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不仅仅是租售同权,有一家房企还要租售同品!

来源:地产大哥   发布时间:2017-11-22

    嘉宾:龙湖冠寓品牌推广部负责人

    访谈:地产大哥研究员 楼兰 

房地产的行业集中度会越来越高,必须把规模和市场份额做上去。

“龙湖现在是在面向未来做一些预埋,准备一些能力,做一些投资。”因此,龙湖会继续加强购物中心、长租公寓等重资产产品。

——龙湖集团CEO邵明晓

蓝海市场:购是存量,租是增量

Q:龙湖做长租,出于哪些考量?对冲地产业务周期性波动、抓住行业风口?

A:国家鼓励发展租赁市场,提法从“购租并举”到“租购并举”,“购”变成存量,“租”变成增量。从政策上来说,有很多利好:

公寓(长租或短租)营改增税率,从11%调整为6%

商业用房可以改为租赁住房,调整后水电气价格从商用标准改为民用标准

第二,从城市流动的趋势上来说,未来全国5个人中,就有1个人是租客。租房需求带来的增量市场,缺口很大,存在“一九”倒挂现象

市场上90%的租房群体,都有消费升级的需求。但品牌公寓的市场占有率不超过10%。真实的数字是不到2%。而发达国家的这一比重达25-30%。

应该说,供需强烈不平衡98%的人都是嗷嗷待哺,渴望租住升级

这98%的房源,还处于租住1.0时代黑中介、服务差、安全问题等痛点很多。这已经成为一个社会问题了。

国家关于租赁的政策里多次提到:要提高住房租赁企业的规模化、品牌化、规范化和标准化水平。这不是空穴来风。

长租公寓,这是一片蓝海市场。

第三,2017是龙湖长租元年。进入长租公寓,是龙湖围绕居住进行深度布局的一步。

从今年开始,长租公寓已经成为龙湖四大主营业务之一:住宅开发、物业管理、商业运营及长租公寓。长租主要针对年轻人,未来还会布局养老地产,公司的战略叫提供“全生命周期”服务。

多业态布局,具有战略意义。

第四,拿地自持成为行业常规,国家的导向越来越强化精细化运营。

对企业来说,做长租公寓也是响应国家号召、盘活自持土地的一种方式

差异化:City Hub商住办综合体

Q:对比万科泊寓、旭辉领寓,链家自如、我爱我家相寓,龙湖冠寓的差异化在哪里?

A:如果说长租公寓1.0阶段是传统二房东模式,那么,2.0和3.0阶段是专业化公寓管理模式。

目前,行业整体处于跑马圈地的2.0阶段,大部分公司都在加大运营和营销投入,寻找溢价空间,比如社群打造。

冠寓希望做3.0阶段要做的事情:City Hub,意为打造租住社区平台微生态,集合城市生活资源为年轻租住人群所用。

集长租公寓、联合办公以及配套商业于一身的商住办综合体业态

它包括小综合体和大综合体。

小综合体指的是一栋楼成为一个Hub(焦点)

一楼做商业、低层是共享办公(一展空间)、高层做公寓,打造成上楼回家、下楼工作、配套商业便捷的小型综合体

大综合体指打通城市之间、公寓之间的生活服务、文化娱乐和商业配套资源,租住冠寓的“龙民”将借此实现衣食住行、文化、娱乐等的交互。

2.0社群本质上还是信息孤岛,年轻人之间的交互局限在一栋楼里。City hub将打破物理空间的局限。

90后租住群体已经不满足于单纯物理空间的租住需求,《欢乐颂》的热播即是明证。

City Hub的运营能力,将是冠寓打造溢价竞争力的核心所在

TOD模式:长租公寓的出口

Q:对比开发商酒店集团、地产中介、“互联网+中介”布局的长租公寓,龙湖冠寓的优势在哪里?

A:龙湖做长租的时间起点比较晚,但由于龙湖的体量和品牌效应,会带来一些后发优势

冠寓可以借助龙湖的生态体系,同一些商业品牌合作,搭建City Hub综合体;

或者联动当地政府的政策导向,为租住群体提供更优质的服务,比如协助获得租房补贴;通过TOD中的商业为长租公寓等业态引流。

长租公寓可以成为龙湖TOD模式的其中一环。

TOD即transit-oriented development,指以轨道站点为中心,建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的步行化城区;交通和空间一体化规划及开发,使公共交通的使用最大化,居民能够通过公共交通、自行车和步行的方式舒适、便捷出行。

TOD主要跟着轨道交通走,但是轨道交通延伸到的地方,很多是睡城——居住的人白天流向城区上班、晚上回来睡觉,周围配套缺乏。

所以,TOD模式的价值在于,通过交通和空间规划,搭建产业、创造商圈、盘活商圈

目前,龙湖已在全国打造15个TOD项目,未来会有超过20个TOD项目陆续落地。

比较典型的TOD项目是重庆时代天街,其所在的大坪已实现社会零售总额超500亿。

靠租金盈利?

Q:国外租金回报率比较好的是4.5%左右,国内是1.5%,加上通胀因素,相当于国外的3.5%。

国内长租公寓尚处于微笑曲线的底端,未来3.0阶段取得规模化优势后,可获得较高的租金溢价。可见,公寓营收端口多元化的重要性。

那么,冠寓的出口在哪里?

A:从资产运营的角度来说,要确保资产保值增值。具体分几块:

一是通过提高硬件和服务水平,打造高溢价。与周围民居相比,溢价率在20-30%。

二是通过运营优势降低成本。

比如,集团充分授权,决策速度比较快,看到项目后几天之内就能做出决策;拿项目到开业控制在120天内;

依托龙湖的招标采购体系,可以实现低成本和快速供货;优化人房比效率;更注重续租率而不是出租率指标等。

三是资金成本比较低。冠寓的资金全部来源于龙湖集团投资,资金成本只有4.7%

冠寓的体量是15000间,目前还在全力冲刺规模。当体量达到50000间时,会复盘考虑是否要调动金融杠杆来融资

房源获取:自带属性

Q:龙湖冠寓为何全是集中式公寓,没有布局分散式?房源从哪里来?

A:在房源获取上,龙湖是轻、重资产结合,“自带属性”。

重资产的来源:一是自持土地,今年获得的自持土地将全部用来经营长租公寓。二是收购,今年开业的杭州西溪蓝保店,就是通过收购商业用地改建的。三是来源于City Hub商业地产业态

在轻资产获取上,龙湖紧跟城市产业结构的布局调整。比如,有些区域的定位中不包含居住属性,但是可以布局联合办公业态。冠寓的商住办小综合体恰恰符合这种定位。

就是说,可以通过商住办小综合体业态,来获取长租公寓租赁房源。

龙湖冠寓坚持轻重并举,轻重比例是动态值,需根据资产物业情况和经营模式进行动态管理,实现资产运营的保值和增值。

特别提示

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本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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