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地产商切入长租公寓“七问”

来源:地产锐观察   发布时间:2017-11-28

   研判地产政经决策,观察楼市房企变局

一百天前,很多开发商对于开展长租公寓业务的状态是“还在研究”;

一百天后,开发商们已经真正行动起来,动作快的已经从集团层面快速组建团队,地区强力配合,锁定项目。

有资金实力,有存量资产,开发商们将成为长租公寓行业未来的主导者。只是眼下开发商们虽然心态急迫,但怎么推进这块业务还是一头雾水。

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先行者们怎么样了?

来源:水滴邦

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开发商的优劣势?

优势1:资金来源成本低

优势2:有存量房产资源

优势3:有改造成本优势

劣势1:缺乏公寓运营经验

劣势2:缺乏专业人才

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如何盈利?

长租公寓本身是个赚细水长流的钱的行业,利润并不丰厚,绝大多数品牌公寓们尚处在不计盈利跑马圈规模的阶段。对于房企而言,长租公寓的盈利相对于房产销售来说更是毛毛雨,眼前账算不过来很难正常,往前跑占住规模才有机会。

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国家有何支持政策?

来源:智信资产管理研究院

针对租售比低、租金回报率低的问题,上海杭州等租赁试点城市也推出了纯租赁宅地,地价降低之后,业内测算租金回报率可达6.7%,未来租金还有走高的可能,不失为是有长期稳定收益的投资项目。

另外集体建设用地入市,也能解决租售比过低的问题。比如北京明确于2017年至2021年的5年内,将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房。

存量地利用上,鼓励利用闲置地建设租赁房是政策导向,并且地方政府把存量公租房改为人才租赁房也是目前的大方向。

地产锐观察同时获悉,有关部委正在加速调研,国家层面的住房租赁市场发展政策正在酝酿中,不久之后,税收、消防、用地性质等问题有望有明确的政策规定。

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业务团队如何搭建?

开发商虽然有资金、有资源、有开发营销专业团队,但对于长租公寓来说,缺乏投资人才、运营人才、金融工具创新人才是事实,也不要认为自己什么都能做,如果跟成熟的品牌公寓运营商、金融机构合作,可能先其进入市场的效率更好,与合作中培养的团队。

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金融机构有啥支持?

来源:公寓次世代

房企虽然自身资金实力较强,但如果能获得融资,租赁板块“重资产”就会变轻,有利于迅速拓展规模。

界面新闻获取的一份建设银行《住房租赁贷款主要产品要素及与房地产开发贷对比表》显示银行将发放给租赁运营商的贷款分为:

“住房租赁支持贷款”用于运营商在自持土地中建设租赁住房。

“住房租赁购买贷款”的对象为购买房屋用于住房租赁的运营商,根据信用评级及条件不同,最高贷款额度为总投资额的80%,最长25年。

“住房租赁抵押贷款为自持房屋的运营商,将房屋进行抵押融资。

“住房租赁应收账款质押贷款”以未来租金收入为质押进行融资,这两种产品的放款额度均以抵押品价值、未来租赁业务经营性净现金流为参考,最长为25年。

“住房租赁经营贷款”用于支付租金、改造装修租赁住房、家具家电配置等前期投入以及住房租赁业务日常运营维护,其中用于购买租赁权、改造装修等前期投入的,贷款期限不超过8年,用于日常经营周转,贷款期限不超过3年。

另外,针对租客,建行推出了“按居贷”,是纯信用贷款。通过贷款,房东(包括开发商)一次性收取一大笔租金用于其他方面投资,同时避免每月催缴租金和更换租客的麻烦。租客也可以通过长租的方式从房东获取房租折扣,从而降低租房成本。目前看,银行针对的目标租客是大企业员工,并不是散个租户。

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资产证券化退出路径?

长租公寓投资退出路径问题已被化解,魔方公寓ABS、自如ABS、新派公寓类REITs和保利租赁住房类REITs的陆续获批发行,说明租赁住房资产证券化已经是监管部门大力推进的方向。

以前开发商并不愿意把可售的房源拿来做长租公寓,租金收入相对于销售收入而言是看不上的“毛毛雨”。

但是现在有了租赁住房类REITs,未来公募REITs可期,开发商不是可以实现提前回收成本,还可以把闲置低效资产盘活做成租赁房,再通过发REITs,实现物业重回市场销售,并能享受部分增值收益。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
地产锐观察
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