原东莞科技局局长刘宁加盟碧桂园 科技小镇战略提速

导 读

今年下半年，4个新的科技小镇陆续落地，均由区域公司斩获。

地产壹线 梁爽 发自广州

当一批又一批参观者来到潼湖创新小镇，对碧桂园*科技小镇进行“贴身”观察时，新的碧桂园小镇正在别处不断加速落地。

*近3个月，碧桂园至少公布了4个新的科技小镇项目，其中惠州2个、东莞1个、佛山顺德1个。

据网易房产不完全统计，碧桂园在全国布局的小镇项目公开数量已达到10个，距离杨国强去年8月提出“在深圳周边建10座科技小镇”、“5年建20个科技小镇”的宣言，又近了一步。

随着小镇版图的扩大，碧桂园新成立了产城融合*，同时将小镇的*拓展权限从总部下沉到区域公司，多家区域公司成立了独立的产城部门。

这种机制，能够克服特色小镇普遍存在的“复制难”、“盈利难”问题，为科技小镇的扩张走出某种“碧桂园速度”吗？

原东莞科技局局长刘宁加盟碧桂园

指导区域公司的科技小镇建设工作

今年6月，碧桂园总部成立了新的产城融合*，这是产城事业部和战略发展*之外，又一个科技小镇战略的支持部门。

产城融合*总经理为碧桂园副总裁刘宁，曾任东莞科技局局长。在东莞从政期间，刘宁是为数不多的学者型官员。他未满30岁便是博士生导师、教授，2002年“学而优则仕”被引进东莞，此后在东莞负责产业工作长达13年，主导了虎门港口岸、松山湖科技产业园等项目，后出任东莞科技局局长。2015年初，刘宁辞去官职，跳槽到科研机构中科院云计算产业技术创新与育成*担任常务副主任，如今又进入商界，加盟碧桂园。

今年5月17日，潼湖科技小镇举行动工仪式。当天下午在惠州举行的潼湖生态智慧区研讨会上，碧桂园集团副总裁刘宁上台致辞。彼时产城融合*尚未成立。

据网易房产了解，刘宁带领的产城融合*负责指导各区域公司的科技小镇建设，原有的产城事业部继续主导建设潼湖等科技小镇项目。

今年下半年，各区域公司的科技小镇项目陆续上马。

7月2日，碧桂园与惠州市惠阳区政府签约两个科技小镇项目，分别是南站新城项目和新圩镇的梅龙湖智能制造产业园项目。这两个科技小镇，将由碧桂园的惠深区域公司独立开拓。

10月12日，东莞的新能源小镇项目正式与政府签约。这是碧桂园莞深区域的*科技小镇。

10月16日，佛山顺德两宗商服用地被碧桂园以6.4亿元底价拿下，拟建成新能源汽车产业主导的科技小镇，且不得建设成套住宅或公寓等住宅或类住宅设施。两宗地块位于顺德新城创智城内，总建筑面积11.8万平，楼面价在1500-1800元/平之间。

据网易房产不完全统计，从2016年8月正式对外公布科技小镇战略以来，碧桂园已公开的小镇项目达到10个。包括惠州的潼湖创新小镇、潼湖思科科学城、南站新城、新圩智造新城（又称梅龙湖智能制造产业园）、惠东稔山科技生态城，东莞的新能源小镇、黄江硅谷小镇，广州思科广州智慧城、佛山的顺德新城创智城项目，以及河北三河市的三河科技小镇。

半年新增4个科技小镇

区域公司纷纷成立产城团队

科技小镇的扩张早有苗头。在碧桂园产城事业部设立之初，总裁莫斌要求其集中精力专注于潼湖项目，做成科技小镇的标杆项目，并总结一套经验，方便各个区域公司推广。

今年2月，碧桂园曾透露全年要上马15个新的科技小镇项目，加上2016年的5个已公开项目，总数将扩张到20个之多。

可见，科技小镇战略从一开始就不是抱着试水的目的，而是要标准化、可复制。

目前，碧桂园惠深、莞深、广清区域公司，均成立了独立的产城团队。

惠深区域公司已公开的科技小镇项目有3个，包括惠阳的南站新城、新圩智造新城以及惠东的稔山科技文化生态城。产业的设计上，惠阳的两个小镇分别以供应链产业和智能制造业为核心产业，惠东稔山小镇的产业尚未公布。

在碧桂园众多区域公司之中，惠深区域在科技小镇上走得*快。碧桂园惠深区域公司与行业走得很近，还是深圳市物流与供应链管理协会的副会长单位。10月举办的第十二届深圳国际物流与交通运输博览会上，碧桂园惠深区域公司携上述3个科技小镇项目亮相，成为展会亮点，并斩获第12届物博会“行业贡献奖”。

同样临近深圳，莞深区域*近也开始在科技小镇上发力。今年8月开始，莞深区域的产业新城事业部陆续与隆基新能源、东莞市厚街镇政府、思贝克集团、千人计划南方创业服务*等签订战略合作，并在10月正式与东莞水乡管委会签下*个科技小镇——位于东莞水乡新城片区的新能源科技小镇。这个项目被定位为“广深科技创新走廊”的节点项目之一，将*发展新技术、新能源、新材料、新医药等新兴产业。

随着新的科技小镇不断落地，碧桂园各区域公司对产业人才的渴求也在增加。网易房产发现，今年8月一场签约仪式上，出席活动的莞深产城事业部执行总裁为方亮，而10月新能源科技小镇正式签约落地时，该事业部的执行总裁已变为张毅屏。公开资料显示，张毅屏刚加入碧桂园不久，此前任华夏幸福香河区域总经理，这或是莞深区域产业人才的补充。

惠阳“非典型”小镇路径

住宅、产业、PPP全方位参与

1000人眼中就有1000个哈姆雷特，不同的区域公司眼中也有不同的科技小镇。

新落地的科技小镇项目，面临的产业情况、土地条件乃至政府风格都可能跟潼湖小镇截然不同。新项目不断签约上马，意味着区域公司要探索出自己的产城路径。

例如惠深区域公司的南站新城项目，实际上涵盖了三个项目——南站新城PPP项目、南站新城产业合作项目以及“碧桂园南站新城”住宅项目。

其中的住宅部分，是碧桂园2016年3月收购原中信旗下惠州中信新城项目而来。这是一个占地190万平方米、总建面460万平方米的巨无霸楼盘，因为靠近高铁惠州南站，收购后被更名为“碧桂园南站新城”，去年已经开售。

南站新城属于“环大亚湾新区”的三大起步区之一，规划面积16.39平方公里，位于惠州市惠阳区，自2014年启动建设。惠阳区是惠州市*同时与深圳、东莞相邻的县区，因此是惠州全面对标深圳的“桥头堡”。为了追赶深圳，惠阳区2016年谋划了25个条件较为成熟的PPP项目，总*约400亿元，其中就包括南站新城PPP项目。

碧桂园对南站新城的参与是全方位的，不仅有住宅，还涉及城市基础设施（PPP项目）和产业项目。这很大程度体现了碧桂园与政府的合作能力。

其中，南站新城PPP项目从去年9月开始公开招标，惠阳区政府公开的采购预算金额近80亿元，*终由碧桂园联合体中标。采购内容包括16条市政道路、1所九年一贯制*、1所大型综合医院，以及河道整治、桥梁改造、公园升级等工程，是纯粹的城市基础设施建设。

值得一提的是，上述PPP项目包括257.44万平方米的土地整理工程，碧桂园联合体要完成土地征收、土地盘整、土地清场及房屋拆迁工程。

产业部分似乎是水到渠成。今年7月，南站新城片区PPP项目*合作协议正式签约的同时，碧桂园与惠阳区政府同时签定了南站新城产业合作协议、梅龙湖智能制造产业园战略合作框架协议。

虽然还未公布具体的产业合作方和营运方式，但已经可以看出，南站新城项目的运作逻辑，跟潼湖的科技小镇不太一样。潼湖项目总结的一些原则，例如住宅占比不超过1/3、产业先于住宅、引入龙头企业等等，并未在南站新城项目中复制。

碧桂园惠深区域在南站新城*早推进的其实是住宅项目，进而是基础设施建设，*才是产业。这三类项目各自独立，分步骤进行，而且综合采用了收并购、PPP等多种合作方式，让碧桂园深度参与到南站新城到开发和运营之中。

难度自然是有的。在惠阳区委区政府眼里，南站新城的PPP项目推进速度太慢，“严重落后实现进度”，这势必为碧桂园惠深区域带来压力。

小镇高速扩张下的短板

住宅、产业、PPP全方位参与

雷厉风行的碧桂园，对新事物的推广速度极快。就连业内视为“难复制”、“盈利难”的特色小镇，碧桂园的推广速度都比同行要迅速。

但科技小镇的运营毕竟与住宅项目不同，不论是选址、评估、开发、招商均对碧桂园团队建设提出了差异化的要求。

这项创新业务放在总部时，颇有种“试水”的意味。而一旦放权到区域公司开拓，项目的*、周期、盈利都会成为不得不慎重考虑的内容，对产业变现和自负盈亏的能力要求更高。

换言之，若无特别的政策鼓励，区域公司为何要派得力干将去开拓一个不赚钱的新业务？同样一笔资金，为何不用来多周转几个地产项目，而要冒险开发科技小镇？能迅速聚拢和培养自己的产业团队吗？区域公司能承受“试错”吗？

科技小镇的数量迅速增加，但运营能力未必能跟上。一些科技小镇项目长时间停留在筹备阶段，迟迟没有进展。

例如碧桂园北京区域的三河科技小镇，自2016年12月与河北三河市政府签订战略合作框架协议之后，至今无消息更新；碧桂园广佛区域公司今年4月在番禺以近60亿元拿下210亩“思科广州智慧城”项目用地，并在拿地两天后动工，但网易房产查到的*消息依然停留在4月，碧桂园方面表示该项目暂无情况可对外输出；去年8月与潼湖科技小镇同时宣布的东莞黄江科技小镇，今年年初传出消息称“计划年内动工”，目前无下文。

筹备期超过1年的惠东的稔山科技生态城，终于在近日传来动工的消息。项目于去年8月公布，今年6月还在征地。10月12日，惠东碧桂园挂出了项目建设的工程备案，备案内容为占地10.7万平方米的厂房/仓储和商业办公用地，计划在2018年3月动工。

碧桂园的创新机制与万科、龙湖等房企不同，万科和龙湖的新业务是自下而上、逐步孵化培养，而碧桂园的创新往往是自上而下，认定目标后就集中全集团之力高效推进。很难评价哪种方式更容易成功。但就科技小镇战略而言，项目数量和规模达标的同时，如何保证各个科技小镇在开发和产业上能顺利推进？如何迅速培养多支擅长产业运营的团队，又如何在*、*、周转和激励等机制上支持科技小镇的多区域扩张？这都是摆在碧桂园面前迫切要解决的问题。

作者梁爽

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