楼市众生相 南京玫瑰园别墅减价7000万与绿城年关抉择

在南京市场沉寂多时后，绿城因别墅项目玫瑰园降价激起了市场的一番关注。

有市场消息指，原价2亿的绿城玫瑰园好楼现已降到1.28亿，直降7200万，降幅高达36%。据接近绿城的人士证实，该项目售价确实已调整至1.28亿，玫瑰园其他高*别墅早已售完，唯剩这套1.28亿的独栋别墅。

自2013年开盘，徘徊几年之后，这套无论是价格还是品质都被称为南京别墅较高的项目，终于稍稍放下了身段。

不过，对于南京市场而言，过亿级别的豪宅项目难免会遇到水土不服。据不完全统计，在南京数套亿元豪宅中，仅有一套顺利卖出，买家为“江苏首富”。

值得注意的是，绿城自2007年进入南京市场，玫瑰园是少有的自有开发项目，而这套“待嫁”的玫瑰园别墅，也成为绿城目前在南京少有在售项目。

南京别墅

作为进入南京的名列前茅个项目，玫瑰园延续了绿城的高端物业路线，只是对于以浙江市场为主的绿城，进入南京或许并非其战略选择所在。

据观点地产新媒体查询，南京玫瑰园所在地块是由杭州恒励等几家公司于2006年联手拿下，项目占地460亩，规划建设面积约9万多平方米，位于珍珠泉旅游度假区，是南京市区稀有的高尔夫、公园、山、水、林多重立体景观纯别墅社区。

良好的*前景使得项目还未充分规划便开工建设，不足一年，近500亩的地块上已经盖了40多幢别墅。然而，为了尽快将土地转换成产品销售，不免忽略了项目的质量，随后，恒励找来了以产品著称的绿城合作开发，由此，绿城才进入了南京市场。

面对全新市场和稀有的地块，创立者宋卫平大胆选择了绿城所有项目中高端的别墅产品——玫瑰园。而原来已经成型的40多幢已经可以卖的别墅，宋卫平则决定推倒重来。

2007年，南京玫瑰园头次开盘，售价均在高*别，15幢独立别墅随即售完。而后，不断有新产品加推，售价也涨至千万。

经过长达八年的开发与销售，2014年，南京玫瑰园迎来收官之年，期间曾多年荣登南京高*别墅销售达人。

作为玫瑰园重头别墅，报价2亿的别墅也登场亮相。据传闻，甫一开盘，便吸引多位江苏富豪闻名参观预备争购。

不过，对于南京豪宅市场而言，2000-3000万左右的销量均有不错的成绩，而会选择购买亿元级别墅的人群则十分有限。

在南京*业内人士尹霄飞看来，绿城玫瑰园2亿的定价更大程度上是营销手法，降价到1.28亿是回归项目本身的价值，即便如此，依然有很大的利润空间；此外，项目每年的绿化、维护等成本较高，若长期滞销，资金无法回流也会给企业带来一定的财务压力。

从整个市场来看，尹霄飞表示，不同于苏州、上海等城市，南京会选择5000万以上别墅的人群非常少，就算有购买力，更多也倾向在海外置业。

据接近绿城的人士称，由于南京玫瑰园其余别墅项目早已收官，该项目的工作人员也基本已经撤离。目前，有意看房者多通过中介进行联络。

除南京外，绿城在多个城市也有玫瑰园系列产品，而在杭州和上海，绿城更将玫瑰园打造成度假酒店。

宁城抉择

随着城市的发展，南京的土地变得日益少有，相比近年不断升温的南京房地产市场，绿城在南京的发展不免有些令人惋惜。

据观点地产新媒体查询，自2015年开始，南京楼市销售呈现直线上升，并一直持续到2016年，全年12.6万套的销售量也创下了自2009年起8年以来新高，使得这个六朝古都成为*受瞩目的热点二线城市。此外，2016年南京土地出让金达到创历史新高的1629.74亿元。

回顾绿城在南京的十年，早在2007年，南京江浦区还只有绿城等个别品牌房企进驻，如今中海、万科、雅居乐等品牌房企纷至沓来，绿城却始终只有玫瑰园一个项目。

在南京，绿城更多的精力放在代建业务，包括绿城东方兰园、绿城东方玉园、绿城南京桃花源、宝华桃李春风、绿城深蓝等均为代建或合作项目。

值得注意的是，上述代建项目均为绿城东方建设管理有限公司，属于蓝城体系，因此严格来说，这些项目并不属于绿城。

在绿城的战略中，以珠三角为*的华南区域，和以杭州为*的长三角、以北京为*的京津冀将共同并列为全国布局的三大战略区域。其中，过往长三角区域除大本营杭州外，绿城的项目多在上海、苏州、常州、无锡等城市，南京似乎并非核心。

在南京业内人士看来，随着南京房地产市场的发展，绿城已经错过了一段黄金期，如果能在南京扎下根，绿城可以走得更好。

问及绿城对南京市场的规划时，绿城相关人士对观点地产新媒体表示，绿城对长三角地区一直比较重视。其中，*直接的反应在拿地。据观点地产新媒体查询，在2017年为数不多的拿地中，绿城落下在南京公开土地市场的名列前茅子。

2月15日，南京鸡年首场土拍中，经过200多轮网上激烈竞拍，绿城以总价38.1亿元拿下西善桥G100地块，该项目总建筑面积约为29.5万平方米，销售楼面价为21745元/平方米。这也将成为绿城南京打造第2个“亲生子”。

近日的规划显示，该地块将打造52栋低密度住宅。对此，绿城发展集团相关负责人表示，该地块综合容积率为1.2，未来将打造高端产品。由于需现房销售，该项目预计将在2018年面市。