高人高论：买房的11个理由

有人把“房住不炒”理解为“不许*住房”。据闻冯仑有问：娶老婆只是用来生孩子的吗？

引子

一个*经纪公司做的调查非常有意思：凡是上一代租房子的，下一代还在租房子，而上一代买房子的，下一代也买了房子。这个结果告诉了大家为什么要买房子。

一 *房产有理

*是为增加未来产出而放弃当前消费的经济活动。比如说教育，这是人生*的*，没有人因此而批评教育。*没错，还在于它只是资产的转化，原来是存款，现在变成了股票、债券或者房子。

普通城市的房子，本来就是用来住的。要不是2015年拼命扇风点火去库存的话，到现在，也还是用来住的。

但是特殊城市（少数大城市）的房子就是资产。全世界都一样。

现在大力提倡租售并举。请问，那么多人要去租房，如果没人*余量房产，拿什么出租？

以前学香港、美国和新加坡，现在又学德国，因为德国有庞大的租房市场。

但德国租房市场之所以成功，一是房源供应多元化，且私人供应占主体。国家只占11%，地产基金持有17%，私人住房占72%。二是住房合作社运营，国家减免税。

在中国，不用这72%的私人住房，只靠国家供给形成强大的租房市场？几乎不可能。

二 租房子和买房子就是不一样

不管租多少年房子，也留不下资产，获得不了资产增值。租房只是解决短期无力购房或者短期不需要购房期间的过渡之计。

从这个意义上说，你租房子的钱白花了。

而买房的*呢？你用20%到30%的*，把租金变成了按揭，相当于用未来的收入流进行当下消费，把30年后的一块钱放在*当一块钱花。你说值不值？

另外，租的房子难以按个人的意愿装修改造，不只很难保证舒适度，也难以形成自己喜爱的文化和艺术品味。

从现有租赁住房的类别看，一类是房改房，条件很差，另外一种是市场类房子，价格高。土地价高者得的租赁房，意味着租金高，租金低了收不回来。

集体土地上的租赁房，很难配置完整的城市基础设施。比如基本的水、燃气、供暖等等。

1949年，中国人均居住面积为4.5平方米，1978年是3.9平米，减少了0.60米。所以，置业概念和私有产权，才是居住品质的决定因素。

所以，租赁住房未必能增加居民的居住面积，还有品质。

三 有房养老更靠谱

不会留下资产，也就无法形成无能力获取劳动收入和大灾、大病时的额外保障，也就是以房养老。

在中国，买房子原因很多，资产*和租赁市场不健全之外，还有全世界通行的养老保障需求。

在美国，60岁以上老者拥有私人住房的比例小于60岁以下的人。因为很多人60岁以后不需要把房子留给子女继承，而是做抵押，变成养老费用。

上了岁数，很多人就会明白：有房养老和有儿养老相比，哪个更靠谱。

四 租房的日子过得够长了

中国人不是没有租过房。30年前，中国是世界上租房率*的国家！

房改之前，全中国人民都是租客，*业主是国家。那是世界*规模的分配式租赁。

房改以后，90%公房产权都给了居民，租房比例才一下子降到10% 以下。当时，比较极端的乌鲁木齐的租房率几乎是零。

所以，中国城市租房率偏低，其实是房改这一大善政的结果，是好事，应予点赞，而非苛责。

再说，在“全民租房”年代，房子都是白灰墙水泥地，没有卫生间和厨房，或者几家共用，冰箱放在客厅。这种房子你要吗？

五 不能为租房而租房

一个城市要多少租赁住房，应依实际情况而定，不能当成政治任务完成。

这个实际情况就是城市户籍人口、常住人口和流动人口的比例。

一般来说，城市越大，流动人口比例也越大，自有住房比例越低，对租赁住房的需求也越大。

纽约、东京租赁住房占50%以上，旧金山在30%以上，小城市一般有15%到20%的比例。中国目前所有城市加起来不到25%，租赁住房在23%左右。

平均租期国际上是24个月到36个月，属于长租户，中国大城市基本上8到12个月，中等城市12个月到18个月。

在住房紧张，房价较高的大城市里，租房应该有大的发展空间，但在其它城市，切忌拔苗助长。

六 房价涨了，其实等于没涨

为什么房价总会涨？*主要原因是货币贬值和物价的普遍上升。全国平均房价1992年996.4元，2017年6月7288.24元，涨了7倍。

但同一期间，货币贬值了120倍。1992年，大学生月工资大概80块钱，现在*少3200块钱，很多人可以拿到10000元，增长了20倍到40倍。

怎样接地气地表达货币贬值？看看这两张表。

房价增长速度比货币贬值相差20倍。涨了20倍等于没涨，或者说，还可以再涨20倍。

货币贬值和房子涨价是一件事的两个说法。但前者比后者厉害多了。

七 平均数把你骗了

今年8月份北京卖了三个楼盘，原本准备卖12万到15万，与周边二手房价相符，但*终按限价规定9万多一平米销售。结果是，谁买到手就赚2万多。从这个意义上说，限价是在给你一个好机会赚钱。

为什么调控时，要将高档房的价格往下拉？因为我们用的是平均数。用平均数，就一定要把高房价压下来，低房价提上去。

用平均数，一定是帮助富人买房子和赚钱，对低收入者没有好处。

如果中国的平均房价改为中位数，这个现象就不会出现了。中位数是通过排序得到的，它不像平均数那样，受*、*小两个极端数值的影响。

在美国、英国、新加坡、香港，所有公布的都是中位数。所以，有一本书很有名，叫《平均的终结》。

中位数房价以下的房子，才与低收入和一般收入家庭有直接关系，才是政府要关心和提供的房子。

而中位数房价以上的房子，可以看作是*品。花10000元买一个LV包，装的东西可能比10元钱买的包还少，你能说包是只用来装东西的吗？你把10000元的包砍到9000元，对低收入者有帮助吗？

房子也一样，只要管住中位数以下的房子的供应，就尽到了政府的责任。联合国人权公约中要求政府为低收入者提供的是“适足居住权”，而非财产权。

八 中国大部分城市的房价低于地价

一线城市和非一线城市的差别在哪？前者地价太贵了：23463元。

非一线城市，不含工业用地的地价是6644元，房价是多少呢？中部5900元，西部5800元，东北6300元，绝大多数房价低于地价。

全国平均房价7922元，减去6644元，还剩不到1300块钱。有能用1300块钱盖出房子的开发商吗？如果能，说明是用早先低价拿到的土地。用现在拿的地试试看？

根据2016年12月份的数据，只有东部和东部沿海地区，整体房价平均高于现有地价。

到目前为止，全国平均房价超过10000元的的城市是19个，20000元的9个，地级市平均房价只有4000元。中国的房价很高吗？

今年我们看到三四线房价猛涨，就是因为原来太低了。

九 大城市供地少导致房子供不应求

日本东京有3850万人，按规划北京至少4500万，现在的指标却是2100万，差一半。

很多年前，北京就提出2020年人口控制在1800万人。后果是什么？就是国土资源部按照这个数字配土地指标。

但2008年北京人口已到1900万，经济指标达成10000亿，提前12年超额完成任务。但土地指标却没有因此增加，结果又是什么？供求失衡，房价上涨。逻辑非常简单。

现在北京又定了个2200万人口的新目标，居住用地仍然按这个指标来配给。再不买房子，还有地吗？

相反，在人口减少和集中度差的地区，往往给的土地指标很多，以示支持。但没有办法解决公共资源均等化，公共资源的配给既不合算，也难以成长和改善。

十 土地财政使你的房子更值钱！

除了货币贬值，房价上涨的另一个主要原因是城市环境越来越好，交通、绿化、环境、公共资源总是在不断完善，这些基础设施*的钱主要来源于土地财政。

说土地财政不好，是政治正确。但现实地说，不靠土地财政，你得给出另一个来钱的路子。这几年能有吗？希望有。

有人说，可以把土地财政换成税收。那么所有老百姓都得掏钱，而不是像现在这样，土地财政只是（部分人）买房人掏钱。哪个更公平？

十一 为什么越早买越好？

因为存在着价格的延伸，房价永不眠。

中国的开发模式都是围绕*向外、从近到远的发展，*的地段*开发。随着城市*向外发展，买的越晚，买到的越是城市外延地段上的房子，越买越远了。

结语

一件东西的价值有时并不取决于人们的*，却取决于人们的付出——取决于你为它付出了多大的代价。 ——尼采

（注：该文为《地产》主办之十三届中国地产金融年会演讲内容编摘而成。未经讲者审阅。）

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3、谁敢动

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