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周三企业说丨中南置地:低调有力的准千亿

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2017-10-04

最近两年,一向低调的中南置地逐渐进入人们视野,排名节节高升。就在刚刚发布的克而瑞三季度排行榜上,中南1-9月完成销售626.7亿元,排在克而瑞销售排行第20位,而在16年底企业排在23位,15年更是在40名开外,应该讲中南近几年的规模增长明显加快。值得一提的是,在克而瑞1-9月的三季度榜单权益金额排行榜上,中南置地的排名是第15位。

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区域深耕行到位,规模增长保质保量

从销售表现来看,企业12-15年规模稳定增长,而后在16年开始爆发,完成销售502亿,同比大涨119%,而且与同规模房企如富力、阳光城相比,中南14-16年三年的复合增长率为56%,为三家之首。在今年,企业业绩继续保持着高增长,1-7月企业销售已超过去年全年水平,1-9月销售则比去年全年高出125亿。同时企业的区域深耕战略也执行的卓有成效,市场份额稳定提升,根据CRIC监测,企业1-9月的销售80%左右集中于长三角地区,环渤海和中西部区域仅占20%左右,区域深耕做的相当扎实。

还有像中南的老本行——建设业务也发展的不错,虽然建设方面我并不是特别熟悉,但了解到中南这块是不做分包,以精品为主,根据年报来看,17年上半年企业建筑施工的营收数据也不错。从这个角度来说,企业属于稳扎稳打型,产品做得一丝不苟,规模发展也保质保量。

中南置地2012-2017年9月销售额(单位:亿元)

数据来源:《克而瑞中国房地产企业销售排行榜TOP100》

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投资策略灵活,土储价值丰厚

从企业的投资活动来看,中南的投资策略相对其他房企较为灵活,一般各能级城市均能覆盖,并且拿地节点也把握的不错。如2015年,中南置地提前布局热点二线城市,在2016年热点城市销售火热,将企业规模推上了一个新的层级,同年又进入三四线地块,充分发挥了今年三四线城市市场的余热。根据中南置地公布的数据来看,今年1-9月,企业新增土储超过500万方,主要布局长三角环上海周边经济发达、人口吸附能力强的二、三、四线城市,优化了城市布局。

截止2017年上半年,公司土地储备1837.53万平方米,平均楼面地价3798.20元/平方米。在二线核心城市以上土地储备占公司全部土地储备的36.56%,从公司土地储备面积上来看,尽管公司三线城市建筑面积占比仍较高,但公司土地储备所处的三线城市为核心一、二线城市周边居多。随着一二线城市限购政策的严厉和限购范围的扩大,以及政府在三线、四线城市库存去化政策的落实,无论是销售价格还是销售面积均有较大幅度提升,公司土地储备仍有较好的盈利空间。

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高杠杆运营,资金流运转健康

随着企业规模的快速增长,其杠杆也在不断增高,负债水平方面,中南的净负债率目前仍然处于高位,达到了196.5%,并且较去年有了比较明显的增长。但是从现金短债比和长短期债务比这两个指标来看,企业负债结构还算健康,现金短债比为2.3,现金完全能够覆盖短期负债,长短期债务比为7.2,企业负债未来还有充分的腾挪空间。总的来说,中南的盈利能力正在不断修复,而负债水平也相对健康,这也保证了企业未来的持续发展。

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运营策略先进,执行细节贯彻充分

在当今激烈的市场环境下,中南善于发挥自身的建设背景优势,这也是企业可圈可点的地方。将“高周转+高品质+低成本+差异化”的经营战略作为公司发展环节中的关键一环,并且完善了所有的执行细节,这对于企业战略的执行大有裨益。如定义了高周转的速度,一些城市12个月经营性现金流回正,二线城市9个月经营性现金流回正等等。

在制定了运营战略后,还匹配的推出了操作路径,如在运营中提倡“六先六快”,“六先”指“先获取土地信息、先开展第三方独立调研、先开始规划设计、先对设计及施工单位进行招投标、先找合作伙伴,明确共同开发主体等”;“六快”指“快速匹配人力资源、快速完成规划报批、快速完成“四证”办理、快速实现开工建设、快速实现银行融资、快速销售回款”。这类对战略细节丝丝入扣的把控方式,也值得不少房企去学习。

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明星经理人加盟,三千亿目标提上日程

在8月份,中南置地人事架构发生了比较大的变动,公司正式任命陈凯为董事长,与二代陈昱含搭班。陈凯的管理能力毋庸置疑,既2011-2015年用不到五年时间,把阳光城从20亿提升至200亿,成为当时增长最快的房企之后,现在又正式进入更大规模的中南,让人对于陈凯进入中南之后的有了更多的期许。

对于中南,千亿的小目标今年即有可能完成,三千亿的中期目标从目前情况来看,也在按部就班的推进,因此中南也是继旭辉之后,又一家提出在2020年实现三千亿目标的高增长房企,而有时一个合适的目标,能让一家企业焕发出全新的活力。

未来离千亿一步之遥的那些房企——中南、富力、阳光城

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今年的那些千亿房企(下)

  今年的那些千亿房企(上)

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