万科:既然大象能够跳舞，蚂蚁就必须要离开舞台！

地产大产很长一段时间没有关注上市公司了，很多朋友在后台留言，怀疑地产大哥刚出道的那些文章（、）；后来关注的朋友，以为地产大哥偏爱研究产品。说老实话，地产大哥初心未变。所以接下来，跟大家保证，以后会更多关注上市公司，比如大家喜欢的融创、恒大、碧桂园、绿地、旭辉，等等，都会坚决跟进。

昨天下午看到万科发三季报。在地产大哥眼里，万科一直是行业的标杆，更是旗帜。这家公司很少有过对赌大市和政策失误的时候（不是没有，很少）。深铁入股万科后，万科的旗帜更加明显。所以，看万科的财报，不仅要有姿势，还要有高度。顺着地产大哥的截图，我们一起简单梳理，会有惊人的发现。

1.万科的股报，更体现国有资产增值保值。

按惯例，先来看成绩单。虽然营收有限0.04%，但净利润增幅却是34.23%。对于万科这种体量的公司，不存在产品线和区域布局导致欠收异常，它对于财报的掌控能力，完全达到了“卖油翁随心所欲”程度。盈余调控的余地太多太多。某类数字的异常，只能是万科管理层的态度取向。

营收巨增，股东的ROE就会增长，国资爸爸就会开心，考核就会很好。这是理所当然、情理之中的事情。但是，如果仅仅理解到这一层，你又误读万科了。数字的背后，隐藏万科又一个巨大的变化。我们会在下文中谈到。总之，三季报让所有股东，特别是国资爸爸非常Happy。

2.万科关于房地产时局的重大判断

这可能是全行业*关心的问题。万科也从不遮掩，但是若能读出它的题外之义，就是你的本事。

首先是行业走势的分析：

双降+双回落；

土地供应增加+去库存周期延长至8.2个月；

按揭利率出现拐点；

这三个分析结论非常隐蔽。很多人可能认为，是不是接下来要减少拿地?提前把下面的数据说一下。关注新开工面积（同比增加6.5%）、新竣工面积这两组指标(同比增加1.1%)。这说明万科对后市销售还是偏保守。但是，它拿地的节奏却依然生猛。这又是为什么?这一点先暂且不表。万科分析强调，政府的各种措施是稳定市场。请注意这四个字：稳定市场。是稳中有降，不升不降，还是稳中有升?万科并没有明确，朋友们去猜吧。

这里万科还*提到租赁试点，将来要利用集体建设用地建租赁房，再加上定语“人口净流入大中城市”。这两点结合，开发商下一步的机会就来了——租售并举，不排斥售，是不是要以售养租?这不就是机会嘛！租售同权，关键在“权”是看点。

同时，它还委婉提出：既然大象能够跳舞，蚂蚁就必须要离开舞台，让大象跳舞。

3.三个为什么?

按季报行文，接下来是经营分析。我们来分析三个异常：

为什么净利增长异常；

为什么毛利率逆行业趋势，不降反增；

为什么北方公司干得不错?

前两个异常，我们会在后文说明。这里*说一下北方公司为什么干得不错?这不是表扬刘肖同学吗?增幅*。但在*终的销售金额上，都差不多，南方区域是*，上海排*，北方区域排第三。

不知道刘肖的前任毛大庆会怎么想。孙嘉去了总部，当了二把手，这多少对刘肖同学是个刺激吧！有刺激，才有业绩，才能更上层楼。

郁亮同学眼皮底下的南方公司也不错，提出表扬！

上海公司不是是啥情况?业绩增幅远逊北方公司。孙嘉上调集团后，接任的兄弟们太不给孙嘉面子了！

大胆猜一把，刘肖接下来在北方公司还能待多久?相信郁亮对孙嘉和刘肖是手心手背的感情。刘肖同学不负郁亮重托！

▲图左为刘肖，图右郁亮

4.万科的局

这一段主要讲万科的战略。

其实万科这些年*成功的是什么?很多人认为是管理，也有人认为是资本运作。其实地产大哥倒是认同他们自己的优势排名，*位的是品牌。

▲郁亮顺便接棒，中国*成功的接班

万科对品牌的认识深度和广度，甩下国内同行好几条街。根据地产大哥的多年接触和观察，万科的品牌运作，已经到了出神入化、无孔不入的程度。这就是一个公司的软实力，也是郁亮时代的*资本。

其次才是资金。万科对资金的重视程度和运用能力，很少有企业如此超前，这个真不是吹牛。地产大哥曾经在2013年写过一篇文章，*提出万科的联营、合营生存术，即通过合作开发，使用关联方或土地资源、或资金资源，达到扩张目的。这还不是结束，通过对合作公司先联营或合营（不并表）、后收购（贡献利润，并入财报），既达到规模扩张，又不增加负债的目的。地产大哥称之为万科式扩张平衡术。

但是，这一招在三季报中，又出现全新的变化！这也是万科战略的更大转变，不可不关注。

还有一个战略，就是布局租赁市场。从季报披露的有限信息，可以结出结论，万科已初步完成租赁市场的布局和规模扩张。假如金融政策放开，万科的租赁业务很有可能一冲飞天。

但地产大哥有一个疑问，就是万科的租赁业务，缺少标杆产品和明星项目。这是目前的一个硬伤。硬伤的背后核心是，通过标杆产品的强租金产出，打造租赁市场*强资产负债表，以满足资本市场的需要。

4.财表细节背后的大文章

接下来，我们进入三张表时间。

先来看*张表，资产负债表。

万科*提出持续现金流概念，这是非常重要的概念。什么意思呢?销售回款必须保持稳定的经营现金流的占比，和规模扩张相匹配。这里卖一个关子，就是持续现金流要覆盖哪一块，才能*限度满足发债需求。

所以，我们看到万科三季报中应收账款在迅速减少，赎回理财产品等同时，短期债券却在迅速增加。

这里要恭喜万科的员工，去年该发的奖金，*终还是发了。不过，未来的变数，还有不确定性。

这张表格中，还暴露出万科的担心，长租公寓在资产负债表上，属于长期待摊费用。如果这笔费用持续巨增，将会拖累万科的资产负债表。所以，要找到长租公寓的出表口，这才是关键。

再来看利润表。

这张表是回答上文中的营收增加有限，利润却是巨大增幅的关键。

答案来了——

资产减值损失少了3倍；

**增加1倍；

营业外收入增加1倍。

按道理讲，这非主营收入，不能体现管理层的能力。但实际上，如果通过联营或合营，这恰恰又是管理层的能力，只是体现在报表上的形式不同罢了。因为3季报没有明细标注，所以不能展开讨论。

*看现金流量表。

说老实话，万科虽然赢了净利润，却是输了现金流。三季报同期的现金流量净额下降约38%。这里引藏两个问题。

一是万科的经营现金流*近几年，都是正，在杠杆率奇高的地产行业，这是很不正常的。

二是万科管理层非常爱惜自己的羽毛，会谨慎处理这组数字，为何让这组数字掉下来。

*个问题，万科的经营净现金流转正，原来的方式是联营或合营模式，通过三步棋，先联营、后合营，*增资控股合作公司的方式，在不增加资产负债表的前提下，待合作公司现金流回正后并表。所以成就了自己伟大的经营现金流净额为正。

*个问题，万科管理层这回为何能让这组数字调下来，因为改换了门庭，有了深铁后，融资更为便利，敢于大胆发债，*主要的是债能发出去。这里面还是文章刚开始提到的老问题：要真正担负起国有资产增值保值，就要增加ROE，就要国有资产保值增值，就不能有这么多人分肉吃，就不能有这么多少数股东权益。所以，合作的模式，在接下来不是万科的主流，万科携巨额更低成本融资利剑，会越来越多扮起独行侠的角色。

*一点，因为考核指挥棒变了，这才是深铁入主后，万科*的改变，根本性的改变。老牌“资本主义”万科，正加变得名符其实！