周二市场说丨没有金融配套支持，长租公寓没有未来

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10月16日，国家统计局发布的2017年9月份全国居民消费价格指数（CPI）显示，CPI同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。其中，居住类同比价格上涨2.8%。

点评：继续稳定

北京市住建委印发了《关于加快推进2017年政策性住房、商品房及配套设施*任务落实的通知》，并计划近日在*区域和项目开展专项调查，加快住房及配套设施建设尽快落地。

点评：时日无多

武汉确定了*批26家国有、混合所有制和民营企业参与住房租赁试点，包括万科、碧桂园、保利、龙湖、卓尔等，目前首批已有3个项目纳入试点。

点评：共同参与

10月16日，信报援引消息人士称，长实集团以402亿港元出售中环*75%权益，买方是以内地石油系统机构为首的财团。若消息属实，此次交易将成为香港商厦*成交价。

点评：寸楼寸金

绿地控股发布了康养产业战略规划，旗下绿地康养产业集团正式揭牌。据了解，绿地康养居酒店首期将落子上海、武汉两地，两年内在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家，五年内在国内外形成500家连锁，计划总*200亿元。

点评：概念不错

时代地产以数千万元资本对新零售项目“EasyGo”进行了战略*。时代地产所有楼盘都将会对EasyGo*开放，帮助EasyGo加快铺设速度的同时，也把时代地产的工程资源对接给EasyGo。

点评：跨界*

10月13日，国内首支长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行。据深交所披露信息，新派公寓权益型房托资产支持专项计划于10月11日获批发行，拟发行金额为2.7亿元，项目从正式立项到批准不足一个月，且此项目没有借助任何第三方信用支持，靠新派公寓自身的运营管理和资产质量使优先档资产支持证券级获得了AAA的评级。

自2017年下半年以来，租赁房市场迎来了“爆发式”的发展。政策支持首当其冲，在7月末和8月末，*两次发文要求地方试点发展租赁住房市场，而在7月17日广州首提“租购同权”后，地方政府也迎来了相关政策的密集发布期；土地市场方面，以上海为代表的一线城市已有多块租赁住宅用地拍出，而杭州、天津等二三线城市土地市场也开始启动；国内企业也纷纷跟进，既有房企主导的万科-泊寓、龙湖冠寓、旭辉-领寓等，也有地产服务商的世联红璞、链家自如，更有模式新颖的You+、优客、青客等互联网服务商。资本市场也是如火如荼，在新派公寓首单REITs落地之前，魔方和自如的长租公寓ABS其实已经先行“试水”，相关的*机会和发展前景也已经为各大机构所关注。

但简单算算账，目前国内的自持长租公寓还都是不赚钱的，因为将租价和地价成本相比，*实在是低的不可思议；*赚钱的可能就是“二房东”模式，用更低的租金拿下住宅运营，再用更高的租金租出去。但实际上随着竞争愈发激烈，“二房东”模式也更难赚钱了，以往能够以出租价格50%-60%拿下的住宅，现在基本都要70%-80%才可以了。

所以在我看来，现在发展租赁住房市场的关键，还得看金融这一块。因为不管哪种方式，赚的都是利差，不论是自身投入，拿地，开发，还是装修的资金成本，即便只有2-3%的运营*，如果资金成本低于利润，那么还是可以赚取利差的；对于二房东模式，只要存在利差，包租、装修的费用通过更低的金融成本支持，也可以予以解决。

当然REITs是*的解决方案，之前REITs因为金融风暴等种种问题迟迟未出，针对商业地产做REITs的迫切性也没有那么大。但针对长租公寓，REITs应当是解决资金问题的*方式，如果能够借此突破，应当能够为长租公寓带来本质改变，对未来发展有极大助力。

以美国出租公寓运营商EQR为例，2016年底EQR在美国拥有超过76000套公寓，当年实现收入24.26亿美元，市值规模近230亿美元。而在EQR规模化扩张的背后，即是利用美国REITs环境实现的频繁融资行为，在2008年金融危机前十年，EQR共在债券市场融资51.95亿美元。至今，EQR仍然综合使用多种融资手段，以获取更多的低成本资金，至2016年年中，EQR的债券加权平均到期时间为9年。

*发展长租公寓相关政策保护承租人很重要，保护出租人很重要，地价便宜很重要，税收调整也很重要，但*重要的还是金融，金融是重中之重。

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从量变到质变, 调控加码将成变盘*一根稻草