戳破北京2017年房地产*泡沫的真相！

问一个问题，有谁知道，2016年南二环方庄，二手房的均价是多少？有三个备选项，4万、7万、9万，你会选哪一个？我听到这个问题，脱口而出是6万，心里嘀咕肯定是报低了。同时在场的另一个朋友，犹豫不决，选了7万。

真实的价格是多少？简直跌破眼镜，4万。猜想有很多人一定要大呼，这怎么可能。网上有数据，能证明我不是信口雌黄。现如今，这个区域的二手房价是多少？大概8万左右，翻了一倍。

为何我们感知的市场与真实的市场，差距会这么大？是谁在玩弄障眼法，先不给答案，再来问一个问题。北京楼市哪个区域是价格和价值的双洼地？房山、门头沟、大兴、昌平，你会选哪一个？来看一组市场数据：

按成交均价排名，从表格中看到，东城、西城、海淀稳居前5强，其中丰台、朝阳在第三季度价格波动明显，而大兴则是暗自发力，价格跻身前5。在当前价格波动较为明显的情况下，大兴区域价格波动更显稳定，这一迹象其实有迹可循。新机场+新*构建的经济双引擎，会对产业和人口产生强大的虹吸效应。扩建的南海子公园，助力南城以北京“生活和国际港”的角色亮相，比肩国际的产城宜居生态价值，既能引入更多高端产业，也能导入高智精英，从而对区域住宅量价产生补涨效应。

这几年，市场有一种主流声音，冠名丰台、门头沟、昌平为【绩优股】，称房山为【潜力股】。

但在数据和区位价值面前，这个论断偏差太大，硬生生把一体化、高端化、国际化的大兴视而不见，这难道不是北京房地产的*大谎言？股市中甄别牛股，老手会盯这只股的众多利好，来判断涨幅。而真正的高手擅长的是克制，相较于快速涨停，持续稳健获利才*有价值。

对于房子，我们总是被灌输地段、地段、地段的买房法则，从而让我们把太多目光聚焦在区域，没办法通盘考虑单价、总价、户型、社区等等，这些与生活、获利密切相关的构件。以致于选定的区域，未必真的是洼地，或者*有价值。

买房的诉求有很多，但如果手握500-700万，在卖方市场，有没有切身经历过，改善的诉求被无情的压榨。举个例子，选房认准95㎡，却告诉你只有两个卧室，考虑老人看孩子，是不是很纠结？再比如改善置业，700万只能选毛坯或是简装，而且南北不通透，下定都不好意思说换房。

市场上还有没有房，能让怀揣着500-700万的我们，享受到上帝般的待遇？有一份定制化数据，看完筛选出的结果，顿时极度焦躁。因为今后或未来，除了城建海梓府，能被房企温柔以待的机会，实在是不多了，来看数据：

10个项目中，仅有4个是精装修，装修标准排在前列是北京城建世华龙樾和北京城建海梓府。若综合对比装修、*单价、期/现房，北京城建海梓府在可售项目中，*单价*。换句话说，北京城建海梓府现房，对于改善客群，仅有130套，单价与总价双低。

如此经济实惠的价格，戳破了北京房地产【改善起码备款900万、甚至1300万】的*谎言。北京城建海梓府价格双低，对于这个全北京双低价格，我有2点猜想：

1、83-105㎡面积段的二手房活跃，导致一手房去化加速。从集团层面，低价去化能快速回笼资金，用高周转来抵御市场风险；

2、这个价位下的户型产品，客户认同感强，年底冲业绩，低价高价值，强化产品的影响力，为未来新项目做品牌背书。

猜想对不对，这是不是真实的诱因，先来看二手房市场的成交表现：

一目了然，60-100㎡并非去化难，甚至可以说成交*为活跃。那有没有可能，大兴区域成交不活跃，导致位于亦庄经济开发区的城建海梓府，被迫低价？接着看数据：

大兴成交活跃度排名前5，我在城建海梓府实地看盘时，甚至遇到从东城、西城赶来亦庄选房的客户。交谈中得知，卖掉老房子，换一套靠近南海子公园的宽阔三居，没有压力，而且很划算。

而从朝阳过来的客户，与东、西城客户的想法，天差地别。他们看中的是亦庄经济开发区的商业价值，规划有北京*机场、3000多家高新技术企业进场，知名的有可口可乐、拜耳、北京奔驰等。说白了，就是商务价值。有这么多客户心动优势，常规动作应该是提价，为何低价推盘？

难道是产品不够好？好与不好，选取竞品比一比，自然高下立判。这一次，我们扩大PK阵容，势必要找到城建海梓府单价、总价双低的原因。以南部区域进行筛选：

看选取的竞品，猜想定会有人质疑，为何要选取不匹配的面积段进行比较？这就要问一个问题。奔着改善而来，多大的面积空间够用？多小的面积空间感觉紧凑？是不是房子135㎡以上，空间使用率和居住功能，就一定能获得显著提升？

房子是被浪费了，还是被优化了？生活是被改善了，还是被欺骗了？一起来寻找真相。

花语金郡145㎡只做到三室两厅两卫，公摊在25%左右，得房率75%。海梓府105㎡同样做到三室两厅两卫，因是户数公摊小，得房率达到85%。细看花语金郡，高出海梓府的面积，有将近一半分摊到了玄关厅和主卧套卫，给足了面子，舒适度提升多少？

从105㎡升级到145㎡，我们是想多要一间房，还是把奢阔感做足？操盘手怎么权衡、取舍？换做有小孩、老人的日常生活，你会怎么选？对于105㎡，能做到3房2卫，可以说对面积做到了吃干榨尽。如果另有阳台赠送，做出玄关厅的感觉，那就堪称*。

业内有一句俗语【面积做大就是用来浪费的】，是这样的吗？认识的设计大牛有不同意见【浪费是建立在功能完备的基础上，满足不了功能，妄谈浪费都是耍流氓，对客户不负责】。据此，城建海梓府作为房型面积和功能的优化升级版本，戳破了105㎡空间难布局的谎言。

对于刚改客群，在卖方市场，或许会不得已，任由奇葩户型的宰割。但在同等总价下，定不会忽视面积尺度和空间布局。这就好比买菜，菜上有没有农药，可能被蒙蔽，但若是缺斤短两，一定不会善罢甘休。接下来，看一组同总价的产品：

对比户型，有一个问题困扰着我。常规90㎡三居、80㎡两居、140㎡四居，随着2孩放开，限购后换房难度增大，83㎡两居改三居，合情合利。改动后，空间利用率能否提升？细看银河湾，是用餐厨的动线来换取房间的数量，空间布局好与坏都很突出。

显而易见的好处，是多出了1间房，生二孩或是父母来住，功能没有缺陷。但制造出一个狭长的过道和2个门厅，浪费面积先忽略，餐、厨、客厅不能对视，会影响夫妻日常的交流互动，也不方便照顾年幼的孩子。

△城建海梓府家庭厅实景图

写到这里，就想要问业内一个问题：“户型设计，是先要满足【合情合利的功能属性】，还是慎重考虑【空间合理性后，再去适配功能】”？反观城建海梓府，没有尝试【户型上的蹦极】，94㎡延续3房设计，打造出的【功能性互动家庭厅】，把改善提升到了墅质生活体验。

500万起低总价，6.3万低单价，你*买不到精装现房、公园地产、核心商务区宜居社区的房，如果再叠加上国际*，想必只剩下【买不起】的念头，会在脑海中回荡。请为北京楼市自卑三*，手握700万竟然买不到一所像样的房子。

△城建海梓府社区实景图

再请为亦庄鼓掌三*，城建这家房企，携海梓府项目，一出手便戳破了北京房地产*的谎言。仅剩130套，这无疑是亦庄房价的拐点。如若错过，那只能为自己愧疚三*。