周二市场说丨十九大后房地产市场趋势判断

要闻速看

10月23日，国家统计局发布了2017年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，一线城市房价环比持续下降，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%；二三线城市环比涨幅继续回落。

点评：效果显现

近日，北京住建委对9月出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》进行了解读，在共有产权住房的出租、回购、再上市以及后期监管等方面进行了创新、突破和提高，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额。

点评：理应如此

山东省德州市人民政府近日印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，明确将控制商品住房价格作为近期首要任务，从2017年10月至12月，*城区、各县（市、区）各月新建商品住房均价不得超过2017年7月份商品住房均价，并在全市范围内实行新购住房限制转让措施。

点评：莫名跟风

10月23日，团结香港基金会于港丽酒店发布“土地房屋政策研究”系列的第三份报告指出，目前香港土地房屋短缺问题非常严峻，特别是公营房屋供不应求的情况在短中期尤为突出，建议透过公私营合作，释放私人土地储备的发展潜力；该基金会建议，政府应继续在维港以外进行大规模填海。

点评：增加供应

近期备受瞩目的“十九大”，再次明确“房子是用来住的、不是用来炒的”，住建部部长也表示坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。

受数轮调控政策作用叠加，“金九”楼市成色略现不足，整体市场“量价齐跌”。尽管房企季末全力冲业绩，9月全国商品房销售面积环比增加43%，但同比却下降2%，增幅年内头次由正转负，前9月的累积同比增速也加速下滑，三四线城市市场销售比重也小幅下降。与此同时，15个热点城市房价环比继续下降或持平，同比涨幅全部回落。受到土地销售相较活跃提升，房地产开发*额同比增长8.1%，较前8月提高0.2个百分点。

在当前市场节点上，就未来房地产市场走势，谈一下我的几点判断：

1

行业政策方面

一方面，“十九大”报告给未来5-10年的房地产市场定调，未来调控政策、市场走势都将紧紧围绕“房住不炒”展开；另一方面，房地产长效机制将加快推出，主要涉及土地、金融、税收、租购并举等四个方面。其一，着力增加土地供应，但供地结构将会调整，核心保障租赁、保障性住房土地供应，尤其是租赁用地供应将大量增加。其二，金融政策保持稳健中性，有序推进去杠杆，尤其是居民杠杆率不能继续提升，房企资金周转压力将会在年底进一步显现。其三，房地产税将加快推出步伐，房地产税也是取代短期行政手段的重要方式。其四，租购并举的住房制度。目前正在加速推进，上海、杭州等市密集挂牌并出让多宗纯租赁用地，后期增加操作性的政策将进一步出台。

2

市场趋势判断

其一，销售低迷走势将持续3-6个月，但全年商品房销售仍将再创新高，同比增长5%左右；其二，一、二线城市房价稳步回落趋势会持续到年底，但随着“基数效应”的到来，加上高端项目限价“堰塞湖”终要解决，2018年房价翘头向上压力将越来越大；其三，土地市场将更为理性，合作、收并购的比例将进一步增加，但土地市场再次出现“国进民退”，中海、华润等在核心一二线城市不惜重金拿地，各城市租赁住宅用地更是被地方国企垄断；民企拿地主要集中在三四线城市，收并购的案例也持续增多。鉴于三四线城市土地销售占比较高，四季度三四线城市供地规模将持续高位运行，企业异常高涨的拿地热情较难维系，三四线城市土地热炒行情将进一步回落；其四，企业业绩集中度将进一步提升，要围绕着可能会出台的长效机制，事先做好相关准备工作。9月份以来房地产市场持续低迷，但部分房企业绩依旧高歌猛进。以融创为例，9月实现销售业绩430.4亿元，与碧桂园、万科和恒大相差不大。排第10房企业绩表现异常优异，与城市布局合理、在售项目众多密不可分，譬如恒大半年度公布的在售项目多达546个，为恒大业绩持续高增长奠定了坚实的市场基础。着眼长远，租购并举的住房制度正在加速推进，以万科、龙湖、旭辉为代表的品牌房企正在加紧布局住房租赁市场，预计租赁市场将是企业竞争的下一个主战场。

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