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周二市场说丨一年过后,2016年“地皇”只有一成开盘

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2017-11-28
要闻速看  

近日,广东省住建厅发布《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》,部署建立公积金资金流动性风险预警和管理制度,将住房公积金个人住房贷款率85%设为预警临界点,按照预警等级由低到高,分为一级预警、二级预警和三级预警三个等级。

点评:未雨绸缪

11月27日,恒生指数低开29857.65点,至16点收盘跌幅0.6%,主要收跌原因之一为内地股市疲弱,其中北大资源收跌10.71%,佳兆业收跌8.13%,领跌内房股;此外中国恒大收跌7.07%,沿海家园收跌5.60%,融创收跌5.03%,绿地香港收跌4.48%,雅居乐集团收跌3.94%,万科收跌2.04%。

点评:有涨有跌 

11月27日,成都11月较后一周将出让共计11宗涉宅用地,分布于成华区、金牛区、青羊区、锦江区、天府新区、温江区、邛崃,净用地面积1022.45亩,约68.16万平方米。天府新区地块中1号地块建筑制高点拟定高度为677米,如果建成,将是中国名列前茅,世界第2高楼

点评:只要较高

江苏常州主城区于11月24日公开出让三幅商业地块,三宗地块均位于主城区热点板块,最终一幅地块因无人竞价遭遇流拍,另外两幅地以几近底价销售,平均溢价率1%,两宗成功出让地块共计收金8700万元。

点评:商办看淡

近日新华社南京发布时评,就“万人抢房”现象发表评论,明确指出在限购、限售、限价、限贷等政策调控下,一些地方一二手房价倒挂,引发抢购新房。而一二手房价格倒挂的直接原因,还是往日的“地皇们”推高了市场预期,使得购房者心理价格远远超过了近期开盘价格,也让大家的眼光再次回到了这些曾被争抢的“地皇”们身上。

绝大多数地皇集中在一二线热点城市

2016年堪称是有史以来较大的“地皇年”,全年诞生了超过350宗单、总价“地皇”,并且绝大部分都分布在一二线热点城市,又以一二线城市最为集中,其中杭州、南京、天津上海等市的“地皇”销售总价均超过了800亿元,合肥的地皇幅数更是达到了32幅。

考虑到部分“新地皇”价格会高于“旧地皇”,以及有些地皇体量过小,为了更有代表性地进行分析,本文综合城市房地产交易规模、地皇幅数、地块交易时间等因素,从355个地皇中选取了50个典型地皇作为样本进行分析。从地皇建设现状可以看到,其中只有7个项目进入了开盘阶段,而在未开盘的43个项目中,一年过去之后,仍有多达14个项目处于未开工的状态。

50个典型地皇现况

面对“限价”高压,14宗“地皇”尚未开工

在样本地块中,共有14宗尚未开工,并主要集中在广州深圳苏州厦门等核心一二线城市,其中不乏2016年上半年销售的地块,如苏地2016-WG-26号、厦门2016第021号同安区2016TP02等,闲置时间已达一年以上。

一级开发迟缓并不是“地皇”们动工较慢的主要原因。14宗地块中仅有4宗出让时涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续,有开发迟缓的客观原因

大多数地块还是因为开发商观望所致。事实上,这些地皇项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市,这些城市也是2017年政府“控房价”的核心,板块“限价”甚至直逼地皇项目拿地楼面价,当前入市必然亏本。典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块,拿地楼面价38960元/平米,目前区域较高限价标准为40000元/平米,按此价格不亏本几无可能

36个开工“地皇”中,仍有八成尚未开盘

虽然大多数“地皇”已经开工,但未开售地块还是占了大部分。排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块,还有一些项目选择了延迟入市,究其原因,无外乎以下几点:

一是今年以来楼市调控不断升级,“四限”范围力度持续扩容,整体市场下行趋势也较为明显,尤其是政府区域“限价”政策的出台,对房企即将入市的地皇项目冲击不小。以东莞颐和翡翠花园为例,虽然目前处于已开工状态,但预计2018年5月才会入市销售,目前区域限价标准为20000元/平米,远低于房企拿地楼面价25264元/平米。

二是因部分地皇项目拿地成本过高,“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜,在地皇销售楼面价与周边竞品项目销售均价无异的背景下,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。以合肥葛洲坝中国府项目为例,拿地楼面价为22103元/平米,目前周边项目在售均价也仅为22000元/平米,房企的入市积极性显然不高。 

三是融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台也使得房企资金回笼的速度受到了影响,尤其是针对部分区域性的中小企业;而地皇项目开发无疑需要高成本投入,资金不到位造成工期拖延也在一定程度上延缓了地皇项目的入市。

已开盘“地皇”定价普遍紧贴区域“限价”

从已开盘的7个地皇项目来看,大体呈现出以下几大特点:

一是基本都依据区域或板块政府限价来销售,但盈利空间着实有限。若将销售楼面价的2倍作为项目入市价格基准,仅有4个项目(北京绿地·海珀云翡、合肥文一塘溪津门、济南绿地新里城和无锡蠡湖金茂府)的开盘售价超越了这一基准,实现了“保本”销售。而南京海玥名都为了符合限价标准入市将开盘价定为44600元/平米,与此前拿地楼面价42561元/平米相差无几,基本铁定亏本。

二是不少地皇项目入市,去化表现平平。近期上市地皇项目大多定位较高,客群面向于高净值人群,在整体楼市调控趋紧的背景下,销售情况一般;以杭州首开金茂府为例,于2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%。

目前来看,自2016年伊始的调控紧缩仍将在“房住不炒”的大旗下维持下去,为扭转市场预期,短期内调控应当会从这三方面下功夫,首先是继续加大热点城市的土地供应,如在上周六日,北京、武汉、南京、苏州、长沙等一二线城市不约而同地挂牌了多幅地块,其中南京、苏州的起拍总价更是高达267亿。其次在供地结构、规划上也会进一步调整,一二线城市的中小套型比例会进一步增加,而近郊区域的容积率也有适当上调的可能。较后资本市场管控会愈加严格,将进一步在金融上掐死投机炒房的明沟暗道,让非理性的投资性资金从房地产市场转向其他市场。

去年竞价拿地时,不少项目投资者都预期未来两三年房价持续上涨,在这样预判价格下销售的地块,现在自然会有巨大的风险。

其中定位高端项目的“地皇”们,得益于产品溢价能力高和客户价格敏感性低,可能还能获得“平平”的业绩。但“地皇”不都是“楼王”,还有不少是城市新兴板块的中低端、刚需项目,如果以地皇价格做这类高周转项目,那风险才是较大的。

现在来看,大多数地皇可能都要折戟,“地皇”可能会成为房地产当中亏本的代名词!

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