新城发展退市失败 王振华私有化算盘落空

新城发展控股、新城控股董事长 王振华

导读

撞上港股市场及公司的双上升档期，新城发展私有化落空。新城与资本市场的这次博弈，将就此结束吗？

地产壹线 吴波 发自上海

新城发展（01030.HK）迎来上市后的*光时刻。10月18日，它的股价被拉升至4.03港元——自2012年11月在联交所上市以来的历史*收市价。

而就在前*，新城发展退市宣告失败。新城发展公告披露，由于同意私有化的独立股东票数少于75%及全部独立小股东的反对票超过10%否决，新城发展私有化将不会进行，上市地位得以保留。

这一结果，既在情理之中又在预料之内，符合新城发展本身及外界的预判。今年7月，新城发展公布私有化方案，这一节点处于港股市场及公司的双上升期。

9月以来，内房股轮番上涨，新城发展股价也进入高位。在对私有化协议进行表决的股东大会当天，股价追涨至3.8港元以上，高于私有化作价3.3港元。而3.3港元，对比2012年全球发售时每股1.45港元的售价，溢价达127.59%，是新城发展董事长王振华的*底线。在私有化过程中，新城发展并未有提高私有化作价的动作。

另一方面，新城自去年以来，在业绩上表现出高成长性。今年新城设定的销售目标为850亿元，而据克而瑞数据，新城控股前三个季度销售额为749亿，被公认为今年准千亿房企之一。

新城发展此次在资本层面的博弈以失败告终，却被*者认为是双赢之局。*者认为，新城符合目前地产股大逻辑下的有价值*标的，保住新城发展平台，未来或可获取更高的*。

而新城发展凭借此次私有化动作换取更多价值关注，股价拉高。

但于王振华而言，对于这段插曲，并非*于股价涨跌。新城发展股票估值过低情况有所改善，但凭借私有化从而增持新城控股（601155.SH）股份并未得以兑现。从这个维度来看，新城与资本市场的这次博弈，或许并未结束。

根据联交所规定，新城H股在一年内不能再次提出私有化。但正如此刻面临的变数一样，退H后续需付出的代价大小不好简单下结论。进退之间，王振华将如何权衡利弊？

H股、A股之争？

H股估值被低估、造血能力今不如昔

私有化虽折戟，但此前新城在资本市场的动作却已赚足眼球。

王振华主导下的新城系拥有A股及H股双上市平台,分别为新城控股及新城发展。

2001年，江苏新城借壳江苏五菱柴油机股份公司完成B股上市。在B股平台融资功能逐渐势微后，江苏新城于2015年12月完成“B转A”，正式更名新城控股（601155.SH）。

而在此期间，为解资金之渴，新城并未放弃在境外搭建上市融资平台——2012年底，新城发展成功登陆香港资本市场，挂牌首日开盘价1.45港元每股，IPO募资规模达2.65亿美元，创下彼时香港联交所主板房地产公司募资额度*的IPO项目。

自此，新城确立A+H股双上市平台。在股权结构上，新城控股属于新城发展的控股子公司。王振华持有新城发展72.56%的股权，新城发展通过香港创拓持有富域发展和常州德润100%的股权，富域发展及常州德润分别持有新城控股61%、6.1%股权，新城发展合计持有新城控股67.10%的股权。

上市公司私有化的原因通常有几种，比如股价严重低估、受限于公司业务盈利，不愿承担相关上市平台费用，抑或是不愿披露相关战略信息等。

王振华选择私有化H股平台，其官方表述原因有二，不愿承担相关上市平台费用是其一。新城发展于公告如此表述：在不同司法权区内遵守规则及规例会令本公司承受相当大的监管负担、额外行政、人力资源及上市相关费用。倘该等费用及开支被消减，要约人认为有更多资 源可用于本公司的业务营运，并有更多时间可投放于营运而非耗用时间在遵守监管规定方面。

新城发展价值被严重低估为其二，这也是*主要的原因。

自2012年上市以来，港股市场对新城发展的表现并不买账。股价长期表现低迷，*时甚至跌至0.62 港元。且股份流通量一直处于低水平。公开资料显示，截至7月18日(包括该日)止24个月的股份日均成交量约为每日6,880,000股股份，仅占公告日期已发行股份约 0.12%。

新城发展亦在私有化细则公告中表示，要约人认为股价低迷对本公司在市场上的口碑造成不利影响，继而对其业务以及员工士气造成不利影响。

目前新城发展主要业务均来自新城控股，但市值远低于后者——尽管10月18日新城发展股价创历史新高，截至*收盘，总市值228亿港元。但这一数字仍远低于新城控股目前407亿的市值。

新城发展估值被低估另一佐证是，去年11月，新城发展战略引入FirstManhattanCo（*曼哈顿）。11月15日，新城发展官方宣布，*曼哈顿看准公司低估值及高成长性，于过去不断增持新城发展股权，现成为公司主要战略股东之一。

这家位于纽约的资产管理*公司成立于1964年，主要业务是提供专业*管理服务。该公司现时为巴菲特持有的巴郡-哈撒韦公司的第四大股东，资产管理规模超过160亿美元。

除却以上官方所表述的原因外，新城内部人士对于新城发展私有化路径，提供的另一个角度是，新城A股造血能力已今非昔比。

新城H股估值被低估，但可拓展海外融资需求。新城控股联席总裁陈德力去年接受网易房产专访时，就曾强调过新城双上市平台在融资上的优势。事实上，新城H股的融资价值已很少兑现，新城内部人士表示，新城A股平台目前融资能力足够支撑新城目前的发展。

据网易房产了解，近年来A股平台比H股平台融资更活跃。根据华创证券研报，新城A股平台可通过银行融资、公司债、中票、海外债、ppn、abs、abn等多种方式融资；截止到今年8月份，授信额度超过500亿，目前仅使用100多亿。新城中票融资45亿，综合利率5.6%，ppn融资20亿，票面利率6.3%；超额认购完成2亿美元债发行，票面利率5%。

一笔划算的生意泡汤

新城A股平台*性凸显

从新城系A股、H股在资本市场反应及造血能力方面的各自表现来看，H股退市合乎常理。但这一段资本市场小插曲背后缘由，并非*于A、H股平台的估值差异。若此次H股成功退市，王振华可凭借此次资本腾挪获得新城A股更大的控制权——

截至目前新城发展控股持有新城控股67.1%的股份，为公司间接大股东；实际控制人王振华持有新城发展控股72.56%股份，也为A股新城控股实际控制人，从而持有新城控股权益比例为72.56%*67.1%=48.69%。

若成功收购新城发展全部持股，王振华在新城控股持有股份将上升至67.1%，即相当于间接增持A股18.41%的股份。

通过私有化新城H股平台间接增持A股，从价格上来看，原本是一笔划算的生意。

新城发展大股东王振华作为要约人，以每股3.30港元，向小股东发出协议私有化要约，强制收购其全部持股约27.44%，需为此付出51.24亿港元的收购金额。

而间接获得的18.41%股权对应新城A股目前407亿市值，价值约为75亿元。

此外，新城A股在资本市场的表现及潜力似乎优于H股。拥有更多A股股份，市场预判为王振华对A股平台有更多倾斜。

兴业地产分析师阎常铭认为，H股私有化利好公司长远发展，相当于实际控制人间接增持A股18.41%股份。新城控股将成为实际控制人*上市平台，所获大股东资源和精力投入将更为集中。

类似市场预判可以从新城系A股、H股目前各自业务得以窥见。事实上，新城A、H股业务逐渐趋同，置身于台前的A股获得资本市场更高关注度。

网易房产了解到，截至目前新城发展作为新城控股母公司，更像是后者的一个“载体”，主要业务均承接自后者。旗下物业管理于今年年中谋求分拆创业板上市，儿童游乐业务挪移到A股平台统一管理。

相形之下，除了主业务“住宅+商业”，新城A股平台近两年来多元化业务边界逐渐扩大。控股星轶影院、联手红星美凯龙设立国峰保险、红豆集团等十家公司成立的江苏民营*控股股份有限公司、收购金东方置业等，新城A股目前已经形成包括儿童游乐品牌、联合办公、星轶影城、金融平台、养老产业等创新型业务。

网易房产此前披露，早在2016年年底新城控股内部就提出5年3千亿的业绩目标。新城在商业地产方面的野心同样不可小觑。按照新城目前住宅与商业2:1的比例，未来5年，新城吾悦广场将要实现千亿销售额。

作者吴波

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