开发商坐地涨价 购房者维权必备的法令常识

交完定金的房子坐地涨价，购房者签定《认购和谈》还未签《购房合同》，能要回定金吗？维权时需要知道哪些法令常识呢？

案例回首：

交完定金的房子坐地涨价 开发商双倍返还定金

2015年12月，小王看上了某房地产开发商建设的一套房屋，房屋为期房。

两边于2016年1月3日签定《认购和谈》，商定小王以3万元/平米的价钱购置该房屋，并交纳定金10万元，在房屋主体机关封顶今后两边签定正式的《商品房生意合同》，2016年2月，房屋主体机关落成并封顶。

此时，房地产商场迎来了涨价潮，该房屋价钱涨至4万元/平米，开发商表示只要小王以3.5万元/平米的价钱签定《商品房生意合同》其才赞成签约。

小王不赞成，两边商谈未果，小王诉至法院，请求判决开发商双倍返还定金20万元；弥补其为签定正式商品房生意合同支出的交通费100元；开发商弥补其房价上升的预期好处损失80万元。

*终，法院判决开发商双倍返还小王的定金20万元，弥补其交通费损失100元；采用了小王请求弥补其房屋预期好处损失80万元的诉讼请求。

律师说法：

过时交房 恶意抬价可解除合同

若开发商出现“严重过时交房、恶意举高合同约订价钱”等严重违约景遇导致购房者没法实现合同方针，购房者可按照《对于审理商品房生意合同胶葛案件合用法令几何成绩注释》第15条“出卖人迟延拜托房屋，经催告后在三个月的合理刻日内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应给予撑持”之规定，提出解除合同之诉并请求开发商返还购房款、担当利钱并弥补经济损失。

但购房者需关切，解除履行权的合理刻日为三个月，超越该刻日法院将不予撑持。

改期交房需特别关切交房工夫

另外，假如是改期交房的情形，购房者付出索赔不受能否已经交钥匙的限制。究竟，主意索赔的原因是因为开发商改期交房形成了损失，付出钥匙其实不即是是以损失获得了填补，所以您仍可依拍照关规定进行索赔。

按照法令规定，购房人该当自商定的交房之日起两年内向开发商索要改期交房的弥补。假如购房者在诉讼时效刻日内向开发商提出索赔，遭开发商拒绝，则诉讼的有效期便从提出索赔那天年起，重新较量争论两年。

案例中触及的法令成绩：

本案中，触及认购和谈的性质及弥补规模、预商定金的性质认定、预期好处损失三个成绩。

1、《认购和谈》的性质及违反《认购和谈》的弥补规模。

两边签定的《认购和谈》在法令属性上是预约合同。预约合同是一个自力的合同，对两边当事人具有约束力。预约合同是为签定主合同而签定的合同，其与主合同不合在于其方针不是为了实现某种买卖，而只是为了签定合同做筹办。

在上述案例中，小王与开发商签定的《认购和谈》是为签定《商品房生意合同》而签订的合同，契合预约合同的特征。

违反预约合同形成损失的，需要弥补响应的损失。对于预约合同弥补损失的规模，要紧包罗几个方面：

1、签订预约合同付出的各项费用；

2、筹办为签定本约合同（即正式的商品房生意合同）付出的费用；

3、已付款子的法定孳息；

4、供给保证酿成的损失。

本案中，小王为签定正式的商品房生意合同支出的交通费属于为签定本约合同支出的需要费用，属于弥补规模，故法院判决撑持了小王的该项诉讼请求。

2、商品房认购定金的性质。

交纳定金的方针是为了本约合同的签订，故预商定金具备订商定金的属性；另外，预商定金也具备保证真诚构和促成本约合同签订的作用，因一方原因未签订本约合同的，需要担当响应的违约责任（定金交纳方，担当抛却定金的责任，定金收取方，担当双倍返还的责任），故预商定金也应具备违商定金的属性。

本案中，房地产开发商为了获得更好的价钱而拒绝与小王签定正式的商品房生意合同，该当担当双倍返还定金的责任。

3、因商品房房价上升招致的损失的成绩。

预约合同的履行方针是签定本约合同。如在上述案例中，开发商不履行《订购和谈》，小王损失的只是一次签订合同的机缘，并没有预期可得好处的损失，这里所述的可得好处包罗将来房价上升所带来的好处。

只要签定了商品房生意合同今后，买房人才干主意因开发商不履行交房义务所招致的房价上升好处损失。

所以，小王以房地产开发商没有履行《认购和谈》，请求弥补房价上升的预期*损失的诉讼请求不会获得法院的撑持。