周二市场说丨9月“秋凉”之后，10月楼市“冬意”更浓

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10月29日，海南省国土资源厅近日发布《关于暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续的通知》，从该通知下发之日起，暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续，严厉打击各类炒地行为。

点评：全面收紧

10月30日上午，无锡以“限地价+竞公共服务设施配建面积”方式网上出让三宗地块，*终收金48.48亿元。美的、弘阳分别以8.1亿元和10.35亿元分食惠山区两宅地，建发则以30.03亿摘得无锡锡东新城地块。

点评：继续抢手

绿城中国发布海报披露，截至2017年10月28日，绿城中国销售额突破1000亿元，超额完成全年900亿元的销售目标。

点评：第十二家

10月30日，金隅发布公告，将以一期或分期的形式公开发行面值总额不超过人民币50亿元的公司债券，期限不超过7年。

点评：国企待遇

继9月“秋凉”之后，10月楼市迎来了更浓的“冬意”。被寄予厚望的中秋•国庆黄金周楼市销售极度低迷，33城同比跌幅超六成，再加之月内十九大召开，行业营销力度有所减弱，全月供应、销售再度步入下行通道，上海、成都、南京等市销售量环比跌幅超四成。

10月回顾：调控持续蔓延，城市供求显著缩量

10月份，“四限”政策在二三线城市进一步铺开，昆明、德州等5市加入了“限售”行列；租赁住房市场相关政策也在持续推进，广州、深圳、天津、山东等省市进一步出台了相关租赁用房标准和相关制度。*政策方面，十九大定位“房住不炒”，未来所有政策都将围绕定位展开，长效机制也将加快推出。

市场表现方面，受“十一”黄金周以及十九大召开的影响，房企在推盘方面显得更加谨慎，供求数据均出现大幅下滑。28个核心城市商品住宅新增供应量环比下降50%，同比减少35%，至截稿时间，上海新增商品住宅供应仅1万平方米，环比跌幅高达97%。

销售延续9月低迷，28个核心城市销售量为2009万方，同环比分别下降了44%和15%，与往年的“金九银十”差距甚大，北上广三城的同比跌幅均超六成。一线城市中仅北京销售量较上月回升了11%，达到30万方，但依旧处于低位，与去年同期相比下降了70%，销售下行趋势明显。上海、广州、深圳的销售量更不容乐观，同环比齐跌，其中上海回落*为显著，环比下降了43%。

土地销售方面，10月份也处于近期低位。10月份监测城市土地销售建筑面积10097万平方米，环比上升16%，销售总金额2634亿元，环比下降27%。土地销售的量增价跌，主要还是因为三、四线城市销售面积占比大幅上升，从9月的60%大幅攀升至79%。

企业具体业绩数据要今晚正式的榜单，就目前掌握数据来看，10月份不少房企的销售量都出现了环比下降，不过同比来看还是在稳定增长。这一方面是因为9月份是三季度末，企业冲击业绩目标的诉求更加强烈一些，但更重要的还是受十月份市场销售低迷所致，核心城市销售量的全面下滑，导致企业销售数据也受到了影响。

核心城市土地销售低迷，供地目标压力普遍颇大

2017年已经只剩下1/6的时间，但就核心城市一二级市场交易情况来看，不少城市依旧表现得“不慌不忙”，在土地供应方面显得有些过分“淡定”。以前10月土地销售为例，如深圳、成都、天津、武汉销售面积均不及去年全年的3/4，而少数销售超过去年全年的北京（129%）和广州（106%），也是由于2016年基期数据过低所致。以北京为例，2017年仅住宅用地供地目标即达到了1000万平方米（实际编制为1200万平方米），但即便加上商办属性，目前招拍挂出让的所有相关土地面积只有474万平米，完成全年供地目标十分严峻。

一、二线城市销售普遍下滑，天津、长沙销售量仅为去年一半

联系商品房市场来看，时间已近年底，但不少楼盘还没有拿到预售证，销售压力比较大，反映在数据上，即体现为核心城市销售量的普遍下滑。除重庆、沈阳等少数城市因政策因素，2017年销售量“异军突起”的城市之外，诸如成都、武汉、青岛等城市今年销售量均出现了较大幅度的下滑，前十月销售量不及去年全年的70%，而天津、长沙前十月销售量更是只有去年全年一半。

品牌企业销售看齐2016年全年，碧桂园、融创、龙湖业绩尤为抢眼

不过在企业销售方面，众多大型房企表现依旧抢眼，凭借更强的产品竞争优势，不少品牌开发商在前三季度就已经接近、甚至超过了2016年全年的销售量。典型如碧桂园，凭借充足的出货量和踏准2017年行业走势的三四线城市布局，前三季度销售金额就超过了4000亿元，较2016年全年增长38%。

关于十一、十二月的政策走势，核心判断是长效机制在年底前要进一步推出，其中租赁是重中之重，各地政府会在这方面做更多文章；土地和金融比较明确，土地要增加供应，金融严控违规资金发放；税收方面，*关注的房地产税会加快立法进程；至于限购、限价、限贷、限售还会继续保持，“十九大之后放松限价”的幻想，其实已经破灭了。

在目前的政策与市场环境下，各家房企还是应该正视现状，该折让价格拿预售证的就折让价格，拿到预售证的就快些卖房，卖房的就争取快些回款。毕竟市场行情已经今非昔比，相比一年前、半年前甚至三个月前已经发生了天翻地覆的变化。

“金九银十”已变“铜九铁十”

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