波澜。 

“前两天发了一个政策,说鼓励农村集体住房用于租赁,咱们这块有什么想法吗?”面对记者提出的问题,龙湖冠寓CEO韩石的回复是“我们这边会跟进。”无独有偶,旭辉领寓CEO张爱华面对上海租赁用地的表态是,“别人去建设,我来运营。”

有意或无意,长租公寓运营企业负责人的表态全都避开了“自建房屋”这个话题。这样一个针对租赁利好的政策为何没能引起长租机构的注意?

一、指向存量是长租公寓模式的核心

长租公寓机构大致分为三种,一种是以自如有家、相寓为代表的分散式公寓;一种是以新派公寓为代表的集中式公寓;最后一种是以龙湖冠寓、旭辉领寓为代表的背靠房企的公寓运营商。三种风格不同,但是有一点是确定的,长租公寓运营商针对的一直是存量市场。

“领寓目前的房源来源是接收公司的自持房源,同时也会租赁其他房屋,如果我们评估认为物业价值不错,也会整栋买下来持有。”旭辉市场经理姜瑜表示。

旭辉的模式是所有房企的公寓运营商的模式缩影,开始于公司的自持业务,逐渐向其他存量业务扩散,专注存量市场发现价值洼地或者通过运营让存量物业资源获得更高溢价。

集中式公寓的运营商也专注存量市场物业。已经拥有超过10万间公寓的自如友家,则是以租赁房屋进行改装运营的二房东模式进行扩张。

和家庭买房居住不同,租房需求决定哪儿是热点租房区域,租房热点地区往往固定在工作区附近或者地铁沿线。这也就意味着,想要快速将手中的房源出租,热点区域是长租公寓企业们的主战场。

二、运营要求决定长租公寓企业不会选择建房的重模式

长租公寓的开发模式是前期拿房——装修——开业运营。从拿房那一刻起成本已产生,且拿房成本占到了长租公寓成本的70%。对长租公寓企业而言,快速开业运营非常重要。

龙湖冠寓从轻资产拿房到正式开业,大概周期为130天,魔方公寓的装修周期为3个月,而且运营商仍在努力缩短这一周期。“我的标准化做完以后,我会把招采的工期和设计的工期去掉,就会提前一个月完成。正常的200间房三个月能完成。”领寓CEO张爱华表示。

另一方面,快速出租房屋也成为长租公寓运营商的着力点。业内大致速度为一天出租2间,而旭辉领寓将这一速度提升至一天出租5.5间。原先3人一组的队伍,领寓提升至9人,提前一个多月达成出租率。效率提升的背后是高强度的工作,旭辉团队工作到凌晨1、2点是常事。

推动长租公寓运营商在每一个在运营细节上不停精进的背后,是压在头顶的利润压力。

“公寓行业谈到最后就谈的是商业模式,70%、12%、12%、6%,分别代表着拿房成本、折旧、运营成本和税,加起来利润为零,这是现在长租公寓行业全部的几乎百分百的现状。”新派公寓创始人王戈宏说。

为了获得更高的利润,长租公寓企业只能从拿房成本、运营成本、做高租金单价三方面下手。现实情况是,拿房成本居高不下,运营成本仍在努力压缩,长租公寓的租金单价已经比周边高出不少。

北京万科泊寓-劲松店提供的2种户型公寓,20平方米左右的一居室月租金最高4000元,30平方米左右的一室一厅LOFT月租金最高6000元。而链家网上显示附近的44平米精装一居室月租金仅为4600元。

房租价格高同时还得快速出租房屋,长租公寓的拓展地区必须得是有足够需求的租赁市场热点地区。

北京市租房热力图)

(北京市长租公寓分布图,和租房热点地区高度一致)

集体土地由村镇集体掌握,地段较为偏远,并不能成为长租公寓企业的目标。以北京为例,集体土地位置大多分布在五环甚至六环外,并不在租房热点地区。由于距离工作地较远,这些区域的租金极低,北京市昌平区北七家镇两室一厅租金仅为3800元/月。较低的承租力,并不充足的租房需求……折让长租公寓企业无心染指集体土地。

三、政策的未来,在国家队身上

集体土地修建租赁住房政策,为的是提供更多的低租金租赁住房,以增加低价房源供给的方式拉低租金,解决租房市场“租房贵”的问题。

然而谁来建房?

政策要保障,企业要盈利。目前看来,集体土地修建租赁住房只能由国企来参与。上海之前拍出两宗纯租赁住宅用地,均由本地国企接手。国企建房+企业运营的新模式或将成为政策的破局之举。

实际上,集体土地建房未必就没钱赚。村镇方以入股形式参与建设的话,假设每平米月租金50元,去掉土地费用,以每平米建筑装修成本6000元计算,每年的回报率为10%。如果每年租金受益按照6%递增,未来收益率并不难看。

要让集体土地建租赁住房成为热点,得看政策能否经过市场利益的检验。只要承建房屋的国企和村集体从中拿到不错的利润,政策自然能成为风口。集体土地建租赁住房的政策前景究竟如何?各方仍在观望之中。

作者汪瑞杰

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