再圈下10平方公里 后来者荣盛发展环北京产业造城

盘踞于河北的两大房企，荣盛发展与华夏幸福，依托京津冀的优势以及PPP模式的兴起，在规模扩张的道路上走出了产业新城的模式。频繁的签约，只是长达20乃至30年产业园开发及运营漫长路途的开始。

10月16日晚，荣盛发展产业地产版图再添一子。当天荣盛发展与唐山市玉田县签署整体开发建设经营唐山市玉田高铁新城项目框架协议。双方就玉田县高铁新城土地整理与基础设施建设进行合作，规划合作面积约10平方公里。

这是荣盛发展签约的第11个产业新城项目。观点地产新媒体统计，凭这11个项目，荣盛发展已在河北省、安微省及湖北省等地圈下了超过350平方公里土地。

市场人士向观点地产新媒体分析，虽然目前荣盛发展在产业地产领域签下了多个项目，但在短期内外界并未看到代表其发展模式的产品。

荣盛发展产业地产项目统计

后来者荣盛发展

事实上，曾因“高周转，低成本”而被冠以“小万科”之称的荣盛发展，如今亦存在复刻华夏幸福的痕迹。比如在拓展产业地产业务时，荣盛发展与合作的政府部门所签定协议中，对费用以及收入的分配标准与华夏幸福如出一辙。

如今，这两家同样盘踞河北的雄安概念股，将产业地产这门生意引爆至热点，风头不亚于传统的产业地产商。

此前，荣盛发展曾对*者表示，荣盛发展产业园区是希望能够解决拿地的问题，获取更为优质的地块。园区中的住宅用地销售所得，以及入园企业所用的土地出让差价等都是其发展园区业务的收入来源。

事实上，荣盛发展产业地产业务起步并不晚，早在2007年，也是荣盛发展上市的这一年，签下了其名列前茅个产业新城项目香河产业园。华夏幸福的样本即固安产业园则于2002年设立，但是在发展速度上，香河产业园不管是投入、规模还是知名度都与华夏幸福有一定的差距。

至2016年，香河产业园面积扩大至88平方公里。十年间，该项目实现开发*15亿元，税收总计超过40亿元。

直到近几年，荣盛发展确定新的战略转型方向，产业地产也提升到了与住宅地产并重的地位，并进入了快速的扩张期。2015年9月，收购河北永清产业园后，荣盛发展宣布正式切入园区开发。

同年12月，河北荣盛兴城*有限责任公司成立，其为荣盛发展产业新城业务的主体，注册资本4.25亿。荣盛的计划是，未来五年，荣盛兴城开发建设的园区将带动地区实现税收100亿元以上。

在产业地产之外，荣盛发展还设立了康旅公司负责大健康、文旅等业务的拓展，在项目体量上，与产业地产项目相似，这些项目规模同样以平方公里来计。

产业新城征途

市场人士向观点地产新媒体分析，虽然目前荣盛发展在产业地产领域签下了多个项目，但在短期内外界并未看到代表其发展模式的产品。在招商上，亦未见荣盛发展有大型的招商成果，其签下的部分产业新城项目也出现没有明晰产业定位的情况。

数据显示，2016年，荣盛兴城通过一级土地整理及*基础设施建设取得回款14.02亿元，完成计划的 102%；实现土地供应 1409 亩，完成计划的 176%。2017年上半年，兴城*共完成回款24亿元，完成计划的79%；实现土地供应572亩，完成计划的49%。

相比之下，华夏幸福产业新城业务销售额共计646.03 亿元，其中含园区结算收入额153.84 亿元，产业园区配套住宅签约销售额492.19亿元。华夏幸福园区结算收入要远高于前者。

不过，在收入及营利贡献上，荣盛发展产业地产业务从2015年到2016年有大幅的提升。2016年，荣盛发展产业园营业收入15.08亿元，占总收入的4.92%，而2015年的比例是0.07%。

2017年上半年数据则显示，其产业园板块累计实现营业利润占总营业利润的10.72%，较去年同期增长62.89%，主要因为政府补助的增加所致。

观点地产新媒体了解到，荣盛发展上半年的主要营业收入来源为河北、山东及江苏三个省，三个区域的毛利率均在30%以上。而且，由于这些项目位于三四线城市乃至县城以内，产业及住宅需求的保障成为左右其营业收入关键点。

有观点认为，随着雄安新区的建设，环北京城市的去化速度加快，这对于廊坊等地是一利好。同时也有市场人士向观点地产新媒体表示，此前荣盛发展素有“三线包围二线”之称，受益于这些城市土地成本低，竞争小的缘故，荣盛发展得以快速扩张。

不过，今年以来，随着调控蔓延至三四线城市，在河北，包括廊坊、固安、霸州及清河等市场都受到明显影响。比如，廊坊自年中发布对非本地户籍居民缴纳3年社保限购一套的限购措施，使得这个市场骤然冷却。

该人士称，由于荣盛现时的大部分销售来源于以廊坊为首的河北市场，这对其业绩存在一定的不利影响。当然，这对于同样倚重河北的华夏幸福而言，也是一个挑战。