北京“共有产权时代”，刚需如何用“400万”寻找改善跳板？

作为标杆，北京调控的力度越来越大，特别是着力加法供应下，过去买不起房的刚需有福了！

从土地供应就明显可以预期到，过去买不起房的租房群体，用几十万做*买到共有产权房的可能性很大。

上周北京*个真正意义上的共有产权房开始申购：

这是*个，后面还有很多，北京2017年土地供应量中，很大部分都将是这种共有产权房。

北京在2017年加大的土地供应中，接近一半都是共有产权与出租房，有完全产权的商品房住宅面积为239万平米，占比大约是35%。

那么对于刚需购房者来说，买共有产权与限价商品房住宅那个合适？

伟哥还是以金成雅苑来做个简单的做个测算：

（其中的限价房为北京2016年来的新类别，限房价竞地价，房价低于市场价）

未来北京将有三类物业：

1：是存量土地入市的非限价商品房，这部分价格市场价，是否上涨主要看市场波动。

2：共有产权房，从*角度看，共有产权已经毫无价值，从制度设计上，的确是非常明显的回归了居住。

不得转商，从算账的角度看，共有产权的确已经没有*价值，买了共有产权房，未来通过共有产权小户型作为跳板，获得*的概率已经非常低了！基本上申购以后再离开这个市场的可能性也很小。

3：限价商品房（限房价竞地价地块），从北京看，2016年开始到现在，北京出让了一批限价商品房用地，与商品房相比产权完全一样，区别只是购房后5年不售出，而价格则一般明显低于市场价20%左右！

刚需群体如何选择共有产权和限价商品房？

北京共有产权房和限价商品房，的确保护了两种刚需，北京市政府用牺牲土地出让金的方式，平稳了市场价格。

在过去几年，北京有个基本的群体划分：市场按照总价其实基本可以分为：

1：总价300万以下的刚需群体。

2：总价300-600万的首改群体。

3：总价600-1000万的二次改善群体。

4：总价1000万以上的豪宅群体。

但这一标准在2016年已经需要在过去是水平线上再+200万：

商品房市场在2017年单套平均成交金额达到了781万，这种情况下，500万以内都算置业商品房的刚需。

持续加码的房地产调控下，对于改善需求来说，其实很简单，依然是选择商品房，但对于刚需来说，出现了2种选择，一种是共有产权，一种是限价商品房。

伟哥建议：如果是收入相对较低，而且对未来的收入预期比较平稳，建议可以考虑共有产权，比较较低的进入门槛，就可以享受产权。

但如果是将来有置换的需求，而且*能力超过100万，建议还是考虑北京的限价商品房，对于这类房源来说，目前的价格已经低于市场价格，从**看，优于二手房，从未来的换房来说：

限价商品房（限房价竞地价地块）退可一直居住，进可再次改善。预留了升级空间。

所以对于不同收入群体来说，如果支付能力足购，尽量还是选择限价商品房！

另外值得一提的就是自住房与共有产权房，在户型设计上，很多都存在一些问题。而在商品房上，一般都会规避这种现象。

某项目自住房户型示例

这些问题的存在其实使得共有产权的确更刚需，未来作为跳板再改善的可能性很小。

*个限价商品房入市！

从北京地产各板块成交的数据来看，目前北京的刚需热点居住人群主要向昌平、门头沟、房山、大兴几个区域量级释放。

从上图的市场成交数据看，全北京在2017年成交*热点区域居然不是过去一直的大户朝阳区。过高的价格使得朝阳区远离了刚需和改善。

占据成交榜首的成为了房山、昌平、大兴等区。

特别是房山区，在2017年前9个月的数据非常清晰的体现了供应少、库存少、成交多的特征。

在上周北京*个共有产权入市后，北京*个低于市场价的限价房也即将入市：

今年2月16日，旭辉同金地一起以18.1亿的价格竞得房山良乡01-13-02、01-13-03、01-15-01地块。

良乡版块作为整个房山区*兴的版块，其不但处于整个房山区内数个版块的*位置，区位优势明显，且由于开发较晚，政府有着更为充足的规划经验，教育、医疗、体育、商业、居住、文化娱乐用地等均在规划之内，未来发展前景巨大，实属*。

旭辉集团精心打造的新项目——旭辉城，是良乡新城板块的*个入市的限价商品房项目。拥有全新的板块规划，良乡新城娱乐商业教育医疗配套俱全，未来将成为京西南主要居住区域。

毋容置疑，对于开发商来说商品房的标准肯定会超过共有产权房，户型设计也更有优势：

以89平米的三居室为例，做到了接近*：

相比大部分保障房的假通透，这一户型做到了真正的南北通透，接近正方形的户型，可以说是面宽与进深接近1:1的比例，也保障了采光生活的舒适。部分飘窗空间的附加值更是给购房者带来了保障房没有的附加值。

不到90平米就可以享受一套初步改善型三居，完全可以满足三代人的正常居住！

旭辉城在产品打造上充分考量了北京*购房群体，相比全国其他城市客群*的一个特殊性：

未来换房成本高，*次贷款的资格更加宝贵，所以将“长期居住”成为了产品打造的目标。

在项目的设计上，在350万/套的这个价位的基础上，仍然是为买套房当做家的真实居住客户提供了更多的生活可能性！

全项目中70%的产品为三居，保证了未来三代人和谐居住的必要性，其次景观园林设计了一个十字的*景观带，打造了一个健康活力的全龄社区。创造一种全家共享的美好生活形态。

对于北京住宅类地块平均2.5的高容积率来说，旭辉城2.0低容积率可以实现超大楼间距。楼座全部正南正北排布，保证良好的采光及景观效果，户户无遮挡，栋栋为*。包括整个社区氛围纯粹，环境优美。小区内没有商业的嘈杂，也没有自商房两限房回迁房等保障类住房，更成了选择旭辉城的一种惊喜！

不去追求表面的华而不实，而是为客户谋求实实在在的利益，努力为客户实现价值的*化。

项目即将推售建筑面积75㎡两居、89㎡三居、110㎡三居，均价38994元/㎡。

商品房的品质+调控带来的低于市场20%限价+未来改善的跳板，*个限价商品房，的确是调控给购房者带来的红利！