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胡葆森:关于房地产我的3个判断

来源:地产大哥   发布时间:2017-11-28

▲建业地产执行董事、董事会主席 胡葆森

演讲:胡葆森

职位:执行董事、董事会主席

公司:建业地产股份有限公司

主办:中国民生银行

会邀:中国不动产金融年会·2017

编者按:

三个判断

我想重复一下我过去15年的一些观点:

第一,不管政府怎么表述,房地产的支柱产业地位,20年来一直没变化。因为规模大的不可替代。

而且,它和将近50个产业的关联度是其他任何行业不能替代的。

可能现在只有互联网能够替代,关联度更高一点。但是房地产作为实体经济的影响力、关联度也是很高的。这是它作为支柱产业的不可替代性。

第二,房价。这二十年来,媒体问的最多的就是房价。

从基本的经济学原理来说,商品的价格长期来说主要由成本决定。当土地、劳动力、所有的原材料,包括资金成本,一切都在上涨的时候,房价不可能下跌。

可是,中国的房价为什么也有波动呢?因为和政策有关,不是一个完全的市场经济,因为中国国情的特殊性。

所以,我们判断未来十年房价,当一切价格往上走的时候应该大趋势还是往上走的,但由于政策的波动性,房价也会出现波动。

比如,过去两年房价上涨过快,现在政府出台一些政策,开始限购、限贷、限售、限建。

像我们郑州,我估计石家庄也是差不多,从11月15日到明年3月15日,四个月,所有的新项目都不准开工。

这种情况就导致行业受到影响,单单用经济学原理是测不出来的。

所以说,判断中国房价,不光要看生产资料的价格,土地、劳动力、资金成本、管理成本等,还要看政策的波动性。

第三,大约2005年时,我就提出中国房地产行业的洗牌。

2004年国家出台政策,所有经营性土地从8月31日开始实行招拍挂,也就是“8·31”大限。此后,以资本为主的洗牌就开始了。

洗到现在,离2020年洗牌结束时,还有三年时间。

前十大地产商将控制接近12万亿市场的30%-40%,也就是2020年前10强控制30%甚至接近40%;第11强到第30强,这20家又控制了市场的30%。

到2020年,前100强会控制市场的85%以上。

这就是整个洗牌的结果,也是整个房地产行业发展的趋势。

这三个观点我已经喊了15年,基本上被市场的趋势不断地印证。

洗牌结束时你在哪里?

虽然经过了15年的提醒,但是依然有很多企业在这个过程中没有思考,当洗牌结束时你在哪里?你的根据地在哪里?你的护城河是什么?

大家知道我的背景,我曾经在香港工作过10年,所以说我保持着一定的警醒。

从2002年开始,建业不再出河南,一直把根往下扎,就想把河南作为自己的根据地。

因为河南非常特殊,有10722万人口。从人口角度讲,假如是一个国家,在全世界排120位。按照去年年底的4万亿GDP来说,它的GDP在全世界如果作为国家来讲,仅排在阿根廷之后的第22位。

这样一个省足够培养一个企业成长为千亿级,甚至15年之后培养出万亿级的企业。看你能不能借助时代发展的趋势把根一直扎下去。

借这个机会跟大家报告一下,地产是我们的主业,加了文化、旅游、商业、酒店、农业,还有大家知道的建业足球,加了体育,还加了教育、金融、科技。年初,还被省市两级政府邀请做了中联航空投资公司的第一大股东。

所以,加了差不多有十来个板块了,加的目的就是把自己的护城河越挖越深。

到今年9月30日为止,以我15年前构思的战略进入一个村子为标志——河南濮阳县岳村镇东北庄村,它是中国的两个杂技之乡之一,我们在那里建了特色小镇以这个小镇建成为标志,我们实现了省、市、县、镇、村五级市场联动。

我在内部会上讲,我们50后,现在新动力是90后,50后、60后、70后、80后、90后,我说五代同心,五级市场联动,在中原大地上唱一出新型美好生活的大戏。现在大约100万客户,来唱一台大戏。

从现在开始,我们希望再用15年时间,把护城河挖得越来越深。今年是我们的25周年,到建业40周年时希望能够服务到河南的1000万人。

昨天有一个国际评级机构到我们公司,说今年4月份发现你去海南买了一块地。我说没错,去海南买那块地也为了建河南小镇。

他说那你将来会不会再到其他地方去?我说有可能到温哥华、悉尼、洛杉矶、伦敦,也是去建河南小镇。

这是我们对这一趋势判断搭起的护城河。

接下来,我们的地产模块、新生活板块,包括投资板块,会相互协同作战。现在千亿的时间表已经出来了,因为现在我们是上市公司,没法说是哪一年,但是已经看见了。

我想到建业实现千亿规模时,会在世界商业发展史上给大家呈现一个新的不同的案例。

因为它在中国的一个省卖一种商品超过1000亿人民币,大概150亿美元,这在国际商业发展史上应该是一个特殊的案例。

2018年向何处去大佬重磅观点:

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