不仅仅是租售同权，有一家房企还要租售同品！

嘉宾：龙湖冠寓品牌推广部负责人

访谈：地产大哥研究员/楼兰

房地产的行业集中度会越来越高，必须把规模和市场份额做上去。

“龙湖现在是在面向未来做一些预埋，准备一些能力，做一些*。”因此，龙湖会继续加强购物*、长租公寓等重资产产品。

——龙湖集团CEO邵明晓

蓝海市场：购是存量，租是增量

Q：龙湖做长租，出于哪些考量？对冲地产业务周期性波动、抓住行业风口？

A：国家鼓励发展租赁市场，提法从“购租并举”到“租购并举”，“购”变成存量，“租”变成增量。从政策上来说，有很多利好：

公寓（长租或短租）营改增税率，从11%调整为6% ；

商业用房可以改为租赁住房，调整后水电气价格从商用标准改为民用标准。

*，从城市流动的趋势上来说，未来全国5个人中，就有1个人是租客。租房需求带来的增量市场，缺口很大，存在“一九”倒挂现象：

市场上90%的租房群体，都有消费升级的需求。但品牌公寓的市场占有率不超过10%。真实的数字是不到2%。而发达国家的这一比重达25-30%。

应该说，供需强烈不平衡。98%的人都是嗷嗷待哺，渴望租住升级。

这98%的房源，还处于租住1.0时代，黑中介、服务差、安全问题等痛点很多。这已经成为一个社会问题了。

国家关于租赁的政策里多次提到：要提高住房租赁企业的规模化、品牌化、规范化和标准化水平。这不是空穴来风。

长租公寓，这是一片蓝海市场。

第三，2017是龙湖长租元年。进入长租公寓，是龙湖围绕居住进行深度布局的一步。

从今年开始，长租公寓已经成为龙湖四大主营业务之一：住宅开发、物业管理、商业运营及长租公寓。长租主要针对年轻人，未来还会布局养老地产，公司的战略叫提供“全生命周期”服务。

多业态布局，具有战略意义。

第四，拿地自持成为行业常规，国家的导向越来越强化精细化运营。

对企业来说，做长租公寓也是响应国家号召、盘活自持土地的一种方式。

差异化：City Hub*办综合体

Q：对比万科泊寓、旭辉领寓，链家自如、我爱我家相寓，龙湖冠寓的差异化在哪里？

A：如果说长租公寓1.0阶段是传统二房东模式，那么，2.0和3.0阶段是专业化公寓管理模式。

目前，行业整体处于跑马圈地的2.0阶段，大部分公司都在加大运营和营销投入，寻找溢价空间，比如社群打造。

冠寓希望做3.0阶段要做的事情：City Hub，意为打造租住社区平台微生态，集合城市生活资源为年轻租住人群所用。

即集长租公寓、联合办公以及配套商业于一身的*办综合体业态。

它包括小综合体和大综合体。

小综合体指的是一栋楼成为一个Hub（焦点）：

一楼做商业、低层是共享办公（一展空间）、高层做公寓，打造成上楼回家、下楼工作、配套商业便捷的小型综合体。

大综合体指打通城市之间、公寓之间的生活服务、文化娱乐和商业配套资源，租住冠寓的“龙民”将借此实现衣食住行、文化、娱乐等的交互。

2.0社群本质上还是信息孤岛，年轻人之间的交互局限在一栋楼里。City hub将打破物理空间的局限。

90后租住群体已经不满足于单纯物理空间的租住需求，《欢乐颂》的热播即是明证。

City Hub的运营能力，将是冠寓打造溢价竞争力的核心所在。

TOD模式：长租公寓的出口

Q：对比开发商、酒店集团、地产中介、“互联网+中介”布局的长租公寓，龙湖冠寓的优势在哪里？

A：龙湖做长租的时间起点比较晚，但由于龙湖的体量和品牌效应，会带来一些后发优势：

冠寓可以借助龙湖的生态体系，同一些商业品牌合作，搭建City Hub综合体；

或者联动当地政府的政策导向，为租住群体提供更优质的服务，比如协助获得租房补贴；通过TOD中的商业为长租公寓等业态引流。

长租公寓可以成为龙湖TOD模式的其中一环。

TOD即transit-oriented development，指以轨道站点为*，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的步行化城区；交通和空间一体化规划及开发，使公共交通的使用*化，居民能够通过公共交通、自行车和步行的方式舒适、便捷出行。

TOD主要跟着轨道交通走，但是轨道交通延伸到的地方，很多是睡城——居住的人白天流向城区上班、晚上回来睡觉，周围配套缺乏。

所以，TOD模式的价值在于，通过交通和空间规划，搭建产业、创造商圈、盘活商圈。

目前，龙湖已在全国打造15个TOD项目，未来会有超过20个TOD项目陆续落地。

比较典型的TOD项目是重庆时代天街，其所在的大坪已实现社会零售总额超500亿。

靠租金盈利？

Q：国外租金*比较好的是4.5%左右，国内是1.5%，加上通胀因素，相当于国外的3.5%。

国内长租公寓尚处于微笑曲线的底端，未来3.0阶段取得规模化优势后，可获得较高的租金溢价。可见，公寓营收端口多元化的重要性。

那么，冠寓的出口在哪里？

A：从资产运营的角度来说，要确保资产保值增值。具体分几块：

一是通过提高硬件和服务水平，打造高溢价。与周围民居相比，溢价率在20-30%。

二是通过运营优势降低成本。

比如，集团充分授权，决策速度比较快，看到项目后几天之内就能做出决策；拿项目到开业控制在120天内；

依托龙湖的招标采购体系，可以实现低成本和快速供货；优化人房比效率；更注重续租率而不是出租率指标等。

三是资金成本比较低。冠寓的资金全部来源于龙湖集团*，资金成本只有4.7%。

冠寓的体量是15000间，目前还在全力冲刺规模。当体量达到50000间时，会复盘考虑是否要调动金融杠杆来融资。

房源获取：自带属性

Q：龙湖冠寓为何全是集中式公寓，没有布局分散式？房源从哪里来？

A：在房源获取上，龙湖是轻、重资产结合，“自带属性”。

重资产的来源：一是自持土地，今年获得的自持土地将全部用来经营长租公寓。二是收购，今年开业的杭州西溪蓝保店，就是通过收购商业用地改建的。三是来源于City Hub商业地产业态。

在轻资产获取上，龙湖紧跟城市产业结构的布局调整。比如，有些区域的定位中不包含居住属性，但是可以布局联合办公业态。冠寓的*办小综合体恰恰符合这种定位。

就是说，可以通过*办小综合体业态，来获取长租公寓租赁房源。

龙湖冠寓坚持轻重并举，轻重比例是动态值，需根据资产物业情况和经营模式进行动态管理，实现资产运营的保值和增值。

特别提示

粉丝如果有资本市场、房产O2O、户型、绿色地产等相关问题，可添加微信——万房研究院小秘书（wanfangyjy），小秘书会协助您加入“万房研究院”交流群。