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董小姐下了一个鱼饵,要钓条大鱼?

来源:地产大哥   发布时间:2017-09-30

地产大哥是董小姐的文章粉丝,所以对一勺言特别关注。前几日,她写了一篇文章:。

核心内容有三点:

1.佳兆业实行总裁轮值制,郑毅被轮掉;

2.身肩总裁之职,郑毅同学休假三个月,主动寻找被轮掉;

3.麦帆接任,他是郭英成故交之子,提升速度很快,属于火箭军。

地产大哥认为,郑毅想离开郭英成未果,后被留任,属于“前雇员事件续集”。

先来回顾一下“前雇员事件”。

去年的12月19日,佳兆业公告称,一份由富事高出具的调查报告显示:

佳兆业部分“前雇员”主导了财务造假,他们的部分行为并未得到公司授权;而公司董事会主席郭英成以及现任公司管理层对“前雇员”的部分行为并不知情,亦不认可。部分前员工虚构协议及文件部分,共涉及金额154亿元。

富事高以“擅长帮助企业进行声誉管理”而闻名全球。

这就是著名的“佳兆业前雇员事件”。该事件缘于长年给佳兆业团出具“无保留意见”审计报告的普华永道反目:

就2014年若干协议的发现及会计记录的确实性、不明的现金付款及收款、购回已出售的项目公司、出售东莞惠州的附属公司、重新指定已收垫款所得款项为其他应付款、物业项目的锁定这六项审计事项,要求佳兆业集团董事会成立独立调查委员会进行调查。

普华永道不愿背锅,拒绝用自身信誉继续为佳兆业集团背书,辞任核数师。

谁来背锅呢?佳兆业请来富事高,富事高找到了背锅侠“佳兆业前雇员”。中间有很多剧情,最后的公告说,“佳兆业前雇员”与多方串通,进行了巨额的“未经授权”交易,并采取了不正确的会计处理方式。其中虚构协议及文件部分,共涉及金额154亿元。

“庆幸”的是,富事高并没有一一点明“佳兆业前雇员”,委婉提到,“他们均已离职,无法协助进行调查。”

佳兆业财务告假风波,绝对是个大事,事涉各方,但以戏剧化收场,大家都好。没想到,刚刚收拾好摊子,老臣郑毅又想不干了,居然还吸引了董小姐的关注。

既然董小姐如此关注,地产大哥顺道就看了一眼佳兆业的2017财报。

从财报上看,复出后的郭英成非常进取。原来佳兆业的土地储备多集中在粤港澳大湾区内,郭英成复出后,积极在上海南京苏州绍兴等长三角热点城市补充土地资源,更是首次进入河南省会郑州市场,强化于环北京区域的布局。郭老板放话了,要在全国重点热点城市拓展项目,对重点旧改项目特别感兴趣。

不知道郭英成那段时间里,到底经历了怎么的故事,受到了什么刺激,复出后变得如此勇猛。如果说他收购广州玩具、深圳航运,还是想曲线拿地,那么收购深圳足球俱乐部,就是纯粹的烧钱玩。总部搬到深圳的许家印,不知道会不会将他的足球队改为“深圳恒大”。如果不是,郭英成的感觉简直太好了——关键还要看能不能冲进中超。

翻了翻财报,佳兆业上半年是约86亿营收,比去年同期营收增加71.8%(去年几乎停摆,增入是应该的);净利约19亿,比去年同期下跌25.3%;核心净利润去年是亏损,约9个亿,今年上半年约是11亿。看到这组数字,不知道普华永道会怎么想?但这一切都和它没有关系了。这次是香港致同做的(这家公司好象名气不太大)。

无论是营业,还是净利润,在地产行业,佳兆业都属于小微企业,但他却偏偏去搞烧钱的足球,是不是特别好玩。

来看一组数字对比。今年上半年的市场推广费用比去年减少6.6%,行政开支却大幅增加了38.1%。钱没花在卖楼上,却花在行政开支上,是不是有点奇怪?可能有人会说,刚拿地,还没到卖楼的时候。问题是,佳兆业建成未售的,其实并不少。

再来看主要财务比率。杠杆比率居然才40.4%。先来看公式。杠杆比率是负债净额/资产总值,其中,负债净额=总借款-现金-银行结余-短期银行存款-受限制现金。如果光是说杠杆比率,40.4%的确是很低。但是,全行业的港股地产公司,都是用净负债比率来比较。区别在哪里?在分母上。佳兆业的分母是资产总值,行业标准是所有者权益。分子上也有区别,全行业用的是有息负债。是不是区别有点大?

再来看负债净额这一栏,佳兆业账上趴着现金居然有248亿,去年底是约166亿。增加的现金中,有预售款,没有具体说多少。按道理说,广告费用在下降,预售款同比也在下降吧。上半年营业是约86亿,佳兆业向买家授出的按揭贷款融资抵押却有97亿,比去年底增加40亿。看上去,是不是有点奇怪。

虽然有点奇怪,但地产大哥认为,董小姐这篇文章明明是下了一个鱼饵,董小姐想要钓大鱼。或许有人会问,作为一家地产股里的小微企业,佳兆业有啥大鱼?这个问题,地产大哥不知道,需要问问董小姐。

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地产大哥
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