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周二市场说丨“金九银十”已变“铜九铁十”

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2017-10-03

2017年9月,房地产市场再迎秋凉,一方面,多城加码调控,让“限售”成为了调控标配;另一方面,一线城市加快租赁住房用地出让,长效机制的影响开始逐渐显现。反映到市场数据上,月内重点城市成交不增反跌,“金九”终以寡淡收场,但企业竞争激烈程度仍是有增无减,碧桂园率先突破4000亿,前三季度千亿企业增至11家。

限售与严查消费贷,成为本月政策两大抓手

在7、8月全国纷纷落实租赁用地、租售并举同权之后,9月份政策又转到了市场调控方面。本月最受大家关注应该是“限售”了,在9月22-23日短短两天时间内,就有南宁重庆南昌长沙贵阳石家庄等六座城市出台了相关政策。

另外严控消费贷也是9月主旋律,北京南京广州等市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作,深圳更是多家银行上调房贷利率,其中首套房贷利率基准利率基础上上浮10%,二套房更是由之前10%上调至15%。

库存持续下降,市场仍旧低迷

市场表现方面,9月重点城市供应环比略增5%,但考虑到8月基数不高,供应低迷并未出现根本性改变。并且由于限价方面的原因,高端项目供应也越发短缺,这一点在一线城市体现的更为明显。9月一线城市供应量环比下滑31%,北京更是连续3月供应量不足30万平方米。

受供应影响,成交表现同步低迷。9月份重点城市成交量环比下降0.2%,“金九”变成了“铜九”。热点楼盘方面,少数售罄也只是一些中高端限价盘,更多的10%-20%去化开始在中低端项目中出现。

库存还在继续下滑,但因为交易下滑的原因,消化周期又反而延长。从目前情况来看,一二线市场还是呈现供不应求的状况,特别是重庆、武汉杭州等市库存规模均在低位,消化周期也都在6个月以内。

土地成交继续缩量,租赁用地出让节奏加快

9月土地市场成交规模进一步缩量,环比下跌51%,主要是由于二线和三四线城市成交面积下跌所致,郑州和杭州是本月成交规模最大的两座二线城市,但市场热度却迥然不同,郑州本月出让地块主要是周边区县,大多为底价成交;而杭州地块多处于市区热点板块,溢价率普遍偏高。

一线城市方面,9月成交面积环比有所回升,但溢价率环比回落了8个百分点,仅有32%,主因是租赁用地出让节奏明显加快。本月上海成交4宗租赁用房地块,北京成交2宗自住型商品住房地块。

图:300城经营性用地月度成交情况

数据来源:CRIC

TOP100行业集中度超50%,碧桂园率先突破4000亿

9月多数房企业绩环比上涨,TOP100房企的集中度达到53.2%,占据市场份额过半。单月超400亿房企有4家,其中TOP21-30的房企环比增幅最大达91.9%。同时前30强房企竞争更加激烈,TOP21-30房企的平均差距只有11亿元。

具体到企业,碧桂园销售规模已达到4276.7亿元,万科也已经接近4000亿大关。千亿企业进一步扩容至11家,在金地27日突破千亿之后,华夏幸福、华润也进入了千亿行列,业绩分别达到了1023.2亿元、1010.3亿元和1004.1亿元,绿城中国目前离千亿也只有一步之遥。

政策量变终将引发质变,最后一季最为关键 

展望四季度行业走势,我认为限售会在更多城市落地,金融方面相关整治还会进一步加强,租售同权还会具体落实,特别是在土地市场方面,将会有更多城市效仿上海,将更多租赁用地推入市场。

而调控政策的继续深化必然会进一步影响到市场,我上周二在《量变到质变,调控加码将成变盘最后一根稻草》提过,整体政策的叠加效应,会在四季度更加明显地显现,之前的调控有部分被限价抵消掉,但量变终将引发质变。

10月份一方面是长假,另一方面十九大会在十月中旬隆重开幕,保持稳定应该是10月份的主旋律,预计10月份供求还会保持现状。

今年“金九银十”的成色已经大大削弱,期望供求突破还是要看四季度最后两个月。

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