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特写|北京五里坨地块意外遇冷的背后故事

来源:地产壹线   发布时间:2017-11-15 00:00:00

11月14日,北京市规划和国土资源管理委员会土地拍卖大厅现场

导 读

五里坨地块刚“走红”就遇冷,险资企业初入场就“火拼”。

地产壹线 田晏林 发自北京

“石景山区五里坨这块地,谁拿谁能干五年。”

一位北京某*房企土地拓展部总监如此评价五里坨区域拍出的*宗巨无霸组团地块。

就在上周“走红”后,石景山区五里坨地块在昨日的土拍现场意外遇冷。

今年以来,当房屋回归了居住属性,供地节奏明显加快,供给量持续提升。11月14日,北京国土交易大厅出让三宗土地,其中有两宗都是商业办公用地,均被保险企业收入囊中。

资金荒和资产荒共存的时代,险资入局房地产,房企加码土地市场……听起来,这就会是一段耐人寻味的故事。

“走红”的五里坨意外遇冷

起价69.4亿,建筑面积达346496㎡,石景山区五里坨在继7天前“走红”后,其建设组团的*宗1601-053地块成了14日北京土地拍卖市场的焦点。

超高起始总价,超大建设规模,吸引了绿城、平安、“实兴腾飞+远洋+新城”联合体、“首开+金地”联合体、“万科+旭辉+*”联合体在内的5家竞拍主体、10家房企的参与。

10*,15轮,*终该宗地被“万科+旭辉+*”联合体以78亿夺得,因未触及价格上限,没有自持。

网易房产在现场观察到,当主持人首轮报出71.15亿的价格后,5家房企都很冷静,与主持人和竞价阶梯的心理较量,让五里坨*个组团地块在按兵不动的“战术”中,开场即冷。

此后的十*,场子就没再热起来。房企们举牌速度普遍平缓。

随着“万科+旭辉+*”联合体率先打破沉默,主持人为便于计算,将*口价定为整数——72亿。然而足足等了1*,现场始终无一家应报。即便是阶梯下调,改到71.5亿,在绿城举起*轮的号牌时,这中间,又过去了半*。

一周前,曾出价86亿,以自持比例20%竞得年内单宗起始价*地块的绿城,杀伐决断。

一周后,终于在与“万科+旭辉+*”联合体周旋了10个回合后,绿城停下了脚步。

据绿城年报显示,2016年的总销售金额为1139亿元。*突破“千亿”后,2017年对外披露的拿地预算为700亿。然而上半年,绿城在北京拿地动作不多,趋近年底,开始发力。

有业内人士猜测,75.5亿或许达到了绿城对该地的授权上限。“拿下五里坨的组团一,说明他们确实是有钱,可*块也确实是没钱了。”

有参与土拍的前线人员分析,五里坨组团一,本身楼面地价低,还建面积大,用自持面积分摊一部分地价,楼面价约为3.2万/㎡。

而组团二的商品房限价住宅部分面积为20.6万平米,楼面价3.9万/㎡,销售限价均价52024元/㎡。

两组数字,反映出一个事实:五里坨组团二的地块水平低于组团一。

从位置上讲,组团一的东南角在组团二的三个住宅的上面,属于*,组团一的西北部靠近山,具备打造高端产品的条件。而组团二的地块较为密集,更适合做洋房和经济型产品。

拿地结果的不同,导致这片土地的产品将走出两种截然不同的方向。

有钱+有决心,是联合体胜出的原因。“上周万科对*个组团就特别有决心,与绿城交替举牌,所以这次的*块地,同样有决心。”

值得一提的是,对于联合体中的旭辉来说,这也是半年来在京拿下的第五块宗地。在接受媒体采访时,旭辉相关负责人曾表示,“旭辉*拿地一直比较谨慎,不拿*,不拿高价地。”

今年7月,旭辉公布了*个五年战略:未来五年保持复合增长率40%,向3000亿销售规模进军。

鸿鹄之志下,上半年“一日拿下三块地”的成绩,实属正常,并非激进。

为了扩大规模,旭辉也是拼了。

一位接近旭辉的人士透露,原本旭辉是想找老搭档天恒联合拿地,但是3个月连续拿下4块地的天恒此次没有出手,于是旭辉将目光转而投向万科,“和万科合作,旭辉基本没有话语权,只是财务*。万科参与的项目,几乎都是自己主操的。”

与旭辉类似的企业,今年还有雅居乐,都属于迫切期待进京的房企。在没有资源的情况下,先“抱紧”万科大腿。

“对于万科而言,别人出钱,自己操盘,当然高兴。毕竟对于操盘方,*的好处就是可以拥有大约5个点的销售额,用作管理费和营销费。其余的入局者仅仅是分食利润。”

北京市国土局公开资料显示,该宗地块土地性质较为复杂,包括F3其他类多功能用地、R2二类居住用地、A334基础教育用地。

其中,90㎡以下住宅需要占比住宅部分超过70%。地块有4779㎡、127691㎡、1154㎡的商业部分回购,回购价格为3000元。住宅部分,分别为87899㎡、67615㎡、50908㎡。基础教育地块3520㎡。

一位多年观察北京土地市场的人士透露,石景山区在五里坨计划建设十个组团,相当于规划出一片新城,这或许是石景山区*一个大面积开发的新城。

险资企业“火拼” 拿地逻辑清奇

在昨日挂出的三宗土地里,有两宗都是商业办公用地,且均被保险企业收入囊中。

石景山区鲁谷路1614-631地块因只有1家参与竞拍,所以未进入拍卖场,该宗地块以21.1亿元的底价,被“天安人寿+北京保险园”联合体拿下。

另一宗丰台区丽泽金融商务区用地,性质为B4综合性商业金融服务业,商业40年,办公50年,土地面积为41078.721㎡,其中建设用地14089.175,建筑控制规模105000㎡。

*终被华夏人寿以35.5亿元夺得,溢价率达到40.87%。华夏人寿向网易房产表示,目前暂未考虑与其他企业联合合作。

作为三个新兴金融功能区之一,丰台区丽泽金融商务区对北京金融体系发展意义重大。

然而今年5月却陷入寒流:南区D-01地块因无人报价流拍;D-07、D-08地块则被“华润+首开+金茂+金石”联合体以43.4亿元近底价竞得,溢价率0.46%。

由于必须100%持有,以及在土地年限内不得分割转让,许多房企望而却步。为避免再遇尴尬,北京市国土资源局对竞拍企业的资质作出限定。

在为金融企业“量身打造”的舞台上,银河证券、华夏人寿、平安保险,在拍卖会的语境下,联袂演绎了一场“三国杀”。

整整40轮,这是昨日土拍市场,*激烈的一次厮杀。第12轮后,则完全演变成证券和保险两家公司的“火拼”。

金融机构抢地超过开发商,这一现象,不少房企代表表示看不懂。“企业自己想用这块地,但是后续也需要联系房企代理建设。”

“大概念还是资产慌,目前国家依旧是执行积极的货币政策,通货膨胀的基本面也没有变化。房地产作为金融蓄水池的作用,依旧存在。”

有业内人士试图分析险资拿地的逻辑:“保险企业的钱,没法做假股真债、没法做房地产融资、没法做房贷,只能去一级土地市场上买、买、买。”

14日,保利地产原副总裁余英加盟深圳市宝能*集团的信息被证实。似乎能发现,土地市场迎险资企业入局后,未来充满了更多未知和变数。

网易房产统计,自今年以来,北京已成功出让93块土地。中原地产*分析师张大伟表示,从2016年“930”开始,北京严格限制签约,很多开发商回款压力极大,能够用于土地市场的资金量越来越少了,后续地价很可能会开始出现趋势性的下行。

在资金收紧下,房企持续一年的拿地大战,资金子弹已经打光。土地价格出现了明显的高位回落,相比上半年动辄50%的持有比例,现在明显降低。

“*近北京住宅土地竞争激烈度降低,除了部分优质地块外,后续很难再现2017年上半年前的土地热度。”

作者 田晏林

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