- 森:时代倾城怎么样,值得买吗?
- 时光机:挺不错的啊
- 随心:现场有优惠活动,可以去看看
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- 贤:我老婆挺喜欢的
研判地产政经决策,观察楼市房企变局
近一周之内,世联行董事长陈劲松在北京做了两场主题演讲,一场是11月24日明源地产研究院主办的中国房地产总裁峰会,一场是11月30日中伦律所主办的首届中伦城市发展论坛。
后一场活动上,红姐追着陈劲松老师上电梯又出电梯加了微信(不好意思,红姐还没摆脱做记者时代“厚脸皮、不放弃”的精神)发现有些人说忙的时候是真的很忙,并不是推脱搪塞,回深圳的航班就在1个*之后,从国贸到首都机场,也不知道他赶得上没。
那么,在这两场重量级的活动上,陈劲松老师都说了哪些观点呢?红姐梳理出了15条,红姐也认同,将观点分享给大家。
01长效机制一定出,就在未来两三年
2017年中国共产党第十九次全国代表大会确定方针以后,到2019年许多政策都会落地。这符合“30年而道更”的规律,即每30年大道理要变一次。长效机制一定会出,就在未来两三年。
02中国将诞生*的租赁市场
何为美好生活?在过去的三十年中,这或许可以和买房划上一个等号,是由开发商定义的,就是毕业得买一套房,发财就得改善,再挣多钱就住豪宅,还有钱就*。
可是未来三十年,可以肯定的是定义已经改变了,因为房子是用来住的不是用来炒的。中国曾经诞生过*的房地产,未来也必将诞生*的租赁。
03房地产集中度还会提高,但增速会放缓
中国房地产商的集中度,20年来已经达到*,未来集中度还会提高,但增速不会那么快。
并购并不带来行业增量,仅仅是内部划分蛋糕而已,是企业的价值,不是行业的价值。
012018年是房地产小小年,等待的房企胜算很小
因为可以*的地方全限了(限购、限贷、限售),实现不了闭环。那些认为现在限价、卖了就亏了,等待(政策放松、市场回暖)的房企,是在跟市场和政府博弈,胜算很小。
在长效机制没有落实之前,中国房地产就是一个“窄通道”,一个“鸟笼经济”,坚持去流动性。中国*进入土地财政的修改阶段,地产调控会是长期的、严厉的。
05三四线城市房价高涨是“边哨效应”
三四线城市目前的高涨是“边哨效应”,即是到尾声了,*一下啪得特别响,过了就不行了。比如*东北三四线城市市场,能够持续吗?非常值得怀疑。
06人口红利在减少,但“工程师红利”在增加
虽然我们的人口红利正在消失,但是“工程师红利”(即人口教育素质红利,高教育背景人才积累)正在形成新的红利。他们将会生活在哪里呢?面对新时代,开发商的产品力要重新回到开发主场,得重新适合主流人群90后的生活方式。
0790后全是“富二代”,要向90后学习
90后的改善住宅与70后,80后的思维方式是不一样的。比如现在90后是在家购物,在外吃饭。而60后是在家吃饭,在外购物。生活方式、思维方式完全是反的。
不管几线城市的年轻人,他们在信息时代,生活是几乎同步的,没有谁落后,差就差在租金数量级上,其他的都一样。因此世联行在29个城市干长租公寓,而不是大家认为能赚钱的一二线城市。要想在新的市场有所作为,就不能在老框架里思考。
08房地产还有未来,可是玩法确实变了
谁都不能否认中国房地产市场的未来,可是玩法确实变了。新30年中国房地产发展没有问题,*主要是主流人群生活要重新定义。未来做房地产产品,90后会成为市场主流,未来我们可能要向90后学习生活,学习生活方式。
09未来5年中国将诞生全球*的REITs
分门别类的地产细分产业,公寓、养老、医疗等,中国会迅速超越美国,诞生*的REITs(对于开发商而言,REITs的小部分功能是融资,但主要功能是另一种形式的“销售”;对于个人而言,你有机会成为一栋大楼的“股东”)
10未来土地市场会发生两个大变革
其一,从过去*的土地供应方(政府)变为多主体的供应,即政府、集体、企业、个人。未来大央企、大国企,各安居集团将重新回到主场,因为资源太多了。
其二,未来土地市场会分化成两个市场,一个是完全自由的土地财政的土地市场,一个是受控的土地基准竞投市场。