不必悲观，只需现实

对 中国房地产市场中长期趋势的几个预测

一 增量时代已经远去

1. 中国房地产总体供需以及新房供需都趋于平衡，大规模复制模式逐渐终结。

需求的动能在减弱。2012 年之后,房地产置业人口占比不断下滑, 与2003年相比，2015年的占比下滑了2个百分点。在房地产市场开始起步时，家庭套数比例仅有0.7,到了2010年，这个比例基本达到了1。这意味着中国基本解决了总体性住房短缺。

发达国家经验表明,户均住房套数超过1之后，房地产新房需求接近顶峰,超过 1：1 之后，房地产市场的顶峰就会到来。

2017年上半年，全国房地产开发*额累计值同比增速出现回落,新增开发*对于宏观经济的拉动作用在减弱中，，与美国、日本成熟市场新增*的占比差不多。

2.二手房发展空间巨大。

二手房的流动性已有很大提高，2016年，北京和上海二手交易量是新房的3倍。但与发达经济体相比,中国二手房市场还有很大成长空间。

二手房主导的部分大中型城市,房地产价值链出现变化，围绕房屋本身的服务产业逐渐崛起。

二手房流通、租赁等交易服务,装修、维护、搬家、保洁等维护服务,租金证券化等金融服务将取代房地产开发*,成为未来新的经济增长点。

二 进入大城市圈时代

1.未来“3+6”都市圈格局将成为热点区域。

中国的城镇化已经从早期普惠型转变为以城市群为主要载体的新阶段。“3+6”都市圈格局将成为热点区域。

“3”是指环北京城市圈、环上海城市圈、环深圳城市圈, “+6”是指南京、合肥、武汉、重庆、成都、长沙6个区域*城市圈。从宏观层面来看,“3+6”城市格局聚集的人口占比全国近五分之一,GDP占比达到36.8%。整体房地产交易规模接近全国的60%,其中新房销售金额占比接近 50%,二手房销售金额占比达到 73.5%。

城际的消失是未来中国都市圈*主流的现象。新的城镇化进入到大城市圈时代，购房需求进一步向城市圈聚集，一部分城市的房价上涨预期还在。

人口的流动从根本上影响了城市圈的*潜力。有的从一线城市走出去,也有从非都市圈城市和都市圈三四线城市流进来,这从侧面显示出，未来中国房地产的主力方向和可能会出现交互流动的态势。

2.轨道交通建设带来新机会。

发改委国家城镇化规划草案指出,中国要走城市圈道路,打破行政区划、协调城市间发展,修建城市间高铁等交通。

未来,都市圈周边与地铁相关的区域和地段仍然是主流开发商的主战场,其规模依然不可小觑。

以深圳为例：到2030年,深圳的地铁基本长度、密度预计都会远远超过香港、首尔,与东京比肩。这种建设速度远远超过过去深圳十年的速度，未来深圳和香港可以通过地铁实现两边通勤。

值得注意的是，城际之间不是轻轨连接,也不是高铁连接,完全是地铁连接，比如珠三角核心区。

未来三到五年间，中国都市圈城市群新型网络的形成和旧有城际的消失,会使得中国的城市带迅速挤入全球城市圈的前列，全球排第10城市中,中国可能占一半，这将使中国房地产发生明显变化。

3.未来3-5年市场机会预测。

名列前茅、住宅：都市圈一线城市基本以旧改为主,人口聚集能力下降,高端人才不断进入,同时产业人才不断外溢，向都市圈二线和都市圈三线分流。

都市圈二线城市和都市圈三四线城市本身和产业新区将会不断扩容,人口吸纳能力很强,成为新增住宅的主战场。

非都市圈三四线城市土地供应量大,但人口聚集度很低。今年主要靠棚改货币化带动房产销售,其市场潜力未来不会很高。

第2，办公楼：一线城市办公楼需求依然旺盛,全球 排第10 城市商办物业占全球总销售的 40%。

都市圈二线和三四线城市的政府偏爱写字楼,但是改造政策和市场必须放开,否则没有流动性。在都市圈三四线和非都市圈二线城市，办公楼基本没有流动性。

第三,养老：由于地铁的同城化,养老迅速在全国开始布局。养老机会主要在都市圈三四线和非都市圈二线城市。这些城市的交通、医疗条件配套好,高铁诞生以来,候鸟式居住开始在活跃老人中成为可接受的趋势。

三 租赁市场前景广阔

1.未来十年,租赁将是房地产市场中增长空间较大的市场。

租赁在发达国家的居住结构中占有重要地位,美、日、英三国的租赁家庭占比普遍在 35%左右,而中国租赁人群占比仅21%。

在国际主要大都市中租赁人群占比更高(纽约、洛杉矶、旧金山、伦敦均达50%以上),中国当前一线城市的租赁人口尚未超过40%。

未来10年,租赁是中国房产市场中增长空间较大的市场。

2.与租赁相关的房地产金融产品将迅速发展。

过去中国的房地产发展逻辑与全球资产配置的金融逻辑密切相关。全球资产逻辑就是住宅金融化,赋与房子资产属性, 变成财富补充工具，来对冲货币超发，然后银行和金融机构以房子来做抵押担保，进行贷款。这一个套路，再结合土地财政,成为过去三十年中国城市发展的主流逻辑。

*，中国房地产的逻辑很可能变成租售同权。不动产与普通商品的区别在于,它有产权束,可以分拆。权利的分拆不只是抵押权和*权,而是在空间上、时间上都能拆分,因此可以标准化、金融化,可进行规模买卖,例如REITS。中国现在没有公募REITS,原因就在于租售领域界定不清晰。

金融创新的实质，就在于对房地产产权重新组合,大机会在于产权的机构化而非散户化，大型租赁机构成为中国租赁市场的提供方。如果租售同权的法律障碍全部消失,长租公寓就能通过机构化运营大规模发展起来。

不同的金融属性因各种产权限制而价格不同,产权共享就是REITS的基础。权利在空间和时间上的分割,是未来房地产较大变化之一，届时共享产权、共享办公、共享居住会成为主流之一。