欧阳捷：三四线城市会成为大房企的粮仓吗？

文 | 欧阳捷

今年以来，布局三四线城市的房企成了业绩增长*快的赢家。

显然他们懂得一个道理：大水漫灌，*终水是从梯田的*处浇下来，一线城市吃饱了水，二线城市也吃饱了，轮到三四线城市了。

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城市深耕已经演变成区域深耕

大房企已经难以继续在大城市提升业绩了，甚至在北京、上海、深圳、南京、厦门等城市公司的业绩正在不断萎缩。

为什么？

因为一线城市已经不想再增加土地供应了，深圳今年至今没有供应一块住宅用地，广州住宅用地供应也没有高于去年，上海也仅仅与去年基本持平。

*“增加”住宅用地供应的是北京，“增加”是与去年相比，因为去年供应实在是太少了，为了不出*，所以就没怎么供地。即便是今年土地供应已经比去年成倍增长了，其实也只不过是去年的基数实在是太低了。

一线城市住宅用地供求关系的紧平衡仍是新常态，今年的供应不会明显超过去年，北京*多也只是略多于2015年。

一线城市供应土地越来越少，而土地获取越来越难，毕竟土地总价早已从亿元级升至十亿元级，加上竞配套、竞保障、竞自持，生存都已经很难，何谈发展呢？

自持虽然能够增加资产，但没有销售，不能提升公司的行业排名。

大房企的北京公司如果还想继续活下去，当然只有奔赴周边城市、周边省份，只有向外地拓展，才能保持业绩的增长，才能沉淀更多的资金来北京拿地，不然，甭管多大的公司，想凭借自身的资金周转在北京呆下去都是不可能的。

二线城市呢？

二线城市继续分化。

比如厦门的土地供应很少，几乎与深圳旗鼓相当，都是无地可供的态势。

更多的城市土地供应持续下滑，包括南京、长沙、南昌、合肥等市。

二线城市住宅用地供应是逐年递减的普遍性趋势。包括武汉、成都、苏州、青岛等市也是如此。

甚至重庆、天津、大连的住宅用地供应也都是一路下滑。

未来它们会增加土地供应吗？很难。

客观上看，一是核心区无地可供，如果想要增加土地供应，只有城市更新，但拆迁既会推高地价、房价，也很难快速上市、形成供应；

二是外围区“摊大饼”的建设模式正在被逐渐抛弃，国务院批复的各城市总体规划几乎都有明确意见：“在城市总体规划范围之外，不允许设立各类开发区和新城新区”。

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三四线城市既获得了市场也获得了利润

去年下半年，都市圈三四线城市如廊坊、昆山、东莞、惠州等都获得了溢出效应，也印证了我们所说的都市圈效应。

但是，随着都市圈核心城市的调控，其周边三四线城市也相继进入调控，我们相信，未来它们会随着都市圈快速路网的连接和公共服务一体化获得新的发展。

但在此之前，都市圈三四线城市将进入蛰伏期，随着核心城市的调控“潮起潮落”，也很难再爆发了。

其它三四线城市有没有机会呢？

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三四线城市的外来和尚要念哪门经？

人口净流出的三四线城市显然不会有更持久的需求。

即便是拆迁改造，3-5年总会结束；即便是改善型需求，也多聚焦在公务人员、私营企业主。

因此，大多数三四线城市不能奢望跨周期，没有大盘模式，只有收割韭菜模式。

既然如此，在这些城市，大房企开发的逻辑又是什么呢？

小项目、标准化、速开盘、快回笼、硬联合，快进快出。

小项目：地块小、投入资金少，项目操盘要求低，易于招聘合格的员工并更容易快速培养；

标准化：可以实现快速开发，尽快达到预售条件，而且东部沿海地区房企带来的标准化产品，恰好适应中西部地区中端改善型需求的升级换代。

速开盘：三四线城市的预售条件本身很低，恰恰给了高周转房企一个*的市场机会，标准化产品又给了速开盘*条件，速开盘提高了现金流回笼的速度，也解决了资金不足的难题。

快回笼：三四线城市投入5000万元拿地，开盘后3个月就可以全部回笼土地款，又可以继续拿地、滚动发展，特别适合规模不足够大的房企弯道超车。

如果是在上海，住房要封顶之后才能销售，企业资金大量沉淀，未来如果实行现房销售，在这样的城市想要高周转就变得不可能了。

硬联合：所谓的硬联合不是假股真债，也不是稀释股权，而是项目层面的同股同权，利益共享、风险共担、同进同退、快进快出。

毕竟房企仅仅靠自有资金的滚动还是远远不够的，在加速扩张规模、抢占市场份额的优先战略目标之下，让渡部分利益，保持行业*或者实现弯道超车才更有意义。

想明白这个道理的大房企，相比只固守一二线城市的房企，业绩更加骄人。

很多房企困惑的是，增长很快的房企哪里来的那么多钱拿地？

其实，钱不是问题，问题是选择。

尽管流动性趋紧，但市场上永远不会真的缺钱，缺少的只是我们的战略选择是否清晰。

如果我们的目标不是利润而是规模，并且坚定不移，规模就会成长的更快。如果我们想要利润，就不会有规模，就像当年的香港房企一样。

而且，目前的三四线城市其实是可以既实现高周转、扩规模，也可以获得高溢价、高利润，这是不同于一二线城市的预售条件、资金沉淀、价格管制、竞拍配建、租售并举，是真正的高周转。

只要我们愿意继续高增长，同时踩准城市，并且愿意让渡部分利益于*者，还担心缺钱而不能弯道超车吗？

看不见一二线城市已经或正在进入限制性发展新周期，墨守成规并继续蹲点的房企，将在新周期里掉队。

今年三四线城市的成功可以复制多久？

不会很久。

大水沿着梯田流下来，现在水没了，土地当然也不会滋润了。

4月份，我们曾经发过一篇文章，其中提到：“恰如我们所说，这预示着这些中小城市的城镇化已经接近尾声，不仅如此，这些中小城市的土地财政依赖也已经基本结束，而且，我们会看到更多的中小城市正在不断加入这个行列”【详见2017-05-21微信文《欧阳捷：三四线城市这一波热浪能持续多久》。

城镇化接近尾声，并不意味着它们的房地产马上接近尾声了。

未来5年，所有尚未启动大规模拆迁的三四线城市都存在拆迁的可能，而拆迁一旦启动还会持续数年，当拆迁结束之后，房地产才会归于平静。

只是中国的三四线城市太多，但政府的钱不够多，拆迁的浪潮会此起彼伏，支撑着中国房地产的规模。

当然，即便是三四线城市的拆迁结束，改善性需求也还不会完结，需求会逐步释放，这几乎是永恒的需求。

当上个世纪的住房基本完成拆迁或者改造之后，我们也就进入与美国相似的、中小城镇以二手房为主和超大特大城市以租赁住房为主的房地产“新新常态”。

附文：

2016-08-21 微信文

2017-08-20 微信文

2016-12-11 微信文

2017-09-10 微信文

2017-05-21 微信文