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正荣上市倒计时 招股书透露了哪些秘密?

来源:地产壹线   发布时间:2017-10-10

正荣集团董事局主席 欧宗荣 

导读          

足够体量的规模及足够靠前的排位,让正荣在多家寻求港股上市路径的公司中备受关注。

地产壹线 吴波 发自上海

“正荣准备何时上市,A股还是港股?”

这个被外界关注至少2年之久的问题,在9月26日正荣地产向港交所提交IPO申请后,也许要变成“正荣何时能在港交所敲钟?”了。

欧宗荣创立的闽企正荣是前30强房企中唯一没有登入资本市场的房企。足够体量的规模及足够靠前的排位,让正荣在多家寻求港股上市路径的公司中备受关注。

2年前正荣启动上市计划,2015年7月成立正荣地产控股,并将旗下地产业务挪移至其中。此后又通过6次架构重组确定最终股权结构——欧宗荣持股80.5%,为控股股东,他的两个儿子欧国强及欧国伟分别持股7.26%及7.24%,福建华闽实业占余下5%股权。

今年内房股股价走势一片向好。以恒大、融创为例,今年以来,两家公司股价上涨幅度最高值达近500%。在此背景下,分析人士指出,正荣在此时上市估值会比较高,但也要看最终上市节点状况。目前H股上市地产公司PE为8—9倍。

不得不提的是,虽然港股市场走向上扬,新城发展却于今年提出私有化要约,仅保留A股作为唯一上市平台;恒大等公司也纷纷谋求回A路径。

A股“吸血”能力更强或许是原因之一。上市公司在国内股市和香港股市的市盈率有差异,目前A股地产上市公司的PE为10—15倍,可见A股融资在数量上更优。

不过,选择港股或者A股最终取决于时机及企业需求。但殊途同归,于正荣而言,上市背后的最大驱动力也逃不开融资需求。

借上市打通融资渠道

1998年,欧宗荣创立正荣集团,并于次年开始启动首个地产项目。此后的经营范围也仅限于福建及江西。其规模化扩张始于2013年,当年凭借140亿拿地金额,短时间内进驻上海、南京苏州天津等地,完成全国房企的转型。此后销售体量得以迅速壮大。

克而瑞数据显示,2014年至2016年连续三年间,正荣规模复合增长率超过35%,排位进入前三十。

随着规模扩大,正荣的收益也在成倍增长。2014年至2016年的三年间,其收入由30.396亿涨至146亿,复合年增长率为119.2%;2017年上半年收益达到80.8亿。

对应盈利能力处于行业中等水平。上述四个时间维度内,毛利率分别是22%、23.4%、21.7%及20.8%,净利率分别是2.6%、9.7%、8.5%以及4.7%。

在全国化布局初期,正荣年度购地金额基本与销售额相当。再加之近几年来,正荣通过招拍挂、与碧桂园等企业合作开发、并购等方式大量补货,截至到今年中期,其土储为1120万平。正荣在土地上投入大量资金,而历年来收益并不足以匹配正荣快速周转所需的资金。

招股书中虽未披露首次计划公开募集的股票份额,但从其债务结构来看,正荣急需打通全融资渠道获得规模持续增长。

2014年至今,正荣未偿还有息贷款只增未减。2014年至2016年的三个财年内,贷款额度分别为301.8亿、253.5亿、350亿。

正荣在招股书中表示,会持续寻求融资机会以支撑业务发展,包括通过资产抵押证券计划、企业债券及其他方式计划筹集资金。

为扩展提供资金,除银行借款及信托及其他融资安排之外,正荣还发行过一笔债券。2016年10月,其附属公司江西房地产发行过一笔3年期20元的债券,票面利率为6.4%。

2017年上半年正荣加权平均融资成本为7.3%。

城市布局为何缺位华南?

鲜少有人留意到,正荣作为一家全国性房企,不知有意或者无意,其城市布局完美规避华南区域。

正荣销售体量成倍增长很大程度上依赖其城市布局。

一直被当为典型案例佐证其“逆周期”拿地手法的是,正荣2013年进入南京后,次年南京房价就呈现指数式增长。

今年正荣一次产品发布会上,易居中国执行总裁丁祖昱指出,正荣2013年选择放弃杭州,进入南京和苏州是正确的选择——因为2015年全国楼市中深圳、南京、苏州是表现最突出3个城市。

同时,受益于过去两年一二线城市楼市利好,正荣切入“改善”需求,选择在热点一二线城市深耕。在布局上,正荣坚持“145X”,即1个职能总部,4大发展区域,每个区域深耕5个城市,每个城市拥有X个优质项目。

正荣“145X”城市布局(图片来自于正荣招股书)

其中4大发展区域指的是华东、华北、中西部及海西四大经济区域。华东及海西是正荣重仓之地,从2016年整体收入分布就可看出——2016年,有85亿元来自大本营海西经济区收入85亿,占年度总收入的58%,长三角收入55.6亿,占比达38%。

招股书显示,截至2017年6月30日,正荣在该四个区域内,包括上海、南京、苏州、合肥、天津、武汉长沙郑州西安福州等在内的15个一二线核心城市拥有68处处于不同开发阶段的物业组合,土储达到1120万平。

华东、中西部、华北、海西四区域各自土储为435.88万平方米、146.89万平方米、52.31万平方米和412.11万平方米,对应的比例分别为39.1%、13.2%、4.7%、36.9%。

而在2017年中期后,从正荣所获5宗土地分布来看,也未见其有进入华南的意图。

正荣销售业绩并未因缺位华南而受到任何影响。这也许不是一个值得深究的问题。但却难免令人好奇,作为热点经济区域、又借助时下火热的粤港澳大湾区概念,华南区域一直兵家必争之地,正荣为什么从未越进半步?

全国性房企将此作为重仓区域,譬如,2017年上半年万科总营收655亿,万科广深区域贡献26.3%。

区域型房企也在通过各种方式抢占华南。福晟,作为一家年销售额不到300亿元的房企,在过去2年时间通过并购获得70余个项目,对应总货值约6500亿元,其中深圳贡献近一半的土储,货值逾3000亿元。在为数不多的城市布局中,还有广州及惠南的身影。

再比如浙江企业滨江,也开始将主战场从杭州转移至深圳,通过代建介入到深圳旧改,目前已经获取两个旧改项目。深圳及次战场上海,未来将占到这家企业销售收入的80%以上。

禹洲董事长林龙安也曾公开表态过未来粤港澳大湾区将成为禹洲城市布局的重中之重。

因而,正荣地产借上市契机,未来是否会进一步扩张其业务版图,值得关注。

去家族化悬念

作为企业二代,他们身上肩负着来自父辈未来接任掌舵者的厚望。会否接班、何时接班,一直是一个企业绕不过去的话题。地产行业亦如此。

不囿于父辈为其规划的人生路线图,如王思聪、新城王晓松跳出地产圈;将自家公司当做小型试炼场,如今年曾多次占据话题中心的孙宏斌之子孙喆一。

公开资料显示,孙喆一现年27岁,已为融创中国上海区域公司副总裁。其于2014年就加入融创,曾在集团总部及不同区域公司担任与资本市场、土地获取及项目运营相关的不同职务。

欧宗荣的两个儿子,在未来的某个时间节点上,会接下家族生意吗?这是一个未被过多提及的话题。招股书中显示,欧国强及欧国强都曾不同程度地接触过自家公司业务。这是否也是一类可作为参考的信号呢?

正荣地产是一家典型在管理上去家族化的房企。欧宗荣作为公司创始人及控股股东隐身幕后。

招股书资料显示,欧宗荣目前未涉及正荣实质性业务。正荣地产董事长为黄仙枝,负责公司投资战略及业务发展的全面管理;总裁为林朝阳,负责集团整体业务方向及日常业务管理。

不过据招股书披露,其子欧国伟及欧国强虽都为公司非执行董事,对集团营运及管理提出具战略意义的意见及建议。

但欧国强在地产行业拥有8年经验,短暂担任过福州世欧房地产公司的董事长。

而欧国伟在加入正荣地产前,与南昌置业任职过人力资源总监、总经理、董事长多个职务。且在2013年至2016年的三年间担任过正荣集团的总裁助理,正荣附属子公司上海荣顾投资有限公司的执行董事。

作者吴波

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