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入市即亏?去年50幅地王仅7个开盘 南京也很惨淡

来源:地产识局   发布时间:2017-11-29

面对楼市调控,面对利润调控,过去诞生的“地王”现在还好吗?

就在昨天, 南京史上最贵单价地块正式登场,案名定为葛洲坝南京中国府。地王、央企、单价8万+,这几个关键词让葛洲坝项目受到较高关注,业内人士也在掂量他们的产品价值。

全国50个“地王”只有7个开盘

所谓“地王”,是对在土地出让中以巨额资金取得地块的谐称。竞出天价,又必然被作为成本算进房价。所以, 房价与地价之间的微妙关系一直是市场热议的焦点。

据克而瑞研究显示,2016全年各地诞生了超过340宗单价、总价地王,国企拿地的比例处于历史高位。

不管是胜券在握,还是“一时冲动”,一年半的时间已经过去。如今,这些地王的现状又如何呢?克而瑞研究中心选取热门城市的50个地王项目分析发现:仅有7个已开盘,还有14宗尚未开工,29宗已开工但尚未开盘。也就是说,50个地王项目里,有43宗还没有正式进入销售市场,占比达到86%。

全国50个地王样本图

尚未开工的14宗地块,多集中在广州深圳苏州厦门等核心一二线城市,有些地块去年上半年便已成交,闲置时间已达一年以上。

即使已经开工的29宗地块,开发进度也是相当缓慢。由于一、二线城市的“地王”拿地成本极高,在政府“控房价”的情况下,“地王”一旦以区域限价均价上市,就很难产生高溢价率,甚至亏本。

南京2016年诞生19幅高价地  超半数未开工

看下我们最熟悉的南京市场,说是“造星工厂”一点不夸张,在2016年开启批量模式,似乎每次土拍都要创造一个记录。尤其是市区地块,逢拍就称王,成本价远超预期,但没人踩下“刹车”。

2016年南京诞生的高价地一览

前文提到的葛洲坝南京中国府,便是葛洲坝在2016年5月13日拿的河西南地块,地价45213元/㎡,是当下南京最贵的单价地块。周边还有金茂和电建合作开发的地块,地价在3.7万元/㎡,而河西南的新房均价仅35000元/㎡,这正是河西万人抢房的主要导火索。

不仅仅是河西,南京遍地可见高价地。招商以29899元/㎡拿下鼓楼滨江地块,京奥港以22353元/㎡拿下麒麟地块,大名城以29093元/㎡拿下铁心桥地块,除了单价“地王”,去年南京的总价“地王”也被刷新纪录:招商以98.1亿总价拿下中华门外商住项目,未来同碧桂园、香港置地联合开发。

从这些高价地块中我们也可以看到,有半数都没有开工,已经开工但还没有开盘的8个,19幅高价地块中仅有京奥港一个项目开盘入市。京奥港2.2万的地价,新房首开均价尽管只有2.6万/㎡,但依旧是板块售价最高的项目,最终首开销售表现也不尽人意。

由于地王项目基本定位中高端或豪宅系,客户群面向高端人群,在楼市调控趋紧的背景下,这类客户不是被限购就是被限贷,高端项目的销售情况大受影响。

地王盘被逼入市,限价要松绑?未必!

多数地块未开发主要源于开发商对政策和市场的观望。若正如开发商所愿,明年楼市“限价”放开,将会是什么情况?

近日,合肥高新区的北雁湖·金茂湾首次备案,备案均价20881.98元/㎡,超过1.5万元/㎡板块价格红线足足5000元/㎡,成为区域新盘中的价格“领头羊”。同板块内世茂·国风、华邦蜀山别院、皖新·朗诗麓院三个高价盘也纷纷看到了突破限价的苗头。

尽管北雁湖·金茂湾房价突破了板块价格红线,但是,结合它16159元/㎡的地价来看,我们可以发现项目利润空间被压缩得非常厉害。此前放风3万元/㎡的高端改善型产品,被硬生生砍到2万元/㎡,最后不得不毛坯交付,它的“高端”产品会不会因此而减配将是买房人不得不考量的一个因素。

北雁湖·金茂湾此次领证是否意味着合肥高新区板块将全面突破限价,楼市又将迎来新一轮价格上涨呢?一位合肥的地产大咖说到:未必!

他认为,之前合肥对开发商备案是一刀切,而未来或将一盘一价的情况。之前备案低的不要想涨价,之前拿地便宜的也不要想备高价。举个例子,未来滨湖可能有卖3万的葛洲坝,也有只卖1.35万的云谷,高新区有卖2万多的高层,也有卖1.3万的高层,ZF仍将严控开发商利润,产品竞争将会愈发激烈。

而此类同板块有着明显高低价格差的现象并非合肥首创,北京上海、深圳早已有先例。有小道消息称,南京也将效仿此类做法。如果真的是这样,那么明年,南京河西板块或许也将出现老盘限价3.5万元/㎡,地王盘卖6-8万元/㎡的情况发生。那时候,在这个板块买房,你会怎么选?那些被逼着入市的地王盘还会风光下去吗?答案明年即将揭晓。

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