西安楼市的“后1400碗凉皮”时代

西安每平米房价，20年前约等于1400碗凉皮；到2016年初，仍约等于1400碗凉皮。到2017年突然发现：1400碗不够了。

一 曲江无古今

当低头看见手环上的计时快到2*，抬头又看见65米高的大雁塔时，我知道我的头次半程马拉松已近终点。

2017年西安国际马拉松半程赛的终点设在了曲江南湖公园，位于古长安城南朱雀桥之东，距大雁塔约3公里。

西安人选曲江做终点，毫不令人意外。因为曲江太有名了。从唐朝开始，它就是首都长安的绿肺和王室园林，也是人气*旺的游憩地，有游宴，官庶云集，有诗会，骚客行吟。

《全唐诗》中有500多首吟诵曲江，*出名者是杜甫的《曲江》二首，“人生七十古来稀”即出自该诗。

彼时老杜年近50，仕途仍然未顺，生活依然窘迫，但他仍然在曲江赏花吃酒，在“穿花蛱蝶深深见，点水蜻蜓款款飞”之中，悟出了“细推物理须行乐，何用浮荣绊此身”的道理。

要及时行乐，老杜认为要搞套房子：“江上小堂巢翡翠，苑边高冢卧麒麟”。也就是说，在曲江，一般人可以搞个改善型的水景小宅，而顶豪芙蓉苑的主人也别牛叉，说不定啥时候乐极生悲，就挂了。

二 西安市变

历史翻过了1000多片，*的曲江仍不含糊，仍是西安的亮点之区。不信看图！

图1 西安各区域房价（2017年10月）

在沉寂多年后，2017年，西安房价终于爆发。截止2017年9月，西安房价已经连涨18个月。房价和销售量都创下了历史新高。9月份新房均价为10023元/平方米，一年前为6840元/平方米，三年前为6015元/平方米。三年翻番。

图2

相信对于这几年没买房的西安人来说，这是一张让你捶胸顿足、悔不当初的图，因为9月份*的13000—14000元的价格还没来得及标上去！

目前，曲江新区与高新区为西安房价较高区域，均价已经超过15000元/平方米。老城四区（城东、城南、城西、城北）的价格均在每平米万元左右。

而曾经垃圾成堆、河流污染十分严重的浐灞区，经过环境治理后，于2011年成功举办西安世界园艺博览会，如今房价超过13000元/平方米。真正印证了“曾经的我你爱理不理，如今的我你高攀不起”。

来自山东的小江夫妇都在西安卖房子。但*令他们激动的，却是买房子。一方面要生二胎，一方面也看好西安的房市，在今年西安三次加码调控的缝隙中，他们买到了第2套房子。

那是曲江万科某楼盘，6月份入手时，价格在13500元/平方米左右，目前已经涨到了16000元-17000元/平方米。

小江回忆，2017年上半年，西安所有楼盘的开盘价每平方米都会比上次开盘高出500元-1000元。

三 “补涨”

社交网络上有个段子：20年前，西安一平米房价约等于1400碗凉皮；到2016年初的时候，西安一平米房价仍约等于1400碗凉皮。

西安本地人说，2016年以前，在西安买房就像买菜一样。在2016年前的5年里，西安房价较高都没有超过7500元/平方米。

到了2017年，西安人发现，说话间，1400碗凉皮已然不够了。

还是拿曲江新区说事儿。现在，这个板块新房均价为13565元/平方米，相较去年同期的8489元/平方米，涨幅在63.9%。

西安何以市变？

1､救市。

2016年以前，西安住宅库存量大，多至22个月。2016年6月，出台“楼十条”救市，带动了需求放量。

2､达康书记效应。

2016年底，新市委书记王永康上任，招商引资“井喷”：阿里巴巴设立西部总部；京东全球物流总部在西安航天基地落成；海航现代物流集团在西安设立；华为公司与陕西战略合作协议签署；2017丝博会暨第21届西洽会……

3､价格低效应。

需求被点燃，集中爆发。四种人扑了上来：本地改善者、周边市县“富裕群众”、一线打拼但在一线买不起房的西安籍年轻人，还有河南人！

为啥河南炒房团大批进入西安买房？小江的分析是这样的：首先，西安房价仅为郑州一半；其次，西安当时不限购；第三、豪言认为，河南人认为郑州的*就是西安的明天。“郑东新城”被骂鬼城好多年，到现在修成正果。河南的同志们大出了一口气，打了专家和媒体一次脸。现在，他们还要把这口气争到西安来！

“但随着628限购升级，外地购房者占的比例已从20%降低到了13%。”小江说。

房企也激动了。品牌房企在西安抢地事件时有发生。融创摘得东二环地皇，碧桂园更是在土拍新规的大环境下，连续摘得2宗多次熔断地块。

对西安市变，当地权威人士的看法就是两个字：补涨。

因为西安一直以来房价基数偏低，“截至目前，每平米10000元左右的房价，在全国同级别二线城市中仍然偏低。”

当然，在露头就打的政策环境下，西安今年以来也有了三次限购加码。房价涨幅随之明显收窄，但8月份销售量仍然超过了7月份和去年同期。另据中国指数研究院统计，8月份西安住宅销售面积为172.86万平米 ，环比上涨158.84%，同比上涨49.56%。

四 举起大棒，也端出胡萝卜

说实在的，很少有城市的书记和市长，心甘情愿砸自己的场子。所以，在拎起限购限售大棒的同时，都会端出一盘胡萝卜。

这盘胡萝卜就是在迎来史上*严厉调控的同时，今年西安也推出“史上*宽松*政策”。

细则略过。说下效果。

“这样一来，有意来西安发展的外地年轻人，就算没有购房资格，也可以先*再购房。这样的宽松政策吸引了很多年轻人来西安发展。”小江说。

数据显示，截至今年5月底，西安共迁入*59886人，其中按照新政*3.7万人，约占*总人数的62%，高学历*人数约占新政*人数的65%。

西安业内人士表示，大棒*打击了外来炒房和*行为，防止了本地楼市的过快上涨；胡萝卜*定向拉动需要，对冲了市场可能的过度下滑。

本地权威人士对西安楼市预判：调控政策短期内没有放松迹象，政策效果会在半年左右显露。届时交易量将会有小幅下滑，但鉴于西安各种利好，以及原来1400碗凉皮的低起点，未来西安房价将稳中有升。

客观地说，西安房价2017年后出现大涨的较大原因是与其他城市的“比价效应”,一些来自北上广深等高价城市且与西安有关联的人士,正在按“白菜价”的心理在西安*购房。

需要注意的是：在国内加快去杠杆、金融环境持续趋紧的情况下,进入地产的各路资金数量会明显下降,西安房市将由快速增长变为稳健增长。

而西安长期存在的供给量过大与空置率过高的情况，并未根治。这会使二手房销售出现困难,市场流动性风险不可不防。

五 西安比北京先进在哪里？

在看本文图1的时候，发现一个房地产颠覆性原理的完整应用：房产也决定地段价值。

房地产的金句本来是“地段、地段还是地段”，即“地段决定房产价值”。

但这一在成熟稳定市场上验过的铁律，在中国的大城市里，往往会把你带到沟里。因为在史上*迅猛宏阔的发展期内，中国的一切都在解构和重组，包括经济要素、人口（属地、身份、财富值）、城市景观，当然，也包括所谓“地段”。

从图1可以看出，西安新发展区域的地段价值（宜居度和房价），都已超过了四个老城区。

而在北京，这一效应远未如在西安体现得充分。一、北京主城区仍是价值高点区域；二、非主城区没有像西安的高新区、曲江一样形成产住商一体化、各项指标全面超越老城区的成熟新区。

想起10年前的往事。那一年华润置地的蒋姓高管曾到本编辑部座谈，他提到在中国的城市里，应该更重视“房产决定地产”的规律，即：足够大、足够好的开发商和项目，能够使普通区域变成新的地段。彼时，华润置地在北京清河一个叫上地的区域拿了一块地皇，差点被媒体、专家甚至同行们骂死。

后来的故事大家都知道了。在这块楼面地价为3654元每平米的土地上，华润建起了一个名叫橡树湾的名盘，现在二手房价已超过9万元。而上地也成为包括京东在内、以高科技企业为主流的高品质产住区域。

附：记初次西安半马行

秦宫汉关月，又见飞将姿；万米长征后，再读盛唐诗。