董小姐下了一个鱼饵，要钓条大鱼?

地产大哥是董小姐的文章粉丝，所以对一勺言特别关注。前几日，她写了一篇文章：。

核心内容有三点：

1.佳兆业实行总裁轮值制，郑毅被轮掉；

2.身肩总裁之职，郑毅同学休假三个月，主动寻找被轮掉；

3.麦帆接任，他是郭英成故交之子，提升速度很快，属于火箭军。

地产大哥认为，郑毅想离开郭英成未果，后被留任，属于“前雇员事件续集”。

先来回顾一下“前雇员事件”。

去年的12月19日，佳兆业公告称，一份由富事高出具的调查报告显示：

佳兆业部分“前雇员”主导了财务造假，他们的部分行为并未得到公司授权；而公司董事会主席郭英成以及现任公司管理层对“前雇员”的部分行为并不知情，亦不认可。部分前员工虚构协议及文件部分，共涉及金额154亿元。

富事高以“擅长帮助企业进行声誉管理”而闻名全球。

这就是*的“佳兆业前雇员事件”。该事件缘于长年给佳兆业团出具“无保留意见”审计报告的普华永道反目：

就2014年若干协议的发现及会计记录的确实性、不明的现金付款及收款、购回已出售的项目公司、出售东莞及惠州的附属公司、重新指定已收垫款所得款项为其他应付款、物业项目的锁定这六项审计事项，要求佳兆业集团董事会成立独立调查委员会进行调查。

普华永道不愿背锅，拒绝用自身信誉继续为佳兆业集团背书，辞任核数师。

谁来背锅呢?佳兆业请来富事高，富事高找到了背锅侠“佳兆业前雇员”。中间有很多剧情，*的公告说，“佳兆业前雇员”与多方串通，进行了巨额的“未经授权”交易，并采取了不正确的会计处理方式。其中虚构协议及文件部分，共涉及金额154亿元。

“庆幸”的是，富事高并没有一一点明“佳兆业前雇员”，委婉提到，“他们均已离职，无法协助进行调查。”

佳兆业财务告假风波，*是个大事，事涉各方，但以戏剧化收场，大家都好。没想到，刚刚收拾好摊子，老臣郑毅又想不干了，居然还吸引了董小姐的关注。

既然董小姐如此关注，地产大哥顺道就看了一眼佳兆业的2017财报。

从财报上看，复出后的郭英成非常进取。原来佳兆业的土地储备多集中在粤港澳大湾区内，郭英成复出后，积极在上海、南京、苏州及绍兴等长三角热点城市补充土地资源，更是*进入河南省会郑州市场，强化于环北京区域的布局。郭老板放话了，要在全国*热点城市拓展项目，对*旧改项目特别感兴趣。

不知道郭英成那段时间里，到底经历了怎么的故事，受到了什么刺激，复出后变得如此勇猛。如果说他收购广州玩具、深圳航运，还是想曲线拿地，那么收购深圳足球俱乐部，就是纯粹的烧钱玩。总部搬到深圳的许家印，不知道会不会将他的足球队改为“深圳恒大”。如果不是，郭英成的感觉简直太好了——关键还要看能不能冲进中超。

翻了翻财报，佳兆业上半年是约86亿营收，比去年同期营收增加71.8%（去年几乎停摆，增入是应该的）；净利约19亿，比去年同期下跌25.3%；核心净利润去年是亏损，约9个亿，今年上半年约是11亿。看到这组数字，不知道普华永道会怎么想?但这一切都和它没有关系了。这次是香港致同做的（这家公司好象名气不太大）。

无论是营业，还是净利润，在地产行业，佳兆业都属于小微企业，但他却偏偏去搞烧钱的足球，是不是特别好玩。

来看一组数字对比。今年上半年的市场推广费用比去年减少6.6%，行政开支却大幅增加了38.1%。钱没花在卖楼上，却花在行政开支上，是不是有点奇怪?可能有人会说，刚拿地，还没到卖楼的时候。问题是，佳兆业建成未售的，其实并不少。

再来看主要财务比率。杠杆比率居然才40.4%。先来看公式。杠杆比率是负债净额/资产总值，其中，负债净额=总借款-现金-银行结余-短期银行存款-受限制现金。如果光是说杠杆比率，40.4%的确是很低。但是，全行业的港股地产公司，都是用净负债比率来比较。区别在哪里?在分母上。佳兆业的分母是资产总值，行业标准是所有者权益。分子上也有区别，全行业用的是有息负债。是不是区别有点大?

再来看负债净额这一栏，佳兆业账上趴着现金居然有248亿，去年底是约166亿。增加的现金中，有预售款，没有具体说多少。按道理说，广告费用在下降，预售款同比也在下降吧。上半年营业是约86亿，佳兆业向买家授出的按揭贷款融资抵押却有97亿，比去年底增加40亿。看上去，是不是有点奇怪。

虽然有点奇怪，但地产大哥认为，董小姐这篇文章明明是下了一个鱼饵，董小姐想要钓大鱼。或许有人会问，作为一家地产股里的小微企业，佳兆业有啥大鱼?这个问题，地产大哥不知道，需要问问董小姐。