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林峰:只要干不死,就往死里干!

来源:地产大哥   发布时间:2017-12-01

▲旭辉集团总裁 林峰

去年10月份以来,很多人很困惑:地产怎么样了?到底有没有未来?所以,今天我讲的题目就是『房地产的未来』。

小时候,我家住在福建山区县城,一个小地主的四合院,院子不是很大,住着6户人家。我们家5口人住20平米,土木结构的纯木头房子。厨房卫生间都是公用。

这是30年前。1978年,私人可以建房。1987年,第一块土地拍卖

现在来看,居住条件发生什么变化?

第一,房地产行业对居民生活改善有巨大的贡献。

第二,房地产也是所有行业中对财政收入贡献最大的。一年销售额10万亿,土地出让金可能超过6万亿,再加上税收3万亿,沉淀的只有几千亿利润。

所以说,一是我们不要妄自菲薄。二是房地产其实并不是拥有财富,只是财富搬运工。

年年调控,快乐的烦恼

 

再来看调控,1987年以来每年都有新的房地产政策。有些年度特别严厉,有些年度相对宽松。大约10%的年度是鼓励政策

与房地产行业相比,教育、医疗、金融等行业相对可以自由竞争,没有国企垄断,也没有对资质的严格限制,金融政策上也没有按揭贷款限制。

而房地产就是在一轮轮调控中成长起来的,凡是打不死的都能够让它更强大。

过去30年是房地产从诞生、婴幼年到少年,到现在行业越来越规范和成熟的青壮年。

所有成长的烦恼都是快乐的烦恼,这是我们对行业前30年的认知。

我们应该感恩这个时代,我相信很多人比我们更努力、更聪明,但是我们在合适的时代选中了这个合适的行业,今天才可以坐在这里,才有行业这么好的发展。

房地产不会颠覆式改变

 

十九大勾勒了2020年到2050年30年的宏伟蓝图。十九大的最大篇幅是在阐述如何为后面30年发展,这就是国家战略。

很多管理学著作都在讲公司要有战略,同理,国家战略的重要性不言而喻。十九大给我们勾画了一个非常清晰的、有战略的未来。

需要牢记的是,成果=战略*执行力。有了战略,中国的执行力应该是全世界最强的。我们有强大的社会动员能力,有强大的干部队伍,最擅长的是集中力量办大事。

可以看到,未来30年中国人热血沸腾、大国复兴的蓝图。

在这份蓝图中,我们观察到从毛泽东思想、邓小平理论,到“三个代表”、科学发展观的提法,把历代领导的核心结晶继承、创新和发扬,并提出新时代中国特色社会主义思想。

它不是颠覆式改变,而是到一定程度厚积薄发的过程。所以,不会让我们退到以往的道路上去,不是说房地产算了,我们改回去分房。

过去的路仍然是对的,未来的路可能会创新的继承原有的经验,并继续推进。

房地产仍然是支柱行业

 

很多人说,十九大没有提到房地产的支柱地位。虽然没有对支柱的表述,但是提到了房地产的规模。房地产的支柱地位仍然存在。

为什么没有提到钢铁行业?为什么没有提到纺织制造?说明教育、创新科技、房地产等领域,未来仍然关系国计民生。

而且,从去年10月到十九大报告,我们没有看到一个字说希望房价下跌,只是控制房价不能过快增长,调控的核心是平稳发展,防止大起大落

报告坚持『房子是用来住的、不是用来炒的』定位,『炒』说的是投机者。如果有大量租赁的房子,一定要有投资者,不管是机构投资者,还是投资REITs的金融投资者,最终要有人持有资产才有租赁的可能性。

多方位的保障:包括限价房、国企为主体的保障房,集体用地提供的租赁用房等。可以看到,从『居者有其屋』,到『住有所居』,变化是不一定每个人都要买自己的房子,买不起的政府保证有地方居住,这是核心问题。

租售并举也是未来要发展的。王戈宏讲了很好的方向,长租公寓的投入远远不止10万间50亿,那只是装修成本。再加上建造和土地成本那可能是要上千亿,所以这是一个社会资源的重新整合。

房价会不会掉下去?

 

十九大提到社会主义基本矛盾已经转化为,人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。就是说,未来30年要不断提升人民生活水平,安居乐业很重要。

结合这个,可以看到几个要点:

第一,房价不能涨得过快,否则会影响到其他行业发展的成本和空间。而且,一部分买不起房的年轻人会有社会抱怨。

第二,房价也不能跌。城市当中拥有住房的人比没有住房的人要多,房价跌了对财产性收入有很大影响,影响社会满意度。

另外,房价与金融和经济水平息息相关,会影响政府的财政收入。我们还有大量的地方债,基础设施投入欠下的债需要通过土地变现。

所以,虽然有很多调控,但是到年底各地政府还是大量出让土地,土地出让基本价格没有大幅度下降,但是市场已经开始往下走了。

执政的基本角度是希望最大限度的让老百姓安居乐业,让经济可持续的发展。那么,房地产行业要扮演角的色,就是跟着GDP同比增幅增长,这是最符合整个国家利益的。

既不能拖后腿——房地产在GDP中的占比至少在20%以上,垮下去没有其他的经济能补,下游行业有很多人的就业、生活会受影响。但涨得过快也不行。

未来30年有一个非常清晰的方向,房地产应该是稳定发展的行业,这就是我对十九大报告的解读。

新常态:长周期、低增长、更低利润率

 

十九大之后,很多人说房地产进入新常态,确实进入了新常态。从10万亿大容量来看,每年不会发生太多变化,已经过了高速增长期,但是有一个很稳定的容量,可能幅度会更小。

从2004年调控以来基本上是短周期,三四年一轮周期,一出政策立马或涨或跌。

未来,房地产可能变成长周期,因为政府调控的方式和目的都发生了变化。

以前是一个地方热了全国吃药,中央开药各地方拿回去吃药。地方政府希望跟中央博弈,最好不调控。这一轮调控最核心的是不问过程只问结果。哪个城市涨幅过大中央会问责,要牢牢控制房价上涨。

未来会打破原有的中央政策,『一放就乱、一管就死』的局面应该不会出现,可能会更加因城施策。没有压力会放松一点,一旦涨幅超标中央会问责。

未来的房地产行业有几个关键点:大容量、低增长、长周期、更低利润率。

我们有很多盘在特定几个时间点拿的地,也没有提价,为什么?提100块大概交税74块,留26块何必呢?不如让给客户。所以,行业利润率会不断走低。

往哪些城市走?

 

企业分化和城市分化也会加剧。从春秋五霸到战国七雄,不断加速垄断。房地产行业越来越像类金融行业,必须有一定规模和容量,小银行和小房地产企业在这个行业不能说不能生存,但很难发展。

有很多朋友问我要不要去三四五线城市?我说这不是概念问题,而是要看具体城市,三四线城市也有很好的,比如昆山GDP比永清高30倍,但房价差不多。

我们选择三四五线的基本逻辑是什么?人口的城镇化会进一步集中,一定去有就业机会、有产业、有经济发展的城市。

城市也会做进一步分化,包括上海北京这种一线特大型城市,可能也会根据中央政策疏导产生新城,未来会不会有华盛顿和纽约关系?我们拭目以待,这是一个全新的蓝图。

不要跟政府和市场博弈

规模不是万能的,虽然没有规模是万万不能的。因为没有规模在这个行业是调配不了资源的。

如何做到有质量的规模?有利润、有回款、有产品价值,还有客户认同、有经营存量资产的能力、有资产经营的能力。这个更重要。

我们对房地产从来都是坚定的看多,相信它未来30年还是有一个美好的未来,这是大国的国运。我们相信从来没有一个企业可以做空国运。

回到篇首,房地产到底有没有未来?我觉得未来非常灿烂。

日后的战略当中,我们会坚定不移的以房地产为主业去发展。前些年有一些老大哥,过早的悲观,开始收缩地产领域投资。

就像20几岁年轻人领悟到了原来死亡不可避免,那是不是每天就可以不用上班了?地产行业毕竟存在了几千年,有人住就必须有人盖房子。

但也不要过份乐观。有朋友说房子被限价、利润卖不上来我不卖了。我跟他说没有必要,你的项目有利润吗?有就赶快卖,现在给你限价觉得卖得亏,再过几个月有可能卖不到这个限价了。

永远不要跟市场做博弈,跟政府博弈。有时候现金流很重要,有时候平均利润能达成,比你去等待超额利润更重要。其实等待你的还有更多税收和机会成本等。

同时,房地产行业联合大检查越来越规范,有几个微观数据可能各位能感受到。

一是量价齐跌。第二,上门率、成交率都在走低。第三,北京和上海的新开盘项目,开盘成交率从以前的100%降到20%,价格是限价过比较低的,市场信心在往下走。

我相信,房地产最困难的时间还没有到,可能还需要几个月,但是一定会来的。不要过早乐观,不要想着捆绑销售,政府查封几个月,等你开封以后碰到最困难的冬天,得不偿失的。

大家都在探讨未来房地产行业还能有哪些出路,主要是服务、运营模式创新,还有科技创新、金融创新。

旭辉最近在做REITs,可能年内会发行,它在国内相关领域会是创新的NO.1。

不同于新派公寓以单体物业形式发REITs,我们是搭了一个框架先发30亿,然后利用这30亿再量身定制转进去。未来很多投资者不用炒房,可以直接买金融产品投资。

所以,这既是一个最坏的年代,也是最好的年代。所以撸起袖子加油干,只要干不死,就往死里干!

备注

本文系演讲嘉宾在明源『2017中国房地产总裁峰会』上的演讲,原文题目:《地产的未来之路》,获2017中国房地产总裁峰会授权发布。

特别提示

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本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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