周三企业说丨冲刺千亿的那些闽系房企——泰禾、正荣、融信

要闻速看

10月10日，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在国务院新闻办新闻发布会上透露，房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。其表示，国家反对房地产投机的态度不会变。
点评： 翘首以待

10月9日继国庆节前一周*后，长假后*上班日内房股继续下跌，股价下跌明显的内房股包括恒大、雅居乐、融创、富力、合景泰富、奥园等。其中以奥园7.24%的跌幅*，收盘报价4.61港元，其次则是雅居乐，收盘价11.46港元，跌幅达6.83%。
点评： 问题不大

佛山将于10月10日以竞地价+竞配建+竞自持+摇号方式出让一宗占地11.7万平的*用地，起始价50亿，为佛山有史以来起拍价*地块的第三名。*终越秀地产击退万科，以62.7亿+自持1万平夺得该地块。
点评： 不惜代价

10月9日，融创中国前9月实现合约销售金额人民币2080.7亿元，同比增长123%。根据年中提升后的全年销售目标3000亿元，前九月已完成全年目标69.36%。

点评： 越卖越快

10月10日，华润置地前9月累计合同销售金额突破千亿，到达了1006亿元，按年增长26%，累计合同销售建筑面积约660.54万平方米，按年增长20%。

点评：稳扎稳打

上几次已经介绍了中南、富力、阳光城这几家距离千亿房企仅一步之遥的房企，这一次我们来谈谈在闽系房企中冲刺千亿的那些企业，他们分别是泰禾、正荣、融信。

销售增速超50%，有望冲刺千亿阵营

从销售规模来看，2017年前9月泰禾、正荣、融信的增速都超过了50%，其中泰禾集团的销售金额同比*，达到了近103%，为三个企业中销售金额增速*快的企业；正荣集团在销售规模方面则达到了545.8亿元，为三家企业中销售金额*的。

战略布局略有偏差，拿地态度保持积极

在新增土地*上，三家闽系房企在布局上略有偏差，但拿地态度都十分积极。泰禾集团于2017年上半年共取得新增项目建筑面积560万平方米，同比大幅增长了164%，超过去年全年的396万平米。而下半年泰禾继续保持了积极的拿地态度，据CRIC土地排行榜2017年前9月，泰禾共拿地建筑面积940.2万平米，拿地金额323.1亿元。在拿地方式上，泰禾则主要采用了收并购的方式，在今年前9月取得的项目中，以收购为方式的项目获取占比达到了约86%，相比2016年有了大幅提升。与其他两家房企不同的是，泰禾的地产开发主要布局在北京、上海、深圳等一线城市以及福州、厦门、南京等主要二线城市。

正荣方面，据其招股说明书内所披露的土地储备，正荣的土储则主要分布在长江三角洲、中西部、环渤海、海峡西岸四大地区，其中长三角区域为436万平方米，占到了总量的42%，其中拥有土储*多的城市为苏州，达到了131万平米，占整个长三角的30%。此外正荣于海西区域的土储为412万平方米，占到了总量的39%，其中莆田的土储为118万平米，占到了整个海西区域的29%。

融信在2017年上半年则继续保持着1+N的优势布局。2017年上半年融信中国通过自营或合营公司共获得21幅土地，增加土地储备约381万平米。截止2017年上半年，融信中国的土地储备已达到1301万平方米，主要的布局城市为福州、杭州、漳州、南京、上海等，其中融信于福州所拥有的权益土地储备面积达到了总数的32%，杭州和漳州则都达到了14%。2017年7月，融信中国还与海亮地产控股集团有限公司正式建立了战略合作，以人民币28.97亿元收购了宁波海亮房地产*有限公司及安徽海亮房地产有限公司的55%股权，涉及中西部省会及周边17个城市的35个项目，土地储备超过5百万平方米，平均楼面价格不足人民币1000元。通过此次收购，融信集团的土地储备也将得到进一步的扩充。

杠杆使用效率充分，财务指标持续走好

从财务数据来看，泰禾集团的毛利率为27%，相比2016年增加了0.7个百分点，为三家房企中*的企业。在融资渠道方面，泰禾也在不断实现融资多元化。上半年泰禾于7月3日发行了规模15亿元的中期票据，还于8月4日发起设立了资产证券化，规模15.79亿元。此后8月16日，泰禾集团还发行了30亿的非公开公司债。多元化的融资，不仅改善了企业的融资结构，还能为企业带来充足的货币资金，助推企业的规模增长。

除了泰禾外，正荣和融信的毛利率目前则在一个较低的水平，其中正荣的毛利率相比2016年中期下滑了5.85个百分点，为21%；而融信的毛利率水平则增长了0.17个百分点，为19%。预计未来随着融资成本的不断降低，以及企业发展的不断成熟，毛利率水平有望得到进一步地提升。

战略各有侧重，未来看高一线

从战略上来讲，泰禾的战略则显得较为鲜明。泰禾的布局主要集中在北京、上海、深圳，这三个房价*的区域中。在*近的一年多中，泰禾还陆续进入了郑州、合肥、济南、太原、南昌、武汉等强势热点城市，此外2017年7月，泰禾还收购了增城荔丰和增城荔涛两家公司，以此成功进入广州市场。应该说这些城市都是房价较高且发展潜力较大的一些城市。此外泰禾的产品线也很有特色，泰禾的院子系已经在全国的中高端市场当中，打出了品牌。未来泰禾只要能够继续坚持一线城市的布局，继续坚持中高端的市场定位，坚持其院子产品的精工细作，泰禾不仅千亿有望，而且还将会成为千亿房企中*特色的企业之一。当然泰禾的风险也在于其于一线城市的布局过于集聚，产品线相对单一，如果市场出现较大的回调，与之而来的风险也仍需防范。当然相比前两年的拿*较多，近几年泰禾的并购速度明显加快，并购比重明显增加，这个也成为了泰禾控制风险的一个重要方式。

在*近几年的发展中，正荣是属于闽企中稳健当中增速较快的一家房企。一方面正荣作为较早从福建走出来的企业，从原先南昌市布局开始，后又在长三角落下众子，此后又于环渤海也有相关的布局。此外正荣还特别在上海、江苏等华东城市发展迅猛，由此正荣得以一步一个脚印，连上台阶。正荣作为三家闽企当中，*尚未完成资本化的房企，*近也在积极地进行资本化的的相关工作。一旦资本化的工作完成后，也会为正荣的下一步的发展带来持续的动力。此外正荣也是中国众多闽企当中把总部设在上海的房企之一（融信也几乎在同时将总部搬至上海），此举对于引进人才，加强合作方面都有很好的效果，正荣的未来也得以持续看好。

融信是50强房企当中较有争议的一家，主要是因为在这两年融信的发展速度较快，一方面通过在招拍挂市场当中，积极进取，强势拿地；另外在并购方面，融信在三家房企中也是显得更为激进。特别是在2016年融信以110亿元拿下上海中兴社区地块后，10万每平米的楼板价让该地块成为了上海乃至全国的*。以此为标志，这也让融信在一夜之间在大家的心目当中成为了激进的代表。但仔细分析融信这两年所拿的土地，其所拿地块主要集中在上海，杭州等一线和准一线城市，从这个方面来看，风险其实也在一个可控范围内。当然融信还是要继续夯实基础，一步一个脚印，注意杠杆和自身实际情况的平衡。融信也需进一步加快销售，从而控制风险，或许到千亿的时候，大家的这些忧虑也都将得到解决。

总体来看，这三家闽企既有爱拼才会赢的相同共性，也有着各自不同的企业特色。在中国特色房企中，闽企作为独树一帜的地方房企在各路企业中成为了一抹亮丽的色彩。

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