您的位置: 楼市资讯>陈劲松:关于房地产后市的十点判断

陈劲松:关于房地产后市的十点判断

来源:地产锐观察   发布时间:2017-12-01

   研判地产政经决策,观察楼市房企变局

近一周之内,世联行董事长陈劲松在北京做了两场主题演讲,一场是1124日明源地产研究院主办的中国房地产总裁峰会,一场是1130日中伦律所主办的首届中伦城市发展论坛。

后一场活动上,红姐追着陈劲松老师上电梯又出电梯加了微信(不好意思,红姐还没摆脱做记者时代“厚脸皮、不放弃”的精神)发现有些人说忙的时候是真的很忙,并不是推脱搪塞,回深圳的航班就在1个小时之后,从国贸到首都机场,也不知道他赶得上没。

那么,在这两场重量级的活动上,陈劲松老师都说了哪些观点呢?红姐梳理出了15条,红姐也认同,将观点分享给大家。

01长效机制一定出,就在未来两三年

2017年中国共产党第十九次全国代表大会确定方针以后,到2019年许多政策都会落地。这符合“30年而道更”的规律,即每30年大道理要变一次。长效机制一定会出,就在未来两三年。

02中国将诞生宇宙级的租赁市场

何为美好生活?在过去的三十年中,这或许可以和买房划上一个等号,是由开发商定义的,就是毕业得买一套房,发财就得改善,再挣多钱就住豪宅,还有钱就投资。

可是未来三十年,可以肯定的是定义已经改变了,因为房子是用来住的不是用来炒的。中国曾经诞生过宇宙级的房地产,未来也必将诞生宇宙级的租赁。

03房地产集中度还会提高,但增速会放缓

中国房地产商的集中度,20年来已经达到极致,未来集中度还会提高,但增速不会那么快。

并购并不带来行业增量,仅仅是内部划分蛋糕而已,是企业的价值,不是行业的价值。

012018年是房地产小小年,等待的房企胜算很小

因为可以升值的地方全限了(限购、限贷、限售),实现不了闭环。那些认为现在限价、卖了就亏了,等待(政策放松、市场回暖)的房企,是在跟市场和政府博弈,胜算很小。

在长效机制没有落实之前,中国房地产就是一个“窄通道”,一个“鸟笼经济”,坚持去流动性。中国首次进入土地财政的修改阶段,地产调控会是长期的、严厉的。

05三四线城市房价高涨是“边哨效应”

三四线城市目前的高涨是“边哨效应”,即是到尾声了,最后一下啪得特别响,过了就不行了。比如今天东北三四线城市市场,能够持续吗?非常值得怀疑。

06人口红利在减少,但“工程师红利”在增加

虽然我们的人口红利正在消失,但是“工程师红利”(即人口教育素质红利,高教育背景人才积累)正在形成新的红利。他们将会生活在哪里呢?面对新时代,开发商的产品力要重新回到开发主场,得重新适合主流人群90后的生活方式。

0790后全是“富二代”,要向90后学习

90后的改善住宅与70后,80后的思维方式是不一样的。比如现在90后是在家购物,在外吃饭。而60后是在家吃饭,在外购物。生活方式、思维方式完全是反的。

不管几线城市的年轻人,他们在信息时代,生活是几乎同步的,没有谁落后,差就差在租金数量级上,其他的都一样。因此世联行在29个城市干长租公寓,而不是大家认为能赚钱的一二线城市。要想在新的市场有所作为,就不能在老框架里思考。

08房地产还有未来,可是玩法确实变了 

谁都不能否认中国房地产市场的未来,可是玩法确实变了。新30年中国房地产发展没有问题,最主要是主流人群生活要重新定义。未来做房地产产品,90后会成为市场主流,未来我们可能要向90后学习生活,学习生活方式。

09未来5年中国将诞生全球最大的REITs

分门别类的地产细分产业,公寓、养老、医疗等,中国会迅速超越美国,诞生宇宙级的REITs(对于开发商而言,REITs的小部分功能是融资,但主要功能是另一种形式的“销售”;对于个人而言,你有机会成为一栋大楼的“股东”)

 10未来土地市场会发生两个大变革

其一,从过去唯一的土地供应方(政府)变为多主体的供应,即政府、集体、企业、个人。未来大央企、大国企,各安居集团将重新回到主场,因为资源太多了。

其二,未来土地市场会分化成两个市场,一个是完全自由的土地财政的土地市场,一个是受控的土地基准竞投市场。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
地产锐观察
共发表69
+订阅
ewm 微信扫码,关注大咖
观察中国房地产市场格局变化、聚焦政策前言、行业走势和企业兴衰。
微信号:lanyahongcaas