拿地后，开发商为什么要去龙湖拜码头（规划篇之合院）？

政策的萧瑟秋风，却是设计师的暖春，产品的创新。2017年产品创新的当红炸子鸡，当属合院产品。从L形（以紫禁壹号院、棠颂别墅、观承别墅为代表）到T形（以棠颂璟庐为代表），合院产品上演一幕“百变妖姬”大变身，核心诉求是：更少的占地面积，更优的采光，更好的溢价。

微信公众号【地产大哥】这次向业内同仁介绍一款创新产品——景粼原著合院产品。为什么选中这款产品，主要原因是：

1.龙湖通过规划的创新，把联排竖着摆，做出双拼业态；

2.将端户资源*化，创新出双拼合院产品。

这是北京市场此前不曾出现的新品，堪称产品革命。这也将是全国市场下一轮合院产品创新的红色引擎。

首先来说龙湖为什么要做合院产品。我们从景粼原著总规图上发现，这个项目几乎是龙湖的产品的“沙场秋点兵”，从洋房、叠墅、合院到双拼，几乎是全业态格局。

▲景粼原著总规图和孙河板块规划图

业态背后，是流量（IRRR指标）和溢价原则（ROE指标），既有跑量的产品洋房，也有保溢价的产品合院和双拼；叠墅则身肩双重使命，既保流量去化，又保溢价产出。双拼是景粼原著皇冠上的明珠，紧邻南侧*湖景。

介于叠墅和双拼之间的主力产品院，就变成整盘棋局的关键。

假设一下，景粼原著楼面价4.5万元/平方米、容积率1.19，如果做成联排，能否达到较高的去化率和超高溢价?请注意，景粼原著北侧一路之隔，既有自家的产品双珑原著，又有合院*北京院子。景粼原著的合院产品，如果不能超越这两位邻居，边缘性客户就会流失，去化速度就会受到影响。

所以，景粼原著的合院产品，在出生之前就面临双重挑战：比联排更联排，比院子更院子。

如何做到这一点，不仅是北京市场，放眼全国，都没有可以借鉴的产品参考。龙湖祭出一招惊天杀手锏：联排竖着排。这*是*的创新之举。请看下图：

▲景粼原著双拼合院

这样做的好处在哪里?

*，将横向的联排竖着摆，联排变成合院，产品形态升级；

*，将凸字形合院一分为二，变成东西两户，端户资源*化。

第三，控制计容面积，南北合院首尾相接，通过强排把容积率用足。

以景粼原著蕴景独院•浣溪沙户型为例，其通过二层挑空赠送、首层侧院赠送一间房等方式，在提升使用面积的同时，用更小的计容面积，实现强排。

联排变双拼，带来的体验升级是实实在在的：

联排产品面宽通常是6.6米、7.2米，景粼原著的合院双拼做到了*小9米。采光、朝阳面的扩大，意味着舒适感的升级。

以蕴景独院•浣溪沙为例，9米面宽实现了宽厅、三间南向卧室、一间南向家庭厅。

▲二层挑空

同时，带来新的问题是：新中式定位的景粼原著，如何处理合院之间街巷关系。

通常情况下，街巷呈东西向，如果是南北街巷，原来的中式意境还有吗?它还能叫街巷吗?它的尺度比例又是多少?很显然，景粼原著合院产品，这一点是直接跟邻居北京院子PK。

▲传统坊巷演变

其次，强排后，东西两组合院双拼之间，还有足够的公共绿化空间吗？如果没有公共绿化空间，怎么样来弥补公共绿化配套的短板？或者说，巷道景观如何处理?

▲景粼原著的南北街巷处理手法

第三，从联排到双拼，意味着采光面的扩大：从南北两面采光到南北东（或西）三面采光，但街巷太窄，地下大开挖造成覆土不够，地面很难种大树。这意味着无法通过大树移植来遮挡视线。合院双拼东西两侧一旦开窗，会形成对视。

合院双拼东西两侧不开窗，意味着虽然业态升级了，但双拼品质打了折扣。怎么办？这就是创新带来的烦恼，一系列麻烦尾随而来。

我们来看景粼原著的做法：首层虽然侧面开不了窗，但二层和三层在电梯对面的走廊上开了一扇窗，实现了三面采光。虽然东西向窗户开在走廊上，但做到尽可能优化。

▲景粼原著二层三层侧窗

另外，联排产品中间户虽然只有南北两面采光，但是南北通透。景粼原著将其竖摆，变身合院双拼后，南北通透也就成了问题；双拼合院首尾相连，如果花园面积不大，地下开挖造成院子里无法种植大树，解决不了对视难题。

还有，合院北侧能不能开窗、怎么开？

▲东西看左邻右舍的现场感受

景粼原著的具体办法是：首层北侧借助东西向入户玄关厅开窗，二层在卫生间开小窗，三层在楼梯上面开条窗。这样一来，虽然二层卫生间窗户仍然有视线干扰，但卫生间的使用频率较低。这里面涉及客户心理密码：南北通透与私密性，在客户的心理上，各自有多大权重。

▲首层二层北窗

▲三层北窗

然而，其通过楼梯间的条窗、卫生间的小窗、入户玄关厅的小窗，来间接解决采光、日照、通风问题，尽可能降低南北不通透性带来的烦恼。

合院双拼北侧只能开小窗或条窗，说到底是为了规避南北邻居的对视问题。那么，强排之下，东西邻居的对视问题怎么解决？通过合隔墙适宜的高度来规避。站在自家露台上，街巷对面邻居家是否一览无余，还有待实际入住后的居住体验。

▲现场感受

不过，这也是北京市场全行业面临的专业挑战：在地价越来越高、容积率越来越高的高庄线下，如何解决低密产品的舒适度，降低客户原有的心理预期。

当然，这些都是创新和发展中的新问题，也是真正考验开发商产品力的智慧和勇气。景粼原著的合院产品创新可圈可点，建议业内朋友去看看（建议龙湖敞开怀抱，拥抱同行，否则同行又要从龙湖挖人了）。